Как купить "правильную" квартиру

Понятие экономкласса в недвижимости настолько же расплывчато и зыбко, как, скажем, понятие средний класс в человеческом обществе. Тоже можно сказать и о бизнес-классе, и об элите. Покупателю явно не стоит, приходя в агентство недвижимости, говорить: мне нужна квартира экономкласса. То, что здесь "эконом", у других вполне может называться "бизнес". "Классовые позиции" компании "Корпорация МИАН" раскрыл в интервью КДО Олег Коленьков, руководитель направления новостроек. "Корпорация МИАН", крупнейший оператор на столичном и подмосковном рынке новостроек, который представляет покупателям как собственные инвестиционные проекты, так и продукцию ведущих застройщиков.

При всем богатстве выбора...

Приоритеты экономпокупателей год от года меняются. Сегодня, по словам О.Коленькова, их уже не устраивает панель "улучшенной планировки", пусть даже с эркерами и стеклопакетами. Это можно понять. Современный панельный дом - всегда типовой проект, в основном предназначенный для массовой застройки по социальному заказу. А это значит, что рядом с вами, вложившим весьма солидную сумму, могут поселиться люди, получившие жилье по социальным программам или переселенцы из сносимых пятиэтажек. Между тем социальная однородность состава жильцов сегодня - одно из существенных требований покупателей.

Шагнув на следующую ступеньку по социальной лестнице и классам жилья, покупатель, естественно, получает выбор. Во-первых, месторасположение у домов экономкласса лучше: как правило, достаточно близко от станции метро. И будь то жилой комплекс или точечная застройка, рядом с домами этого типа не должно находиться промышленных предприятий, кладбища, овощной базы и т.п. Во-вторых, уверяет, О.Коленьков, это однозначно монолитно-кирпичная постройка. Причем проект квартир сделан таким образом, чтобы можно было спокойно провести перепланировку в соответствии со вкусом хозяина: установить межкомнатные перегородки или, напротив, создать студию. А это значит, что казусы типа 10 квартир на площадке или комнаты, расположенные по одной линии, будут исключены.

Но, покупая квартиру в доме экономкласса, не стоит рассчитывать на определенные характеристики, которые присущи элитному жилью. Среди них - огороженная территория, центральное кондиционирование и многое другое. Правда, есть дома, которым удается, балансируя на грани, приблизиться к этому уровню. К плюсам в верхней части спектра экономкласса относится то, что на окнах появляются стеклопакеты, а балконы подлежат общему остеклению. К минусам - более высокая цена. Квартиры за 1500 долл. в таких домах можно приобрести только на начальном этапе строительства. Типичный пример такого экономкласса, по словам Олега Коленьква, -  жилой комплекс "Шуваловский". Несмотря на твердые характеристики экономкласса, цена за квадратный метр здесь давно уже перевалила за 3000 долл., хотя первоначально находилась на нижнем уровне своего диапазона.

Экономим на цене, но не на качестве

Панельное жилье, считает г-н. Коленьков, нельзя рассматривать как часть экономкласса, - это самостоятельный сегмент рынка. Соревнование между панелью и кирпичом ведется с 60-х годов. Панель брала массовостью и доступностью, а кирпич - индивидуальностью и качеством. Они и сейчас по разные стороны баррикад, а появление монолита лишь обострило ситуацию. Несмотря на все нарекания, панельные дома востребованы своим небольшим метражом квартир. Когда перед покупателем со средним достатком стоит дилемма: приобрести однокомнатную квартиру в 50 кв.м в монолитно-кирпичном доме или по той же цене 52-метровую двушку в панельном, выбор часто делается в пользу последней.

Стоимость такого жилья в последний год уверенно подбирается к ценовому диапазону экономкласса, перевалив рубеж в 1200-1300 долл. Но, тем не менее, говорить о том, что панель займет свое место в этом сегменте рынка нельзя, говорит О.Коленьков. Такие дома плохо поддаются перепланировке, не позволяют строить подземные паркинги или двухуровневые квартиры. А огороженная территория - еще не показатель нужного класса. Сейчас многие спорят о том, должно ли массовое жилье быть обязательно типовым и может ли качество быть массовым? И счет опять не в пользу панели. На западе столицы, например, по программе сноса ветхого жилья уже строятся целые кварталы монолитных домов с высокими потолками, хорошей планировкой и полной инфраструктурой. Застройка вроде бы и массовая, но, тем не менее, качественная.

