ТТК: новая ось рынка недвижимости

Одним из самых глобальных столичных проектов за последние несколько лет, безусловно, можно считать строительство Третьего транспортного кольца. Прошло уже два года, с тех пор как было открыто движение по ТТК, поэтому сегодня уже можно говорить о том, как оно изменило город и как еще изменит.

Как известно, создание Третьего транспортного кольца столицы первый вице-премьер Москвы Владимир Ресин назвал «масштабным историческим событием, сопоставимым по своему размаху с возведением московского метрополитена». Однако, не секрет, что большие надежды на ТТК возлагали не только автомобилисты, но и жители отдаленных районов столицы. Во-первых, сегодня экологический фактор для любого горожанина играет важную роль, а во-вторых, для потенциального владельца квартиры немаловажным является тот факт, сколько придется потрать времени на дорогу от работы до дома.

Визитная карточка

• Общая длина транзитной части – 35 км.
• Длина эстакадной части по транзиту 19,1 км.
• Длина тоннельной части по транзиту 5 км.
• Длина земляного полотна по транзиту 10,9 км.
• Число полос по транзиту – по 4 в каждую сторону.
• Число полос по съездам и выездам – 2.
• Число транспортных развязок – 17 с приведенной длиной 27,6 км.
• Эстакадные развязки – 14 с приведенной длиной 17,5 км.
• Тоннельный развязки – 3 с приведенной длиной 10,1 км.

Кольцо не сразу строилось

История ТТК насчитывает почти 70 лет, хотя, строго говоря, строительство этой городской магистрали велось с перерывами почти 40 лет, так как впервые оно упоминается в Генеральном плане Москвы 1935 года. Согласно этому документу, на расстоянии 1,5–2 км от Садового кольца предполагалось проложить новую окружную дорогу для разгрузки центральных улиц от транзитного транспорта. Но, несмотря на глобальные планы, тогда осуществлению замысла помешала война, а после ее окончания необходимо было отстраивать город в целом. Однако идея не давала покоя властям, и очередной Генплан 1960 года также предусматривал появление в городе дополнительных кольцевых магистралей: причем целых двух, но в итоге появилась лишь одна — МКАД.

Строительство ТТК началось с сооружения Автозаводского моста через Москву-реку (1959-1961), хотя некоторые исследователи формальную дату начала возведения трассы считают 1987 год, когда городские власти отказались от идеи «заасфальтировать» кольцо построенной еще в 1908 году Малой железной дороги. Взяв за основу проекты 1935 года, архитекторы начали подготовку рабочей документации, с учетом включения в ТТК уже действующих дорог. Причем большинство из них, так или иначе, по разным Генпланам строились именно для третьего кольца. Первым номером возвели Савеловскую эстакаду – первую трехуровневую транспортную развязку через железнодорожные пути Московской железной дороги и площадь Савеловского вокзала (1963-1967), потом Рижскую эстакаду через железнодорожные пути Ленинградского и Рижского направлений (1972-1975), Русаковскую эстакаду через одноименную улицу и железнодорожные пути Рязанского направления Московской железной дороги (1982-1984). В 1981 г. начали рыть тоннель на Спартаковской площади в сторону Лефортова, однако в 1984 г. работы по тоннелю были прекращены. Всего к 1984 г. было построено 7,8 км ТТК из общей длины 35,6 км. Строительство магистрали возобновилось в 1997 г., когда начались работы по возведению Бережковского моста. В последующие годы этапы большого пути ТТК можно выделить так: 1998 г. – 1 км Бережковский мост с подходами. 1999 г. – 4,2 км от Комсомольского проспекта до 1-го Красногвардейского проезда, в том числе: Комсомольский проспект – Бережковский мост (эстакада УЕФА), Бережковский мост – Студенческий путепровод, Студенческий путепровод – Кутузовский тоннель (1-я очередь) – 1-й Красногвардейский проезд, Рижская эстакада над проспектом Мира. 2000 г. – 2,4 км Ленинский проспект – Гагаринский тоннель (1-я очередь) – Комсомольский проспект, 1-й Красногвардейский проезд (с эстакадой съезда) – Шмитовский проезд, включая Шмитовский путепровод, 2-я очередь Кутузовской развязки, эстакада вдоль Автозаводской улицы. 2001 г. – 10 км Волгоградский проспект – Гагаринский тоннель (2-я очередь) – Ленинский проспект, Шмитовский проезд – Звенигородское шоссе. 2002 г. – 5 км Нижегородская улица – Волгоградский проспект, Звенигородское шоссе – Беговая улица (Ленинградский проспект). 2003 г. – 5,1 км шоссе Энтузиастов – Нижегородская улица и Спартаковская площадь (Новая Переведеновская улица) – Лефортовский тоннель – шоссе Энтузиастов.

