Для хорошего торгового центра главное — идейный подход

Категорию торгового центра определяют исходя из того, какой поток покупателей принимает тот или иной торговый комплекс, на какой тип покупки он рассчитан и какие арендаторы в нем «прописаны». Таким образом, определяющим фактором является общая концепция торгового центра — его направленность на определенный сегмент рынка и на конкретные группы потребителей.

Вообще торговые центры классифицируются по двум основным параметрам: зона обслуживания и концепция. В данном случае под зоной обслуживания торгового центра подразумевается территория, на которой проживает большая часть его клиентов (ближайшие улицы, район, город или даже область). Соответственно, торговые центры подразделяются на микрорайонные (районные), окружные, региональные, суперрегиональные и отличаются площадью и ассортиментом продукции.

Площадь + местоположение = класс

Количественный и качественный состав покупателей в торговых центрах показывает, что географическое положение — самый важный параметр, влияющий на выбор того или иного супермаркета покупателем. Широкий выбор товаров и качество обслуживания покупателей играют второстепенную роль.

Микрорайонный (районный) торговый центр осуществляет продажу товаров повседневного спроса и оказание услуг, в которых ежедневно возникает потребность у покупателей, живущих неподалеку. Он включает «якорный» супермаркет и 10–15 предприятий бытового обслуживания (химчистка, аптека, банк и т. д.). Типичная для микрорайонного торгового центра общая арендная площадь — около 5 тыс. кв. м. Такой торговый центр рассчитан на людей, проживающих в 5–10 мин езды от него. К микрорайонным можно отнести торговые центры «Семеновский», «ГУМ-Прага», «Белград».

Окружной торговый центр — промежуточная категория: некоторые микрорайонные центры могут развиться до уровня окружных, а окружные — стать региональными.

Торговая зона и ассортимент товаров окружного торгового центра больше, чем микрорайонного. В этих торговых центрах бывает представлено то, что не продается ни в микрорайонных, ни в региональных торговых центрах — например, инструменты, товары для строительства и садоводства. Площадь окружного торгового центра обычно занимает около 15 тыс. кв. м, но может достигать и 30 тыс. кв. м. Типичными представителями таких центров в Москве являются «Мосмарт-2» и «Пятая авеню».

Региональные центры продают основную группу товаров: продукты, одежду и украшения, мебель и предметы для дома, причем они представлены в широком ассортименте. Раньше в состав регионального торгового центра входил один универмаг, в настоящее время их количество увеличилось до двух или трех, в отдельных случаях — даже до пяти.

Для четкости классификации региональные торговые центры поделены на региональные и суперрегиональные, но по сути они отличаются только размерами. Региональные моллы занимают площадь в среднем 30–100 тыс. кв. м и обслуживают более 150 тыс. человек, а суперрегиональные имеют размер 50–150 тыс. кв. м и пропускную способность от 300 тыс. человек. Обе эти категории предоставляют покупателям полный спектр торговых марок, позволяя провести сравнительный просмотр товаров и совершить максимально соответствующую их потребностям покупку. В Москве примером регионального центра можно считать «Рамстор-II» на Шереметьевской улице, а центрами суперрегионального значения — молл «МЕГА-2» и торгово-офисный центр «Гостиный двор».

Концепция торгового центра — это специализация, направленность на конкретный сегмент рынка и группу потребителей. Существуют торговые центры, которые ориентированы на определенные группы товаров: одежда, косметика, бытовая техника и т. д.

Согласно двум основным параметрам (концепции и зоне обслуживания), наименование торгового центра должно быть двойным: например, «районный центр моды», «суперрегиональный торгово-развлекательный центр» и т. п.

Начинаем делить по общепринятой классификации

В рамках классификации торговых помещений обычно выделяют следующие типы моллов.

Специализированные торговые центры (speciality shopping center) собирают под одной крышей магазины одной или близких по направленности категорий. «Якорем» здесь обычно является крупный магазин электроники и бытовой техники, мебели или товаров для дома. Ассортимент главного оператора дополняют товары более мелких арендаторов этого молла.

Специализированные центры не имеют ярко выраженной торговой зоны: покупатель заранее планирует свою поездку в данные объекты, при этом он может проживать сколь угодно далеко от них. Типичными представителями данного типа являются «Гранд» и «Три кита».

Пауэр-центр (power center) характеризуется как торговый центр, представленный несколькими крупными «якорями», включающими универсальный дискаунтный магазин, магазины-склады, профильные гипермаркеты, т. е. предприятия, предлагающие огромный выбор товаров конкретной группы по низким ценам. В подобных магазинах человек делает много покупок, потому что экономит на их стоимости. Такой торговый центр обычно состоит из нескольких (отдельно стоящих) «якорей» и галереи с минимальным числом сопутствующих магазинов, общая площадь которых составляет 10–15% всей площади центра. По мнению большинства специалистов рынка торговой недвижимости, на сегодняшний день пауэр-центров в Москве нет, только единицы называют в качестве примера торговый центр «Вэймарт» на 26-м км МКАД.

Торговый центр моды (fashion center) представляет собой галерею бутиков дизайнерской одежды, ювелирных и часовых салонов, без ярко выраженных «якорных» арендаторов. Сфера услуг в них практически не представлена. Фэшн-центры располагаются, как правило, в фешенебельных кварталах, поскольку нацелены на обеспеченных покупателей. Типичными представителями данного типа торговых центров являются «Петровский пассаж» и «Галерея «Актер».

Сonvenience center представляет собой магазин, принадлежащий крупной сети и торгующий товарами первой необходимости. Такие центры находятся в деловой части города и нацелены на быстрое совершение покупок. В большинстве случаев они работают совместно с такими предприятиями, как химчистка, салон красоты, фотостудия, специализированные медицинские учреждения (стоматология, оптика), банки, страховые компании и т. д. Сегодня классических примеров конвиниенс-центров, по мнению специалистов рынка, в Москве нет.