Жить или не жить

"Квартиру можно продать, можно сдать", - говаривал рекламный герой Ильи Олейникова. "А еще в ней можно жить", - вторил ему Юрий Стоянов. Как распорядиться вновь приобретенной квартирой, вопрос совершенно не праздный. Разница между жильем на перепродажу, сдачу в аренду и для себя - огромна. Когда у человека сформировалось четкое представление о том, в каком месте, у какого метро он хочет жить, в первую очередь, следует проконсультироваться у риэлтора. Ведь информация, которую вы получите у профессионала, может оказаться для вас решающей. Откуда вам, например, знать, а не пустят ли через несколько лет мимо окон вашего дома ветку наземного метро, как это произошло уже с одним из известных домов. Нелишним будет уточнить, что именно построят по соседству: бетонный завод, развлекательный центр или поликлинику.

Другой вопрос - инвестирование в жилье. Если вы задумали купить квартиру в центре для дальнейшей сдачи ее в аренду, то было бы, по меньшей мере, неразумно тратить деньги на однокомнатную. В центре такое вложение денег заведомо убыточно. Ведь ваш будущий арендатор - человек со средствами и снимает квартиру не только для того, чтобы в ней жить, но и для представительских целей. А для проведения переговоров, встреч и приема гостей более уместна трехкомнатная квартира. Если же конечная цель - перепродажа, то разумнее обзавестись как раз однушкой. На рынке продаж это самый ходовой товар независимо от округа.

Естественно, что при беседе с риэлтором все эти нюансы учитываются, и вы можете открыть для себя такие тонкости, о которых раньше не задумывались. Например, какое количество лифтов в доме высокой этажности и есть ли среди них грузовые. Какая практика строительства у определенного инвестора: сдает он дома вовремя или строительство каждый раз задерживается. Примеров множество, и велика вероятность того, что ваше мнение кардинально изменится в пользу того или иного варианта.

Подмосковные просторы

Невероятный бум строительства жилья именно экономкласса переживает в последнее время ближнее Подмосковье. Причин тому несколько. Для многих семей нет принципиального различия: жить в отдаленном спальном районе Москвы или за МКАД, а выгода, как говорится, налицо. Прежде всего, цена. За трешку в новом монолитно-кирпичном доме в Подмосковье просят столько же, сколько за однокомнатную где-нибудь в Северном Бутово. А добраться в центр из Реутова, Красногорска или другого города-спутника подчас гораздо проще. При сопоставимом качестве разница в цене может быть 300-400 долл. за метр и более.

Нельзя сказать, что те, кто покупает квартиру в ближнем Подмосковье, не обладают достаточным количеством средств, требуемых для покупки жилья в столице. Многие поступают так из соображений комфорта и экологии, а некоторые даже специально приезжают сюда, чтобы поступить в филиал московского вуза. Шанс поступить на бесплатное отделение гораздо выше, чем в Москве. Есть, конечно, люди, которые родились и всю жизнь прожили в центре, и поэтому для них шум Садового кольца за окном - неотъемлемая часть привычного образа жизни. Они за МКАД не поедут, даже если им предложат квартиру в сто раз лучше теперешней.

Другая часть покупателей подмосковного жилья - приезжие, которые не собираются работать в столице. Как правило - это северяне, отработавшие на нефте-, газо- и золотодобывающих предприятиях. Для них Москва с ее вечным шумом и сутолокой - не самый удачный вариант решения жилищной проблемы. А тихий подмосковный город кажется привычным и уютным. Единственное, что может остановить потенциального покупателя - это отсутствие привычной инфраструктуры: магазинов, салонов, спортивных центров и т.д. Но дело в том, что сейчас ситуация изменилась: на инвестора изначально накладываются определенные обязательства по обеспечению жителей социальной инфраструктурой: постройка школы, детского сада, насосных станций и благоустройство территории.

Другая проблема - нелицеприятное соседство. Если в Москве, как уже говорилось выше, она существует на уровне квартир в одном подъезде, то в Подмосковье вполне реально соседство таун-хаусов с бараками. Здесь решение может быть одним: не доверять рекламным призывам, а съездить и увидеть своими глазами место планируемого проживания. Этот совет, разумеется, применим и для Москвы. Главное, о чем должен помнить потенциальный покупатель жилья любого класса: "кто предупрежден, тот вооружен". И не полениться собрать всю возможную информацию о предмете будущей покупки.

Полина Козлова (КДО)

Дата публикации: 09:24 27 августа 2004