Нерусским духом повеяло

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ — На петербургский рынок торговой недвижимости, который долгое время был обделен вниманием иностранных инвесторов, наконец потек заграничный капитал. Этот инвестиционный ручеек заметно набирает силу: международные ритейлоры уже открыли в городе свои первые гипермаркеты и обнародовали далекоидущие планы, профессиональные девелоперы с мировыми именами перешли от деклараций к строительству торгово-развлекательных комплексов, а местные торговые сети стали обретать иностранных хозяев. Правда, лестных для Петербурга примеров, свидетельствующих о его инвестиционной привлекательности в глазах заморских купцов, пока не очень много. И все же, по экспертным оценкам, уже в ближайшие 2-3 года объем иностранных инвестиций в петербургскую торговлю достигнет 25-30% от общих прогнозируемых капиталовложений в этот сектор.

В Северную Пальмиру заграничные торговцы пришли на несколько лет позже, чем в Москву. Для сравнения: в Первопрестольной первый гипермаркет турецкой сети “Рамэнка” заработал еще в 1997 г., а в Петербурге — только в 2004 г. Сдерживающие факторы понятны. “Это прежде всего сравнительно невысокая покупательная способность горожан. Согласно официальной статистике розничный товарооборот в Москве в 2004 г. составил 1,4 трлн руб., а в Петербурге — всего 202,5 млрд руб. Кроме того, западным сетям трудно выйти на местный рынок из-за сложной схемы получения разрешительных документов (лицензий и т. п.)”, — комментирует исполнительный директор петербургского офиса компании Astera Ирина Анисимова. “Иностранных девелоперов останавливают необходимость контактировать с местными бюрократами, неуверенность в русских партнерах, неизвестных на Западе, отсутствие свободных площадок под застройку, уже поделенных между земельными спекулянтами, проблемы с организацией логистики”, — добавляет генеральный директор Colliers International (Петербург) Борис Юшенков. По мнению члена совета директоров ОАО “ПСБ-Инвест Групп” Льва Пукшанского, среди других препятствий на пути зарубежного капитала — довольно высокие цены на петербургскую землю и недвижимость. Кроме того, иностранные ритейлоры до недавнего времени опасались повторения дефолта 1998 г., который очень болезненно ударил именно по торговле.

Тем не менее по мере насыщения столичного рынка западные игроки вынуждены продвигаться в регионы. “Пока эта экспансия не носит массового характера, но уже через 2-3 года произойдет настоящий взрыв”, — прогнозирует директор департамента торговой недвижимости компании “Бекар. Консалтинг” Олег Спивак.

По оценке специалистов Astera, за три года иностранные инвесторы вложат в торговый сектор Петербурга не менее 1 млрд евро. В Colliers International предсказывают $650-700 млн в течение ближайшей пары лет.

В отличие от Москвы, где зарубежные операторы осваивались практически на свободном рынке, в Петербурге им предстоит сосуществовать с местными игроками, которые за эти годы успели окрепнуть, развернув в городе первые сети гипермаркетов (“Лента”, “О'Кей”, “Максидом” и др.) и понастроив крупные торгово-развлекательные комплексы (ТК “Сенная”, ТК “Гулливер”, объекты холдинга “Адамант” и проч.). Кстати, бюджет таких проектов, как правило, существенно скромнее, чем у заграничных аналогов, что дает их инициаторам дополнительные конкурентные преимущества.

По оценке специалистов “ПСБ-Инвест Групп”, иностранные инвесторы могут рассчитывать в Петербурге на норму доходности от 10-12% до 15-17% годовых в зависимости от той стадии, на которой они включаются в конкретный проект.

Хлеб и кров

Международные ритейлоры пока сосредоточились в Петербурге главным образом на двух направлениях — на торговле продовольствием и на магазинах формата DIY (do it yourself).

