Квартира на паях с банком

Жилье в кредит сегодня можно купить не только на вторичном рынке, но и в новостройке.

К этому лету на рынке ипотечного кредитования произошли приятные изменения: некоторые банки снизили ставки по кредитам до 9–10 процентов в валюте, уменьшили первоначальный взнос до 10–15 процентов от стоимости жилья и стали активнее работать с новостройками. Таким образом, ипотечные кредиты стали выгоднее и привлекательнее. Чего нельзя пока сказать о доступности. Большинство банков по-прежнему требуют от заемщиков официальное подтверждение доходов, «белую» зарплату и поручителей. «Новые Известия» выяснили, какой же кредит проще получить, а также к каким дополнительным тратам надо быть готовым, подписываясь на ипотеку.

Ипотека перестала быть чем-то необычным в России, но и массовой ее пока, увы, не назовешь. Несмотря на то, что за последние три года объем этого рынка вырос в 10 раз и составляет 500 млн. долларов, нам еще далеко до стран, где ипотечные кредиты выдаются уже больше ста лет. Если в Великобритании объем ипотечных кредитов составляет 62% от ВВП, то в России он не дотягивает даже до 1%. Средний размер одного ипотечного кредита в нашей стране составляет всего 18 тыс. долларов, а в каких-нибудь маленьких Нидерландах – 150 тыс. евро.

Особенности национальной ипотеки

Одна из характерных черт ипотеки в России – фактическая монополизация рынка пятью крупнейшими банками: Сбербанком (половина рынка), «ДельтаКредитом», «Райффайзенбанком», «Внешторгбанком» и Городским ипотечным банком. Их доля – не меньше 70%. Остальные 30 делят более 100 банков. Пока ипотечное кредитование просто не выгодно для большинства российских банков.

И все же за ипотекой – будущее. Во-первых, потому что недвижимость продолжает расти в цене, а значит, выгоднее купить квартиру в кредит и выплачивать за нее, чем отдавать свои деньги, арендуя чужую жилплощадь. Во-вторых, улучшить свои жилищные условия сегодня хотели бы 62% населения, и поэтому как только банки начнут снижать ставки по кредитам, спрос на них резко возрастет.

«Сейчас на нашем рынке жилья, за тремя годами непрерывного роста стоимости, начался период стабилизации цен, – считает директор по маркетингу и продажам банка «ДельтаКредит» Виктория Кочеткова. – И в ближайшие 2–2,5 года недвижимость будет дорожать не так быстро, как раньше. В этой ситуации покупка квартиры в кредит становится выгодной инвестицией».

По прогнозам экспертов, в ближайшие 2–3 года объем ипотечного рынка увеличится до 2–3 млрд. долларов, а ставки у большинства банков упадут ниже 10%. Но в этом году снижения ставок уже не будет.

Что предлагают банки

Основных ипотечных программ на рынке две – кредитование на покупку жилья на вторичном рынке и инвестиционные программы для строящегося жилья.

«Среднерыночные ставки по займам колеблются от 10–10,5 до 13% годовых, – комментирует директор отдела ипотечного кредитования «БЕСТ-Недвижимость» Карен Мелконян. – Первоначальный взнос – можно найти от 15%, но у большинства банков он составляет 30%. Сроки же, на которые выдаются кредиты, – 10, 15 и 20 лет. Есть, конечно, АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования. – «НИ»), выдающее кредит на 27 лет, но для нашего рынка это пока исключение, а не правило».

Правда, по кредитным ставкам информация очень разная. Так, директор Центра ипотечных программ «МИЭЛЬ-Недвижимость» Елена Панова считает, что по новостройкам ставка составляет сегодня 11–18% годовых, а по «вторичке» – 9–15%.

Что касается новостроек, то еще года два назад банки, дающие кредиты под строящееся жилье, можно было по пальцам пересчитать. Сегодня ситуация изменилась, но это заслуга, скорее, не банков, а риелторов, занимающихся реализацией крупных жилых комплексов и новостроек в подмосковных городах. Многие из них подписывают с банками эксклюзивные договоры и предлагают квартиры в кредит на очень выгодных условиях. Например, ставка по кредиту будет ниже 10–11% или первоначальный взнос составит всего 10% от стоимости жилья. Подобные кредитные программы для отдельных объектов есть у компаний «МИЭЛЬ-Недвижимость», «Корпорация МИАН», «Домострой».

Ипотечная «альтернатива»

Сегодня определенной популярностью на рынке пользуются так называемые альтернативные сделки. Под них банки разрабатывают специальные программы по улучшению с помощью ипотеки жилищных условий своих клиентов.

«Клиент меняет имеющееся у него жилье на лучшее с помощью кредита, – рассказывает руководитель ипотечной службы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Лев Плецельман. – Нынешний уровень доходов позволяет людям использовать ипотечные схемы при обменах с доплатой, а не ждать годами, пока соберется необходимая сумма. На мой взгляд, за такими сделками будущее, хотя они сложнее для риелторов и требуют больших знаний о программах разных банков и специфике работы с каждым из них».

