Серые схемы покупки жилья возвращаются

На этой неделе экспертный совет Совета Федерации РФ по формированию рынка доступного жилья подвел первые итоги реализации нового федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах" (действует с 1 апреля с.г.). Итоги эти оказались впечатляющими: результатом принятия закона, регулирующего деятельность жилищных накопительных кооперативов (ЖНК), стал массовый отказ участников рынка от кооперативной формы деятельности.

Тем не менее, как сообщил председатель Экспертного совета Иван Грачев, закон о ЖНК, каким бы он ни был несовершенным, на сегодняшний день является для кооперативного движения основным. И сейчас готовится ряд документов в развитие закона. Первым из них в правительство поступил проект постановления о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности ЖНК.

Стоит отметить, что именно требования по финансовой устойчивости вызвали больше всего возмущений у действующих кооперативов.

Во-первых, новым законом серьезно ограничивается возможность кооперативов инвестировать средства в новое строительство.

По закону стоимость приобретения прав на объекты долевого строительства и стоимость возводимого кооперативом жилья не должна превышать 20% стоимости имущества ЖНК. При этом будут заморожены немалые средства, ведь для того, чтобы только получить право на приобретение или строительство жилья каждому пайщику кооператива необходимо внести не менее 30% от размера паевого взноса.

"Теперь из-за требований закона, – говорит член совета директоров ТФПГ "Доступное Жилье" Валерий Казейкин, – ЖНК смогут покупать только старье. А мы еще что-то говорим о развитии строительства жилья".

Во-вторых, право на приобретение или строительство жилья у члена кооператива появляется только через два года после его вступления в ЖНК.

Раньше такие вопросы решались в течение нескольких месяцев. До двух лет придется ждать возвращения своих денег и пайщику, решившему выйти из кооператива, тогда как ранее кооперативы были обязаны вернуть пай в течение трех месяцев.

При этом совершенно не ясно, как все-таки государство защищает граждан - членов кооперативов. Пайщики по-прежнему несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, а в случае его ликвидации оказываются последними в очереди кредиторов. А если, не дай бог, на момент ликвидации ЖНК паевой взнос за уже полученную квартиру выплачен не полностью, и у человека нет возможности моментально внести недостающую часть, его на вполне законных основаниях выбрасывают на улицу.

Очевидно, что подобные меры отпугнут население от участия в ЖНК.

В то же время, как объяснил Иван Грачев, хотя Градостроительный кодекс и разрешает разные варианты кооперативов, но для тех, кто собирает деньги на жилищное строительство, оставлено два пути: либо долевое участие, либо ЖНК.

В последние годы большинство российских жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) работало по принципу кассы взаимопомощи. (Кооперативы в подавляющем большинстве носили наименование ЖСК, так как понятия "ЖНК" до появления соответствующего закона вообще не существовало). Накопив определенную сумму, гражданин получал в пользование купленное или построенное для него кооперативом жилье. Оставшуюся часть паевого взноса член кооператива возвращал по строгому графику рассрочки платежей.

Новый Жилищный Кодекс фактически упразднил финансовую деятельность ЖСК, сведя их к организациям, предназначенным для строительства и последующей эксплуатации одного многоквартирного дома.

Однако, как считают многие члены экспертного совета, сегодня такая деятельность совершенно нереальна. Действительно, как в наше время можно собрать 30% средств, необходимых для того, чтобы начать строительство многоквартирного дома. И как группа граждан может тягаться со строительной компанией или банком при проведении аукциона (по новому ГК, получить землю можно только выиграв аукцион).

"Процесс может стать необратимым, – считает Валерий Казейкин. - Сотни успешно работавших кооперативов сегодня стоят перед выбором: развалиться или менять специализацию. И режут ведь по живому – уже сейчас более 200 объектов по всей стране остановлено. Из-за невозможности соблюсти требования закона надо распускать 35 000 членов кооперативов".

Не вызывают восторга у участников рынка как необходимость преобразования всех кредитно-потребительских организаций, приобретающих в собственность граждан квартиры, в ЖНК, так и предъявляемые к ним требования (например, ведение государственного реестра пайщиков и регистрация каждого из них в налоговых органах). Во всяком случае,

Экспертный совет не располагает сведениями ни об одной организации, которая полностью привела бы свои документы и деятельность в соответствие с требованиями нового закона.

"Я не думаю, что в стране есть хоть один кооператив, который хотя бы месяц проработал, честно выполняя новые правила, и остался после этого жив, – говорит заместитель председателя Экспертного Совета Гильдии народных кооперативов "Жилье в рассрочку" Вячеслав Бараненков. - Наша организация попыталась провести такой эксперимент. Взяв один из наших небольших жилищно-строительных кооперативов, мы попытались создать из него жилищный накопительный, ЖНК, как того требовал вступивший в силу закон. Но эксперимент не удался и его пришлось прекратить, потому что мы не могли рисковать живыми людьми - членами кооператива".

Впрочем, первый опыт реализации закона не стал для специалистов каким-то откровением. Еще на стадии обсуждения законопроекта говорилось о том, что создается масса трудностей для участников рынка, результатом которых в первую очередь будет удорожание существующих схем. Подавались сотни поправок, которые не были учтены – осуществляющим небанковскую ипотечную деятельность организациям четко дали понять, что "незачем плодить конкурентов". (Хотя не совсем понятно, как могут стать конкурентами банкам кооперативы, в которые приходят люди, не имеющие возможности стать клиентами банков).

В итоге результатом введения закона о кооперативах стало их фактическое упразднение - полным ходом идет массовая перерегистрация законопослушных кооперативов, только не в ЖНК, а в иные, не урегулированные законом организационно-правовые формы.

Зато появился новый стимул для развития уже было начавших уходить в прошлое серых схем. А граждане, похоже, все дальше и дальше отодвигаются от заявленной новым Жилищным кодексом цели – доступного жилья.

Дата публикации: 10:44 02 июня 2005

Источник: bpn.ru