Пока в столице не существует и такой разновидности, как оutlet сenter и торгово-общественные центры. В первом случае «якорем» являются магазины строительно-отделочных материалов, садового инвентаря и техники, а в качестве сопутствующих арендаторов выступают, например, автосервис, АЗС и т. п. Во втором случае «якорем» становятся универмаги, детские клубы, фитнес-клуб, гостиница, а сопутствующими — магазины товаров для детей, подарков.

Зато во многих крупных российских городах начали открываться торгово-развлекательные центры (retail-entertainment center) с соответствующими «якорными» арендаторами: кинотеатрами, игровыми клубами и ресторанами. Магазины сувениров, аксессуаров и предприятия бытовых услуг выступают в качестве сопутствующих. Типичным представителем данного типа является «Атриум».

Department stores — сетевые либо единичные универмаги с полной линией основных промышленных товаров. Их особенностью является наличие на всей площади только одного торгового оператора, который широко представляет все виды товаров, за исключением продовольствия. Часть торговых площадей (не более 5–10%) может сдаваться в аренду под предприятия сервиса и общественного питания.

Нужно отметить, что классификации разных консалтинговых компаний несколько разнятся. Так, специалисты компании Blackwood кроме прочих выделяют еще festival centers, «якорями» в котором являются развлекательные комплексы и рестораны, а сопутствующими — магазины одежды и обуви, а также strip centers, которые не имеют «якорей» и единого управления, что приводит к смешанному набору арендаторов (галантерейные, хозяйственные и продуктовые магазины, предприятия бытовых услуг). Они расположены в местах интенсивных пешеходных потоков. В настоящее время в Москве нет подобных объектов, но их прообразом являются линии павильонов у метро или вдоль улиц.

В классификации торговых центров компании Colliers International встречается также термин «ритейл-парк» (retail park), определяемый как «группа крупных одно–двухэтажных магазинов различного профиля, объединенных общей архитектурной идеей, они имеют отдельные входы, но используют общую парковочную зону». Площадь загородных ритейл-парков может достигать 200 тыс. кв. м. Чаще всего арендаторами таких объектов становятся компании, торгующие одеждой, спорттоварами и мебелью.

Практика развития торговых центров на Западе показывает, что различные форматы могут отлично сосуществовать рядом друг с другом. Успех торговых центров зависит и от правильного позиционирования на рынке, и от арендаторов, и от менеджмента этого центра. Качество обслуживания и атмосфера при этом играют далеко не последнюю роль, однако правильно выбранная концепция и грамотная ценовая политика все равно остаются основополагающими факторами на рынке ритейла.

Ольга Ясько, Аналитик по торговой недвижимости компании Colliers International:

— В пределах исторического центра Москвы большинство торговых комплексов специализируются на модной одежде. Центр столицы характеризуется высокими ставками аренды и интенсивными пешеходными потоками, поэтому наличие супермаркета или кинотеатра в качестве «якорного» арендатора необязательно. Для торговых центров, расположенных вблизи МКАД, для привлечения покупателей необходимы несколько «якорных» арендаторов различных профилей.

Наталья Орешина, Директор отделения торговой недвижимости компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylk

— В России индустрия ритейла пока очень молодая, и классификация торговых помещений необходима просто для того, чтобы можно было объяснить девелоперам, где и какой объект им выгодно построить. Например, если в месте, где лучше всего было бы создать ритейл-парк, строите центр моды, то такой проект, возможно, себя не оправдает. Или, если вы вдруг решили возвести на МКАД региональный торговый центр, рассчитанный на население близлежащих районов, а рядом просто нет жилых районов, то торговый центр опять-таки «работать» не будет. Чтобы сделать хороший и выгодный проект, нужно понимать, какими бывают торговые центры.

Антонина Лаирова, Аналитик отдела исследований компании ABN-realty:

— Торговые центры отличаются не только по количеству покупателей, но и по качеству. Основную роль здесь играет наличие или отсутствие концепции развития, продуманной планировки и зонирования, расположения «якорного» арендатора, развлекательного блока и т. д. С тех пор как в городе активно развивается рынок торговых площадей и развернулась серьезная конкуренция в этой сфере, стала очевидной необходимость грамотной разработки концепции.

Целевая аудитория, на которую направлена маркетинговая политика торгового центра, определяется на этапе разработки проекта в соответствии с демографическими показателями, покупательской способностью населения в данной местности и т. д. Например, торговые комплексы, ориентированные на покупателей с высоким уровнем дохода, будут привлекать в качестве арендаторов известные бренды, а детская аудитория обусловит наличие в центрах соответствующих товаров, а также развлекательных зон.

Андрей Лунтовский, Начальник управления комплекса недвижимости управляющей компании торгового центра «Горбушкин двор»:

— Торговые центры независимо от специфики и концепций развития можно подразделить на новые, идея функционирования которых целиком заимствована с Запада (в основном из США и Великобритании), и старые, имеющие давнюю историю существования в России. В Москве далеко за примерами ходить не надо: достаточно назвать универсальные ГУМ и ЦУМ («Мюр и Мерилиз»), пережившие не одну историческую эпоху.

Но и среди торговых комплексов, относящихся к специализированным, есть «долгожители», отличающиеся от всех прочих уникальностью во многих отношениях: местоположением, историей формирования самого торгового центра и его бренда, торговым оборотом, громким именем.

Главным для собственника и арендаторов торгового центра, на мой взгляд, является поток посетителей, который зависит от описанных выше факторов и в конечном счете определяет успешность проекта.

Дата публикации: 11:00 31 мая 2005

Источник: bpn.ru