В поисках ипотеки, или Хождение по банкам

Интересные вещи происходят в России с ипотечным кредитованием: оно есть, и в то же время его нет. С одной стороны, около 90% граждан страны нуждаются в улучшении жилищных условий, с другой - более 70% всех жителей не в состоянии оплатить покупку квартиры. Причем последняя цифра с каждым годом увеличивается - ведь цены на жилье растут более быстрыми темпами, чем зарплаты. Среднестатистический россиянин просто не в состоянии накопить нужную сумму…

Казалось бы, чего проще: взять ипотечный кредит и приобрести квартиру и уж потом в течение 10-20 лет гасить долг и проценты. На Западе так и поступают, там около 90% всех сделок по покупке жилья осуществляется с применением ипотеки, у нас - 1%.

Дело дошло до того, что в конце июля 2004 года губернатор Петербурга Валентина Матвиенко заявила о необходимости проведения широкомасштабной рекламной кампании в отношении ипотечного кредитования. В ответ на этот призыв Ассоциация банков Северо-Запада вознамерилась создать единый информационный центр по ипотеке (ведь у каждого банка свои ипотечные программы, свои проценты и свои условия выдачи кредита). В ответ на этот призыв сразу несколько информагентств провели "круглые столы" на данную тему. Видимо, не за горами и сама рекламная акция. Банкиры сознались, что каждая серия публикаций вызывает всплеск интереса к ипотечному кредитованию, но через некоторое время вновь начинается затишье.

Существует довольно много причин, почему массы не торопятся обращаться в банки. Главнейшая из них - низкие доходы большинства горожан, а значит, и огромный разрыв между платежеспособным спросом и стоимостью жилья. То, что может себе позволить среднестатистический американец, среднестатистическому петербуржцу не по зубам. Это относится и к ипотеке.

Еще полгода назад я сама судорожно искала варианты приобретения квартиры, рассматривала в том числе и возможности ипотеки. Вывод оказался неутешительным: несмотря на хорошую работу в престижном издании, ипотеки мне не видать как своих ушей.

Начнем с того, что получить ипотечный кредит можно только при условии, что совокупный доход на семью достигает около 1 тыс долларов в месяц, в некоторых банках этот порог снижен до 600-800 долларов (имеются в виду два работающих члена семьи). Большинство банков работают только с "официальными зарплатами", однако жизнь заставляет их идти на уступки.

Учитывая, что "черный нал" весьма распространен, банкиры, принимая решение, учитывают и косвенные данные (наличие у клиента дачи, квартиры, машины, его образ жизни), изучают бизнес предприятия, которым владеет или на котором работает клиент, проводят устные беседы с руководителем фирмы. Исходя из результатов исследования, сотрудники банка определяют реальный уровень благосостояния потенциального заемщика. В ряде случаев банки принимают поручительство или неофициальные справки от директора о реальных зарплатах.

Ставка больше, чем… зарплата

Ипотечные кредиты в Петербурге продолжают оставаться дорогими, в среднем банки выдают их под 12% в валюте (в США - 6%) . Если речь идет о длительных сроках кредитования, то нетрудно подсчитать, что лет за 10 клиенту придется отдать почти вдвое большую сумму, чем взятый кредит. Помимо погашения собственно долга и процентов по нему, придется заплатить страховку 1,2-1,5% от суммы кредита, разовые выплаты за выдачу кредита, за открытие счета, за услуги оценщика и подачу документов в кредитный комитет. К тому же договор ипотеки по закону может быть только нотариальным, следовательно, в расходы добавляется 1,5% госпошлины от реальной стоимости квартиры. Не будем забывать и о том, что при заключении договора покупатель самостоятельно должен оплатить 30% стоимости дома, и только при этом условии он получит кредит на остальные 70%.