Пионером иностранного ритейла в Петербурге стала финская торговая сеть Tradeka Oy (годовой оборот — 1,1 млрд евро), открывшая еще в 1993 г. супермаркет “Супер Сива” в здании бывшего универсама на ул. Савушкина, 119 (Приморский район). Финны рассчитывали запустить 15 аналогичных магазинов на Северо-Западе до 2000 г., но, по словам Вальдемара Тутти, генерального директора ЗАО “Ренлунд СПб” (дочерняя компания Tradeka Oy в России), этому помешал дефолт 1998 г. В апреле 2005 г. в Петербурге заработала вторая “Супер Сива”, занявшая около 1300 кв. м в ТК “Космополис” на Выборгском шоссе. В планах — дальнейшее развитие сети, в том числе и в Москве.

Большинство крупных международных игроков самостоятельно строят свои комплексы в Петербурге, хотя это и противоречит обычной мировой практике. “По определению сетевики не должны этим заниматься. Однако уровень развития местного рынка торговой недвижимости таков, что сетевые операторы вынуждены выступать в роли соинвесторов и содевелоперов. Как только в Петербурге появится хотя бы десяток проектов ТК с профессионально организованным девелопментом, ситуация в корне изменится”, — комментирует Борис Юшенков.

Первой из заграничных гигантов на местный рынок в 2003 г. вышла корпорация Metro Cash & Carry, практически одновременно запустив два мелкооптовых торговых центра — в Приморском районе (на Комендантском проспекте) и в Красногвардейском (на пр-те Косыгина). В каждый из проектов-близнецов было вложено по 25 млн евро. Инвестор рассчитывает на 8-10-летний срок окупаемости. Общая площадь каждого гипермаркета — около 16 000 кв. м, торговая — примерно 9200 кв. м, паркинг рассчитан почти на 800 мест. В ассортиментной матрице 11 000 продовольственных и 9000 непродовольственных товаров.

Любопытно, что, ассимилировавшись в петербургской потребительской среде, Metro отошла от исходного формата — обслуживание юридических лиц и предпринимателей (ресторанов, кафе, отелей, мелкой розницы и т. п.). На открытии первого магазина Херберт Цлабингер, генеральный директор ООО “Метро Кэш энд Керри” (российской “дочки” холдинга), заявлял: “Наши покупатели должны быть уверены, что, придя к нам, они не столкнутся в торговом зале со своими клиентами”. Однако четкое следование такой концепции поставило бы немцев в заведомо невыгодное положение по сравнению с местными сетями, работающими в формате cash & carry (“Лента” и “Мегамарт”). Они торгуют как оптом, так и в розницу. Причем в “Лентах” цены за единицу товара и за упаковку идентичны. В результате специальные карточки, по которым Metro обслуживает покупателей, быстро стали ходовым товаром, и руководство компании закрывает на это глаза. “Мелкооптовые центры Metro превратились у нас в обычные гипермаркеты. Такой формат наиболее востребован местными потребителями, поэтому они восприняли немецких торговцев именно в этом качестве. Формально и в Петербурге сеть работает только с юрлицами, но по факту почти все горожане имеют нужную карточку”, — комментирует Олег Спивак.

Третий гипермаркет Metro заработает летом 2005 г. на Пулковском шоссе — трассе, ведущей к аэропорту. Параллельно холдинг стал развивать в Петербурге свой розничный формат Real.

Вслед за немецкими инвесторами пришли шведские. В декабре 2003 г. в пос. Кудрово (Всеволожский район Ленобласти), рядом с городской чертой и трассой строящейся КАД, открылся первый на Северо-Западе магазин “ИКЕА” общей площадью около 31 000 кв. м. В его запуск международный концерн вложил около $45 млн. Кстати, шведы рассчитывали выйти на петербургский рынок еще в середине 1990-х гг., но так и не договорились с городом об условиях выделения участка под застройку. “Мы сделали все от нас зависящее, для того чтобы достигнуть соглашения с властями Петербурга, но это оказалось невозможным, — сетует генеральный директор "ИКЕА" в России Леннарт Дальгрен. — Поэтому мы решили сосредоточить свою деятельность в Ленинградской области, поблизости к КАД”.

