Кредитная пастораль

Сегодня модно жить за городом в собственном доме. И не обязательно в особняках за миллионы долларов. Банки начинают финансировать строительство таунхаусов, где средняя стоимость дома составляет около $200 тыс. Если же заемщик хочет построить дачу за счет кредита, то в банке ему, скорее всего, посоветуют обычный потребительский.

Более 150 российских банков предлагают кредиты на покупку квартир, в то время как на приобретение загородного дома - около десятка. У многих банков при этом условия по обеим программам совпадают. Так, банк "Сосьете Женераль Восток" (БСЖВ) выдает кредиты под 10% годовых. Чуть выше ставка у Внешторгбанка - от 11, 5% по валютному кредиту. При этом у БСЖВ из своих средств придется оплатить 30% жилья, а у Внешторгбанка - всего 20%. Райффайзенбанк выдает кредиты под 10-14% в зависимости от формы подтверждения доходов, длины кредита и других факторов. 30% стоимости дома придется оплатить самому. Единственным банком, не требующим первоначального взноса при покупке загородного дома, оказался Международный московский банк, причем он готов выдать кредит всего под 10, 5% годовых. У Абсолют-банка и Европейского трастового банка ставка по кредиту на загородное жилье от 16% годовых. Это на 2-3% выше, чем по обычному кредиту на покупку квартиры.

Не менее важна и длина кредита. Банку дешевле и выгоднее выделять средства на короткий срок, клиенту же наоборот: чем длиннее срок, на который берется кредит, тем больше может оказаться сумма кредита и меньше ежемесячные выплаты по нему. Так, Абсолют-банк, Внешторгбанк и Райффайзенбанк могут оформить кредит на 15 лет. Чемпион в этой категории - "Уралсиб", который предлагает кредит до 27 лет. При этом в распоряжении будущего обладателя коттеджа должны быть средства на первоначальный взнос (в процентах от стоимости дома), а также на страховку и оформление сделки. Ряд банков не ограничивают максимально возможную сумму кредита. Ограничения по максимальной сумме есть в Городском ипотечном банке и Международном московском - до $400 тыс. Национальная ипотечная компания (НИКом) может одолжить до $500 тыс., а Абсолют-банк - до $1 млн. Впрочем, как считает вице-президент НИКом Сергей Постнов, "загородное жилье в организованных коттеджных поселках относится к категории элитного, так что спрос на этот продукт нельзя назвать массовым, но, безусловно, он есть". Кроме того, индивидуальный дом в отличие от квартир не поддается типизации. Более того, есть специфические риски, способные влиять на стоимость объекта в будущем. Рядом с домом может появиться карьер, промзона, и стоимость дома резко изменится. Вдобавок у каждого индивидуального строителя свои пожелания относительно основных характеристик объекта - инженерных систем, архитектуры дома, дизайна и декорирования его помещений.

То, что подходит одному покупателю, не устроит другого, и потому банк не может быть уверен, что быстро продаст дом в случае несостоятельности заемщика. Некоторые банки выдают средства на дома, строительство которых сами же и финансируют: банку известен застройщик, можно контролировать процесс строительства и качество застройки. Купить такой дом с помощью ипотеки в организованном коттеджном поселке наиболее реально. По такой программе работает пока только Международный московский банк, выдающий кредиты на покупку домов в Дубровке. "Мы запустили программу кредитования покупки таунхаусов в малоэтажном поселке Дубровка, расположенном к юго-западу от Москвы. Единственным отличием от стандартной квартирной программы является то, что, кроме приобретаемого таунхауса, в залог берется прилегающая к нему и находящаяся под ним земля", - рассказал "Деньгам" начальник управления розничных продуктов Международного московского банка Алексей Аксенов. Еще три банка декларируют запуск подобных проектов. По словам замдиректора по работе с частными клиентами БСЖВ Ивана Анисимова, "в настоящее время мы активно работаем над созданием нескольких партнерских программ". Абсолют-банк к лету также планирует запустить совместную программу с одним из застройщиков по кредитованию домов в коттеджном поселке.