Программы по улучшению жилищных условий – наиболее оптимальный и наименее затратный вариант для человека, уже имеющего хоть какое-то жилье. Вначале вы продаете квартиру, в которой живете, а потом приобретаете новую жилплощадь с помощью ипотечного кредита. Но берется он только на разницу в стоимости двух квартир. Как правило, сумма доплаты колеблется в пределах 20–40 тыс. долларов. Причем для улучшения жилищных условий можно взять не ипотечный, а потребительский кредит, который получить проще. Его главный плюс в том, что не банк, а вы сразу же становитесь собственником приобретаемого жилья. Правда, ставки по потребительским кредитам выше, чем по ипотечным, но не намного. Так, у Сбербанка ставка по кредиту на неотложные нужды – 12% годовых в долларах США, а по ипотечному – 11, в «Райффайзенбанке» – 13% против 12.

Но не все риелторы согласны с тем, что подобные программы станут массовым явлением.

«В моей практике случаев, когда люди берут кредит на доплату в 30 тыс. долларов, немного, – рассказывает Карен Мелконян. – Часто у таких людей нет возможности подтвердить легальность своих доходов. На мой взгляд, программы по улучшению жилищных условий будут более востребованы в сегменте бизнес-класса, где более дорогое жилье и где человеку необходима доплата в 100–150 тыс. долларов».

Скрытая угроза

Уже сегодня банки, чтобы привлечь клиента, увеличивают сроки погашения кредита до 20 лет, отказываются от штрафных санкций за досрочную выплату, не требуют официального подтверждения всей суммы дохода заемщика, поручителей и регистрации в Москве. Правда, у подобной лояльности есть и оборотная сторона. В обмен на то, что банк не будет интересоваться происхождением ваших средств, он может выдать вам кредит под более высокий процент. Или повысит для вас первоначальный взнос чуть ли не до половины стоимости квартиры. А вот за слишком низкой процентной ставкой, бывает, скрывается высокая комиссия за открытие и ведение ссудного счета. Надо знать и о том, что банк интересует не только заемщик, но и квартира, на покупку которой он просит деньги. Помимо юридической чистоты, качества ремонта квартиры, банки наводят справки и о состоянии всего дома. Вам могут отказать в кредите на покупку квартиры, например, в доме с деревянными перекрытиями.

Неизбежные расходы

Дополнительные платежи – то неизбежное зло, которого не избежать любому человеку, решившемуся пожить в долг 15–20 лет ради новой квартиры.

Первое, на что придется потратиться, – это сбор за рассмотрение кредитной заявки. Только за то, что банк оценит вашу кредитоспособность и примет решение о том, можно или нет дать вам деньги в долг, придется заплатить от 30 до 160 долларов. Но в последнее время все больше банков перестают брать деньги с потенциальных клиентов.

Следующих трат, если «добро» от банка получено, вам уже не избежать, так как связаны они непосредственно с оформлением кредита. Радует одно: все это – разовые траты. Итак, платить придется за нотариальное заверение договора, открытие ссудного счета и контроль качества залога. Посещение нотариуса обойдется в 1% от суммы ипотечного кредита. Комиссия за открытие ссудного счета – 0,5–1% от суммы кредита. Иногда комиссия берется только за валютные кредиты, а рублевые ссудные счета открываются бесплатно. Некоторые банки берут плату еще и за ведение ссудного счета. Обычно набегает не больше 1% в год.

И, наконец, контроль качества залога. Это не что иное, как оценка стоимости недвижимости. Стоит услуга около 200 долларов. Избежать этих расходов можно, если риелторская компания, через которую вы покупаете квартиру, имеет соглашение с банком, по которому делает свою оценку стоимости у независимого эксперта, сертифицированного банком. Что же касается проверки титула приобретаемого жилья или юридической чистоты, то проверять ее будут обязательно, и это обойдется в дополнительные 200 долларов.

Еще одна статья расходов связана с перечислением денег. Банки берут деньги за все: за обналичивание, определение подлинности купюр, аренду депозитария и конвертацию наличных. Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, то, скорее всего, будете расплачиваться с продавцом «налом». Обычно комиссия за выдачу кредита наличными составляет порядка 1% от суммы. Некоторые берут символическую плату в 2 тыс. рублей. Если же вы приобретаете жилье в новостройке, комиссия за перевод денег не превышает 0,5%. Комиссия за проверку подлинности купюр обычно составляет 0,1% от суммы, а аренда ячейки в депозитарии – в среднем 50 долларов в месяц. В итоге в большинстве банков дополнительные расходы разового порядка потянут на 3–4% от размера кредита.

Но самые существенные траты, связанные с ипотекой, это, конечно же, страхование. Платить за страховку придется ежегодно в течение всего срока выплаты кредита. Сумма составляет в среднем 0,8–1,7% от размера кредита в первый год и от остатка ссудной задолженности во все последующие плюс 10%. Что же касается самих страховых компаний, то банки предпочитают работать только с крупнейшими из них: «Ингосстрах», «Военно-страховая компания», «РОСНО», «Спасские ворота», «Инвестстрах», «УралСиб».

Дата публикации: 11:28 27 мая 2005

Источник: bpn.ru