В мае 2005 г. на участке 60 га, прилегающем к действующей “ИКЕА-Кудрово”, начнется возведение аналогичного московскому ТК “Мега” общей площадью 210 000 кв. м и стоимостью 250 млн евро. По плану стройка завершится в октябре 2006 г. Инвестор собирался приступить к реализации этого проекта еще в прошлом году, но часть территории находилась в собственности АОЗТ “Выборгское”, бывшего совхоза. На выкуп участка и решение всех правовых вопросов ушло довольно много времени.

Этим летом должно также начаться строительство второго центра “ИКЕА” в районе пос. Бугры (Ленобласть), у северной границы города, рядом с КАД. Шведская сторона рассчитывает на 30-35 га земли. Принципиальное согласие областных властей уже получено.

Следующей — в ноябре 2004 г. — в Петербург вышла компания “Рамэнка”, и тоже с опозданием: 300-летие города турецкие инвесторы рассчитывали встретить по крайней мере с двумя торговыми центрами. Однако, хотя Смольный на словах всячески одобрил проект “Рамэнки”, участки под застройку не были выделены вовремя. В итоге первый “Рамстор” открылся на арендованных площадях ТРК “Гулливер” у ст. м. “Старая Деревня” (этот комплекс находится в собственности ООО “Дубль-2”). Сумма арендной платы не разглашается, однако для якорей такого масштаба она, по оценке аналитиков компании Colliers International, составляет в среднем $120-180 за 1 кв. м в год.

Гипермаркет занял в “Гулливере” в общей сложности 5200 кв. м. Площадь торгового зала — 4000 кв. м. Здесь продаются около 35 000 продовольственных и промышленных товаров. Инвестиции в запуск магазина составили около $1,5 млн. Расчетный срок окупаемости стандартен — 3-4 года.

Второй гипермаркет заработал в марте 2005 г. в составе торгово-офисного комплекса River House на Аптекарской набережной, где “Рамэнка” арендовала 5000 кв. м.

Планы компании в отношении Петербурга по-прежнему масштабны. Уже к концу года “Рамсторов” в городе должно быть пять. Летом предполагается запустить первый торговый комплекс общей площадью 35 000 кв. м, построенный “Рамэнкой” рядом с Удельным парком (Приморский район). Кроме собственно гипермаркета (6600 кв. м) здесь расположатся магазины арендаторов (“Интерспорт”, “Л'Этуаль”, MEXX и др.).

Еще один комплекс площадью 30 000 кв. м турецкая сеть рассчитывает открыть в Московском районе, его адрес пока не разглашается. На конец 2005 г. запланирован запуск гипермаркета, для которого компания арендовала 8000 кв. м в строящемся ТК “Гранд Каньон” на пр-те Энгельса, 154.

В программе на 2006 г. — еще четыре “Рамстора”. Комплексы площадью по 10 000 кв. м должны разместиться в Центральном районе, на Гражданском проспекте и в Купчино, а на Ленинском проспекте задуман 30-тысячник.

В апреле 2005 г. о начале российской экспансии объявила британская компания Kingfisher, которой принадлежат около 600 гипер- и супермаркетов, торгующих товарами для дома, в девяти странах. Свой первый магазин под маркой Castorama она рассчитывает открыть в Петербурге уже до конца года на перекрестке Дальневосточного проспекта и ул. Коллонтай (Невский район). Одноэтажный гипермаркет общей площадью 11 000 кв. м (торговый зал — около 8000 “квадратов”) обойдется инвестору примерно в $20 млн. Его будущий ассортимент — около

40 000 товарных позиций (примерно столько же насчитывается и в местных “Максидомах”). Генеральный директор компании Castorama в России Питер Партма считает, что конкуренция на петербургском рынке товаров “сделай сам” (DIY) и без того высокая. “Тем интереснее закрепиться на нем, — уверен он. — Мы адаптируем наш европейский формат к местному потребителю, а выиграть рассчитываем за счет цен. Они у нас будут точно ниже, чем у конкурентов”.

