Правила хорошего залога

Довольно распространенным является мнение, что ипотека - это залог под кредитование с целью покупки недвижимости. Это не совсем верно. Ипотекой называют любой залог недвижимого имущества. В этой статье речь пойдет о таком специфическом предмете, как залог доли инвестирования и прав на квартиру в недостроенном доме. Подобный залог может быть оформлен при получении кредита в банке, где деньги дают в обмен на гарантии их возврата в срок. Заметим, что приобретение права инвестирования или права на квартиру в недостроенном доме - это не совсем ипотека, поскольку недвижимости как таковой (в юридическом понимании) пока еще не существует.

Банки рисковать не любят

Что такое права инвестирования? В упрощенном варианте это возможность получить определенную недвижимость в будущем, оплатив ее в настоящее время сразу или поэтапно. Таким образом, на момент оформления кредита (и соответственно, залога) у клиента отсутствует само недвижимое имущество как объект, а есть лишь право получить квартиру после окончания строительства. Получается, что такой кредит практически ничем не обеспечен. Для банков это очень невыгодно, поэтому они чаще всего не принимают такой залог.

Приведем такой пример. Гражданин обратился в банк с заявкой на предоставление ему кредита в размере $20 тыс. В качестве обеспечения обязательств по займу он предлагал свои права инвестирования с возможностью последующего получения квартиры. Однако кредитное управление банка при рассмотрении заявки обратило внимание на то, что данный залог не может гарантировать исполнения обязательств, поскольку на момент подачи заявки строительство на объекте не велось уже несколько месяцев. На основании этих сведений в кредите было отказано.

Наряду с отсутствием гарантий получения недвижимости минусом залога прав инвестирования является то, что после сдачи дома в эксплуатацию необходимо переоформить залог, поскольку изменится его предмет: вместо права инвестирования появится право собственности на конкретный объект (теперь это уже полноценная ипотека).

Но если изначально такая смена предмета залога не предусмотрена договором, заемщик может "забыть" переоформить его. В этом случае банку придется через суд доказывать, что такое переоформление необходимо, исходя из общего смысла договоров залога и уступки прав инвестирования. Аргументы приводятся следующие. Договор покупки (уступки) прав инвестирования изначально предусматривает, что после введения дома в эксплуатацию квартира, строительство которой было профинансировано, оформляется в собственность. В договоре залога есть ссылка на договор покупки (уступки) прав инвестирования. Следовательно, сам характер отношений предполагает переоформление договора залога на новых условиях сразу после возникновения права собственности на квартиру.

Однако и заемщик может выдвинуть ряд возражений на данные аргументы: например, указать, что в договоре специально был определен именно такой предмет залога (права инвестирования), поскольку сами отношения в соответствии с кредитным договором должны быть завершены одновременно с окончанием строительства. То есть на момент окончания действия договора залога у должника еще не оформлено право собственности, поскольку оно закрепляется лишь после сдачи объекта в эксплуатацию. Получается, что квартиру нельзя признать предметом залога.

Что доля, что не доля - все одно

Еще один возможный вариант - залог прав на долю в строящемся доме. Если уступка прав инвестирования постепенно уходит в прошлое, то долевое участие в строительстве пока только начинает развиваться.

Долевое участие - более надежный способ приобрести квартиру до ввода здания в эксплуатацию, хотя у этого варианта есть один существенный недостаток: по мере продвижения строительства объекта необходимо вносить соответствующие изменения в документы. В соответствии с законодательством при заключении договора долевого участия в строительстве инвестор автоматически становится еще и залогодержателем определенного имущества, пропорционального его доле. Сначала это будет земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды, затем объект незавершенного строительства и, наконец, квартира в готовом доме. В зависимости от того, на какой стадии находится процесс возведения дома, в договор между застройщиком и участником долевого строительства будут вноситься изменения. Если права на эту долю имущества были заложены банку, придется каждый раз при изменении предмета залога вносить уточнения и в договор, заключенный с банком.

Средняя продолжительность регистрационных процедур для каждого изменения составляет около двух месяцев, причем за каждое из них придется заплатить пошлину. Может получиться так, что договор залога из-за изменений будет постоянно находиться на регистрации. Это невыгодно как заемщику, так и кредитору.

Такой предмет залога имеет и другие недостатки, которые затрудняют возможности его практического применения. Во-первых, сам предмет залога нестабилен. Во-вторых, поскольку в России еще нет сложившейся практики по спорам, связанным с долевым участием в строительстве и залогом прав на него, исход дела в каждом конкретном случае непредсказуем. В-третьих, привлекательность доли в строящемся доме в качестве обеспечения по кредиту для банков чрезвычайно низка. По мнению специалистов, при реализации такого залога (в случае неисполнения заемщиком обязательств) за него можно получить не более 20-30% рыночной стоимости. Следовательно, при оформлении займа банк должен изначально ориентироваться на такую сумму. Разумеется, для заемщика в большинстве случаев такой объем кредита практически бесполезен.

Теория без практики мертва

Рассмотрим, как будут развиваться события в этом случае на конкретном примере: гражданин взял кредит в банке под залог доли в строительстве. В соответствии с законодательством залог был зарегистрирован. По мере фактического изменения предмета залога в договор вносились соответствующие поправки. Заемщик не смог вернуть кредит в срок. Банк обратился в суд с требованием реализовать предмет залога и получил положительное решение. Доля в строительстве была продана. При ее рыночной стоимости, равной $45 тыс., за нее удалось получить только $20 тыс. (и то только потому, что дом, доля в котором являлась предметом залога, был почти достроен). После этого банк потребовал удовлетворить свои требования за счет иного имущества должника, и суд пошел ему навстречу. Для банков этот прецедент служит поводом для оптимизма, для потенциальных заемщиков он является предупреждением.

Впрочем, это еще не худший вариант развития событий. Строительство объекта, доля в котором является предметом залога, может быть приостановлено или совсем прекращено. В этом случае, даже если удастся продать права на долю в строительстве, то только за 5-10% ее реальной стоимости.

Если кредитное управление банка адекватно оценивает возможные риски, от заемщика помимо залога потребуют предоставить поручительство одного или нескольких лиц: вне зависимости от того, будет ли залог достаточно ликвидным, банк получит свои деньги назад.

Учитывая все перечисленное, необходимо серьезно подумать, прежде чем закладывать долю в строящемся доме. Не стоит питать иллюзий относительно защищенности участника строительства. Действительно, закон оберегает интересы частного инвестора: все убытки, которые он понесет из-за приостановки строительства, можно попытаться возместить за счет строительной организации. Но когда на самом деле удастся вернуть вложенные средства, предсказать сложно. Прецедентов пока не было. Между тем деньги, одолженные у банка, необходимо вернуть вовремя независимо от того, какими темпами идет строительство дома, доля в котором заложена. Как показывает практика, если дело доходит до суда, деньги взыскиваются с должника банка, а не с застройщика.

Дата публикации: 10:57 25 мая 2005

Источник: bpn.ru