Сложнее получить кредит под объект незавершенного строительства. Существует множество поселков, которые продаются на стадии строительства. Но в этих случаях банки в ипотеке отказывают, так как дом еще не построен, а земля находится в собственности у застройщика или инвестора, то есть предмет залога формально отсутствует. Более того, если все же удастся найти банк, готовый дать кредит на покупку подобного дома, процентная ставка будет заметно выше, чем на достроенный дом. "Ставка по кредиту на этапе строительства в НИКом составляет от 18% годовых. После оформления коттеджа в собственность заемщика она снижается на 4%. Обязательным условием предоставления кредита является осуществление строительных работ специализированной организацией, имеющей соответствующую лицензию, а также согласие страховой компании принять на страхование объект залога", - говорит Сергей Постнов. Некоторые банки требуют застраховать не только объект, но жизнь и даже здоровье заемщика, что уже давно утратило острую актуальность при кредитовании на квартиры. Когда покупают недостроенный коттедж в кредит, то речь всегда идет о двух объектах недвижимости - доме и земле под ним. Нередки случаи, когда у продавца дома отсутствуют права собственности на земельный участок. При этом, по словам вице-президента Европейского трастового банка Сергея Гандзюка, "дом то в эксплуатацию не сдан для минимизации налогообложения, то земля не переведена из сельхозугодий". Согласно закону, индивидуальный жилой дом передается в залог банку только с земельным участком, на котором он построен. "Необходимо понимать, что при кредитовании на покупку загородной недвижимости предмет залога изучается достаточно внимательно, и мы вынуждены предъявлять некоторые обязательные требования к нему. Например, дом не может быть деревянным, а участок не должен вызывать сомнений в ликвидности", - говорит Иван Анисимов. Землю, на которой будет возводиться загородный дом, легко оценить, поэтому есть еще один способ приобретения загородного дома: можно заложить землю, а на полученные деньги начать строить коттедж. Однако теоретическая возможность получения в банке денег на строительство коттеджа не всегда может быть реализована на практике. "Наш банк не осуществляет кредитование строительства домов, не предназначенных для постоянного проживания: летние, дачные, садовые домики", - замечает начальник отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Мария Горсюкова.

При этом банки все чаще выдают кредит на самостоятельное строительство даже не под землю, а под какое-либо другое обеспечение. Например, под городскую квартиру. "Если у вас в собственности есть квартира, то под ее залог Международный московский банк может дать кредит на сумму до 70% от оценочной ее стоимости. Кредит можно потратить на различные цели, в том числе на приобретение или строительство загородного дома или покупку земельного участка", - говорит Алексей Аксенов. Но при самостоятельном строительстве и документы оформлять необходимо самим. "На момент предоставления кредита на этапе строительства земельный участок должен уже находиться в собственности заемщика. К участку должны быть подведены все коммуникации, план работ и строительная документация должны быть предварительно согласованы с компанией", - предупреждает Сергей Постнов. "На постройку гаража или осуществление ландшафтного дизайна клиент может взять только потребительский кредит", - говорит руководитель блока кредитных продуктов банка "Уралсиб" Альберт Фахрутдинов. Причем нужно учитывать, что кредит на строительство дома не включает в себя средства на эти "факультативные" цели (коммуникации). Однако если этот дом предназначен для постоянного проживания, Банк Москвы при условии, что строительство дома будет вести компания, аккредитованная банком, может заключить с заемщиком договор инвестирования в строительство, куда траты на коммуникации будут включены. "Как правило, в сумму данного договора Банк Москвы включает стоимость земельного участка и коммуникаций", - говорит Мария Горсюкова. Но это скорее исключение, нежели правило. Для прокладки коммуникаций и территориального обустройства небольшого загородного домика банки, как правило, предлагают опять же обычный потребительский кредит. По оценке банковских экспертов, интерес к кредитам для покупки коттеджа с наступлением дачного сезона несколько повышается. Хотя в большинстве случаев речь идет о кредитовании на покупку загородной недвижимости, предусматривающей круглогодичное проживание. Важно понимать, отмечает Иван Анисимов, что подобное кредитование по объективным причинам все-таки пока востребовано достаточно узким кругом клиентов.

Дата публикации: 11:39 24 мая 2005

Источник: bpn.ru