Kingfisher — первый международный ритейлор, который приходит в Петербург, опираясь на сильного местного партнера. Его гипермаркет разместится рядом с торговым комплексом “Лента”. Около 10,3 га земли на Дальневосточном проспекте городское правительство в ноябре 2004 г. выделило именно этой сети. Kingfisher и “Лента” рассчитывают сотрудничать и дальше, однако адреса будущих магазинов пока не называют.

В Петербург готовится выйти и другой известный игрок европейского рынка DIY — немецкая сеть OBI. Однако она не спешит сама выступить в роли девелопера. Компания ведет переговоры по поводу размещения своих гипермаркетов в нескольких торговых комплексах, находящихся на стадии проектирования или строительства (это проекты компаний “Макромир” на Дальневосточном проспекте, “Доринда” на Пулковском шоссе и Vinci на пр-те Космонавтов).

В марте 2005 г. финская компания Rautakesko, которая входит в концерн Kesko, приобрела акции петербургской сети магазинов “Строймастер”, работающей в формате DIY и до сих пор принадлежавшей местному холдингу “Текс” (действует на рынке отделочных материалов с 1994 г.). Это первая сделка по покупке петербургской розничной сети иностранным ритейлором. Максимальная цена акций может составить 19,6 млн евро, если новых владельцев удовлетворят результаты первого года работы. Сейчас под маркой “Строймастер” работают четыре супермаркета на обжитых окраинах — в Красногвардейском, Кировском, Выборгском и Фрунзенском районах города. По результатам 2004 г. оборот сети составил 49 млн евро. Параллельно Rautakesko планирует строить в Петербурге и других российских регионах магазины более крупного формата.

Свояк свояка

Весной 2005 г. в Северной столице стартовали первые проекты иностранных девелоперских компаний по строительству крупных торгово-развлекательных комплексов.

В марте международный концерн Vinci заложил первый камень в фундамент ТРК “Питер Радуга”, который расположится на участке площадью 24 га в Московском районе, на пр-те Космонавтов, за зданием Петербургского спортивно-концертного комплекса. Только полезная площадь одноэтажного здания составит 75 000 кв. м, емкость открытого паркинга — 3500 мест.

Vinci Construction Grands Projeсts выступает в этом проекте в роли девелопера и генерального подрядчика. Стоимость строительства оценивается в 70 млн евро.

ЕБРР уже одобрил предоставление 10-летнего синдицированного кредита в размере 65 млн евро. Сам ЕБРР выделит половину этой суммы. Участниками синдиката также выступят Raiffeisen Zentralbank Osterreich AG (Австрия) и ЗАО “Райффайзенбанк Австрия” (Россия).

Концепция ТК разработана французскими проектировщиками из архитектурного бюро Design Architectural, которое специализируется на торговых объектах. К местным реалиям его адаптировала петербургская компания SCCK.

Неудивительно, что главными якорями “Радуги” станут международные торговые марки, которые доверились “своему” девелоперу. Так, на 17 000 кв. м расположится гипермаркет немецкой сети Real, входящей в группу Metro. Второй “магнит” комплекса — DIY от компании OBI, который займет 18 000 кв. м. Кроме того, в “Радуге” запланированы крупные магазины бытовой техники, мебели и спорттоваров. Также здесь будут продаваться модная одежда, парфюмерия, аксессуары, книги, аудиовидеопродукция и т. п. Из развлечений кроме 10-зального кинотеатра предусмотрен еще и боулинг на 18 дорожек. По плану ТК откроется будущим летом.

По словам Ирины Анисимовой (Astera — эксклюзивный агент по реализации площадей в “Радуге”), переговоры с потенциальными арендаторами идут достаточно активно.

В апреле на бывших землях сельскохозяйственного предприятия “Бугры” (северная окраина города) итальянская девелоперская компания Promoсentro Italia начала строить ТК “Северный молл”. Он должен стать первой очередью одноименного ритейл-парка, под который отводится участок 50 га. Эта площадка способна вместить до 500 000 кв. м торгово-развлекательных площадей. Предполагаемый объем инвестиций — до 200 млн евро.