"Белые", "черные" ли зарплаты, но петербуржцев с таким уровнем доходов не так и много. Статистика показывает, что чаще всего к ипотеке обращаются топ-менеджеры успешных российских фирм, сотрудники иностранных компаний, высокооплачиваемые работники прибыльных предприятий, например докеры. Хотя, по словам заместителя управляющего филиалом АКБ "Российский капитал" Антона Борисенко, портрет заемщика меняется, понемногу идет расширение круга платежеспособных клиентов. Очередниками же, как правило, являются люди малообеспеченные и, уж по крайней мере, несостоятельные.

Первая, только появляющаяся статистика по ипотечным кредитам показывает, что клиенты стремятся погасить свои долги досрочно, не растягивая это удовольствие на десятилетие, их не смущают даже применение неких штрафных санкций.

Ипотека выходит на первичный рынок

Несмотря на общую мрачноватую картину, ипотечное кредитование понемногу начинает меняться в лучшую сторону. Льготникам и очередникам начнут выдаваться государственные субсидии, их размер в каждом конкретном случае определяет Жилищный комитет. Наличие субсидии на часть ипотечного кредита приводит к заметному снижению процентной ставки.

Кроме того, банки идут на снижение доли первоначального взноса, который должен иметь клиент для заключения сделки, с 30 до 10-15% от стоимости жилья. В будущем году банкиры ожидают уменьшения хлопот, связанных с проверкой кредитоспособности клиентов. По словам начальника финансового отдела корпорации "Петербургская недвижимость" Максима Ельцова, ожидается, что в 2005 году проблема "черного нала" не будет столь острой, так как планируемое снижение ЕСН с 36 до 25% выведет многие зарплаты из "тени".

Еще один плюс - расширение сектора применения ипотеки. Вторичный рынок уже освоен, здесь при оформлении кредита залогом может служить как покупаемое жилье, так и уже имеющееся. С первичным рынком дело обстоит сложнее, так как недвижимость еще не достроена, а значит, и залогом она быть не может. И все же банки начали выходить на новый рынок.

В августе еще два банка объявили о запуске программ ипотечного кредитования на первичном рынке Петербурга. Промышленно-строительный банк заключил договоры с четырьмя петербургскими строительными компаниями: "Северный город", "47-й трест", компания "Профит" и Гатчинский ДСК. По словам начальника отдела организации продаж ОАО "ПСБ" Арины Басовой, в рамках этого проекта уже подготовлено 6 пятен под застройку.

Петербургский филиал Внешторгбанка пошел еще дальше. В совместном проекте банка с компанией "Строймонтаж" клиенту не потребуется поручительство иных лиц или обеспечения в виде залога старой квартиры. Дело в том, что в данном случае обеспечением станет залог права собственности на строящееся жилье. Иными словами, кредитуется даже не клиент, а сама строительная компания, в случае невыполнения обязательств заемщиком строящееся жилье остается у банка. По словам начальника отдела ипотечного и потребительского кредитования филиала ОАО "Внешторгбанк" Татьяны Хоботовой, в настоящее время определяется лимит рисков на "Строймонтаж". Планируется, что скоро банк начнет выдачу кредитов на покупку жилья в новом доме у станции метро "Звездная" (500 квартир). С остальными строительными компаниями на первичном рынке банк пока работает по обычным схемам, хотя переговоры о более глубоком сотрудничестве ведутся.

Несмотря на некоторые положительные тенденции, говорить о массовой ипотеке не приходится. Из примерно 6 тыс. сделок на покупку жилья, заключенных в Петербурге в этом году на ипотеку, по самым оптимистичным данным, приходится 500 сделок. В сентябре на ипотечный рынок выйдет ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство", которое по плану до конца года должно отработать 1,5 тыс кредитов (15% годовых в рублях на срок до 28 лет). Плановое задание вызывает серьезные сомнения. Пока же петербуржцы выжидают и не торопятся рисковать даже тем неказистым жильем, что имеют…

Наталья Соколова (Newsinfo.ru)

Дата публикации: 09:18 30 августа 2004