Ситуация сегодня…

Сегодня магистраль включает в себя 5 мостов через водные преграды, не считая 2-х через железную дорогу, 9 тоннелей, 36 эстакад и путепроводов, а также 39 пешеходных надземных галерей и подземных переходов. «Безусловно, - замечает руководитель направления вторичного жилья компании «ДОМ – Недвижимость» Галина Утешева - с появлением Третьего транспортного снизилась транспортная нагрузка на Садовом кольце, однако в отношении жилищных условий прилегающих к нему районов строительство ТТК является отрицательным фактором». Так как ТТК застроено неравномерно, добавляет руководитель департамента коммерческой недвижимости консалтинговой компании Blackwood Михаил Гец, нельзя говорить о нем, как о едином массиве. Можно выделить самый дешевый район – Волгоградский проспект (это наименее привлекательный участок) и самый популярный участок – Кутузовский проспект, а также все западное направление. В связи с тем, что в центральной части города практически не осталось мест для строительства, добавляет эксперт, девелоперы и застройщики более активно застраивают зону третьего транспортного кольца, особенно районы ул. 8 Марта - 14 тыс., ул. Викторенко – 24 тыс. и БЦ Новосущевский – 38 тыс. Нельзя не отметить и проект Москва-Сити. Известно также, что правительство запланировало расширение этого объекта на север вдоль ТТК.

…с жилой недвижимостью

Для некоторых москвичей строительство ТТК было не долгожданным подарком, а самой настоящей трагедией, увеличивающейся, чем скорее замыкались участки кольца. Неудивительно, говорит Галина Угушева, что москвичи, живущие в непосредственной близости к новой магистрали, считают, что им был нанесен ущерб, причем как моральный, так и материальный: некоторые лишились гаражей, расположенных в зоне строительства; сносились дома, а их жители переселялись. Кроме того, было вырублено немало деревьев и кустарников, ликвидированы детские площадки. Одной из значимых материальных потерь явилось то, что квартиры, ранее считавшиеся дорогими, сейчас значительно понизились в цене, например, в районе «Хамовники» – до 35 %. Кроме того, отмечает эксперт, жителей беспокоит экологическая ситуация вблизи Третьего транспортного: выхлопные газы, шум тормозов и моторов, - все это не располагает к полноценной жизни. Особенно актуальны все эти негативные факторы сейчас для жителей домов, расположенных на Кутузовском проспекте, а также вблизи Третьего транспортного кольца, Беговой улицы, Сущевского вала. Обещанная изоляция оконных проемов сделана далеко не во всех квартирах, окна которых выходят на магистраль, а у многих москвичей не хватает средств, чтобы самостоятельно установить дорогостоящие стеклопакеты, а также кондиционеры. Еще один минус – неудобные пешеходные переходы через проезжую часть.

…с коммерческой недвижимостью

В отличие от жилой недвижимости, с коммерческой ситуация сложилась несколько иначе. Спрос на нежилые площади, расположенные вблизи Третьего кольца, значительно вырос, отмечает Галина Угушева. Это объясняется хорошей транспортной доступностью и привлекательными арендными ставками, которые здесь значительно ниже, чем в пределах Садового кольца. С этим мнением согласен и Михаил Гец, по мнению которого в связи с тем, что ТТК проходит через многие районы Москвы, некоторые участки являются крайне перспективными для размещения торговых объектов. Как известно, существует постановление правительства Москвы № 1031 о мерах развития оптовой и розничной торговли на территориях, прилегающих к МКАД и ТТК. По словам Михаила Геца, можно ожидать, что вдоль Магистралей появится более чем 70 торговых точек, застройщиками которых наряду с ведущими российскими компаниями станут иностранные инвесторы – Metro Cash&Carry, Ашан, Икеа, Мосмарт. Основные районы предполагаемой застройки:

• ул. Малая Тульская вл. 25 – 2,5 Га
• ул. Автозаводская д. 16 к. 2 и д.18 к. 1. – 8,1 Га
• Большая Тульская вл.1 – 0,6 Га
• Орджоникидзе, 11 – 4,5 Га
• Ленинский пр-т 39 – 1,5 Га
• ул. Красносельская – 3-4 Га
• ул. Большая Тульская - 2 Га
• Вавилова вл. 9 – 1,5 Га
• Севастопольский пр-т вл. 7 – 1,8 Га
• 1- Сетуньский пр-т – 2,9 Га
• Нижегородская ул – 9,2 Га
• Южнопортовая- 1,5 Га
• Волгоградский пр-т 32 – 13 Га
• ул. Шоссейная – 13 Га

Кроме того, по данным компании Blackwood, на пересечении Дмитровского шоссе и ул. Череповецкой на территории 5,22 Га к концу года откроется гипермаркет – «Мосмарт», а на Рублевском шоссе планируется открытья Ашан 46 000 кв.м. (55 км. МКАД). К тому же 8 подземных паркингов в общей сложности на 1 555 машиномест построят в районе Третьего транспортного кольца, а также 3 подземные автостоянки на 260 машиномест расположатся под муниципальными домами в Проектируемом проезде. 3 подземных двухуровневых паркинга на 655 машиномест появятся под коммерческими домами во 2-м Красногвардейском проезде. Двухуровневая подземная стоянка для 400 автомобилей будет построена под офисно-гостиничным комплексом на пересечении ТТК и Шмитовского проезда. Еще одна подземная одноуровневая автостоянка на 240 машиномест появится в совмещенном комплексе «Апарт-отеля» и жилого дома временного проживания в Шмитовском проезде.

Дата публикации: 10:06 07 июня 2005

Источник: bpn.ru