Promoсentro Italia работает над проектом совместно с инвестиционной компанией Thesis. По словам генерального директора Thesis Лино Гуаттео, участок, ограниченный пр-том Культуры, железнодорожной веткой и трассой будущей КАД, приобретен в собственность у ООО “Бугры”. Территория площадью 9,78 га уже переведена из категории земель сельхозназначения. На ней будет построен одноэтажный ТК общей площадью 35 000 кв. м. Его главный якорь — гипермаркет сети Real. Он займет практически половину ТК — около 17 000 кв. м (торговая площадь — 11 000 “квадратов”).

Кроме него в комплексе разместятся еще 3-4 “якорька” площадью до 3000 кв. м каждый (бытовая техника, мебель и т. п.), примерно 75 магазинов, рестораны и проч.

Стоимость первой очереди — около 50 млн евро, из которых 30 млн вложит Real. По оценке Лино Гуаттео, в проектах компании Thesis соотношение собственных денег и привлеченных средств торговых операторов, как правило, составляет 20/80.

Борис Юшенков уверен, что вскоре в Петербург придут и другие заграничные девелоперы: “Это компании, уже освоившие рынки Восточной Европы, например ECE, Apsys, Rodamco, IGN, TriGranit”.

С точки зрения Ирины Анисимовой, в первую очередь следует ожидать тех девелоперов, которые уже реализовали минимум один проект в Москве: “Например, это может быть французская компания Bouygues Construction. Ходят слухи о том, что она собирается построить торговый комплекс на территории петербургского предприятия “Русские самоцветы”.

Второй эшелон

Генеральный директор компании Stanley Estate Мария Тиника считает, что время активного выхода на петербургский рынок иностранных торговых марок придется на конец 2006 — начало 2007 г. Во-первых, новые игроки ожидаются в уже освоенных иностранцами секторах (продовольствие и DIY). Эксперты называют Carrefour, Auсhan, Spar International, Aldi, а также Leroy Merlin, Marktkauf и др.

Во-вторых, грядет новая волна пришельцев. В Петербурге фактически отсутствуют западные универмаги (единственное исключение — Stockmann на Невском проспекте, 25). В Colliers прогнозируют приход таких форматов, претендующих на площади от 1000 до 10 000 кв. м. Это Boyner, Bestseller (одна из марок, под которой работает Stockmann), а в будущем, возможно, H&M, GAP, C&A, Marks & Spencer. Ощущается устойчивый интерес иностранцев к торговле брэндовой одеждой и спорттоварами. Хотя пока в этих сегментах преобладают франчайзинговые схемы.

“В отличие от заграницы у нас очень мало больших специализированных магазинов. Зарубежные ритейлоры могли бы заполнить эти пустующие ниши. Например, в Петербурге нет аптечных супер- и гипермаркетов, которые реализуют не только лекарства, но и предметы гигиены, парфюмерию и т. п. Отсутствуют крупные в западном понимании магазины канцелярии, оргтехники и прочих офисных принадлежностей, магазины автотоваров, детских игрушек и проч. Все это перспективные направления торгового бизнеса”, — полагает Лев Пукшанский.

В-третьих, начавшийся процесс покупки петербургских сетей иностранцами, очевидно, продолжится. “Думаю, что национальную "чистоту" местным операторам не сохранить. Крупные компании сами будут стремиться выйти на фондовый рынок, а там деньги не имеют национальности. Если уж поляков с их природным талантом к торговле "укатали" западные сети, то нашим в перспективе точно не выстоять, — предсказывает руководитель группы оценки "Института проблем предпринимательства" Алексей Шаскольский. — Но не думаю, что это катастрофа — квасной патриотизм в ритейле несостоятелен”.

Дата публикации: 11:01 02 июня 2005

Источник: bpn.ru