Дольщики наступают и выигрывают?

В апреле вступил в силу Федеральный закон "О долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". По мнению законодателей, закон должен кардинально изменить систему продажи квартир в новостройках, сделав российское жилье если не более доступным, то более надежным объектом капиталовложений. Правда, далеко не все разделяют этот оптимистический прогноз. Исследование вопроса - насколько изменились правила игры на рынке и права покупателей новостроек - показало следующее.

Строительная гласность

Никогда раньше власти не пытались ограничивать деятельность застройщика по продаже квартир. Не существовало запретов на продажу не только до начала строительства, но и до получения разрешения на проведение строительных работ. Не существовало и обязательного перечня документов, которые продавец квартир в новостройке был бы обязан продемонстрировать потенциальному покупателю. Закон "О долевом строительстве" столь вольное отношение к правам потребителей отменил. С 1 апреля застройщики могут начинать продажу квартир только при соблюдении целого ряда условий. Прежде всего это наличие свидетельства о собственности на земельный участок или договора аренды, прошедшего государственную регистрацию. Во-вторых, наличие разрешения на проведение строительных работ. И в третьих - опубликованная в СМИ или размещенная в Интернете проектная декларация, включающая в себя информацию о застройщике и объекте строительства.

Проектная декларация - весьма серьезный шаг государства навстречу покупателям новостроек. Информация, которая должна в ней содержаться, на порядок превосходит тот объем сведений, который застройщики предоставляли потенциальным покупателям до вступления закона в силу. Никогда ранее застройщика не обязывали раскрывать информацию о своих учредителях, давать отчет обо всех строительных проектах, в которых он принимал участие в течение последних трех лет, и раскрывать святая святых - финансовую деятельность компании, включая величину собственных средств, объем кредиторской задолженности и финансовые результаты текущего года. Сведения о строящемся доме, подлежащие обязательному опубликованию в проектной декларации, напротив, по словам пресс-секретаря компании "Дон-Строй" Екатерины Вертячих, застройщиками и не скрывались. Однако от них впервые потребовали раскрыть их в полном объеме до начала продажи квартир. Благодаря этому потенциальный покупатель может заранее ознакомиться с результатами государственной экспертизы строительного проекта, узнать, каким образом будут использоваться нежилые помещения дома, как будет благоустроена придомовая территория, когда ожидается сдача дома в эксплуатацию и т.д. и т.п.

В подлинности ряда представленных в проектной декларации сведений покупатель может убедиться самостоятельно. В соответствии с законом застройщик обязан предоставить для ознакомления "любому обратившемуся лицу" учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, отчет о финансово-хозяйственной деятельности, бухгалтерские балансы за последние три года и аудиторское заключение за последний год предпринимательской деятельности. Раньше такие права были, пожалуй, только у налоговых инспекторов. Однако по отношению к информации о строительном проекте столь широких прав у "любого обратившегося лица" нет. Проектную документацию, технико-экономическое обоснование проекта, полный текст заключения государственной экспертизы проекта и другие документы, касающиеся возводимого дома, застройщик обязан предоставлять только по требованию участника долевого строительства, т.е. лица, уже купившего квартиру в новостройке.

И нашим, и вашим

Квартиры в строящемся доме формально не являются предметом собственности, они - объект инвестирования. Именно поэтому квартиры в новостройках продаются не по договору купли-продажи, а по договору долевого участия, в соответствии с которым дольщик обязуется инвестировать в строительство сумму, равную стоимости квартиры, а застройщик - построить дом и оформить квартиру в собственность дольщика. До вступления в силу закона "О долевом строительстве" договор долевого участия составлялся застройщиком в произвольной форме. Покупатель мог внести в него лишь незначительные изменения, в противном случае застройщик просто отказывался продавать квартиру. Естественно, застройщики старались не вносить в договор невыгодные им пункты, например о своей ответственности в случае несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию или обнаружения недостатков в качестве строительства. В то же время застройщики старательно насыщали договор пунктами об ответственности дольщика, например в случае несвоевременного внесения платежа, а также условиями, позволяющими им изменять договор в свою пользу, в том числе увеличивать стоимость квартиры в случае увеличения себестоимости строительства. Таким образом, например, поступила компания "Новый мир", почти вдвое увеличившая стоимость квартир в доме в проезде Черского и обязавшая дольщиков доплатить по несколько десятков тысяч долларов за каждую квартиру.

Новый закон существенно ограничил произвол застройщиков при составлении договора. Теперь они обязаны вносить в договор срок передачи квартиры дольщику и, что более важно, выплачивать штрафы в случае нарушения указанного срока (о сумме штрафов см. ниже). В договоре также должен содержаться пункт о гарантийном сроке на объект долевого строительства, причем он не может быть меньше 5 лет. В течение этого срока застройщик несет полную ответственность за выявленный строительный брак и обязан либо устранить выявленные недостатки, либо выплатить компенсацию дольщику. В то же время закон сохранил возможность изменения цены договора - правда, только в том случае, если это предусмотрено самим договором. Поэтому потенциальным покупателям, как и прежде, стоит внимательно вчитываться в предлагаемый к подписанию договор долевого участи и в случае обнаружения подобного пункта либо требовать его исключения, либо категорически отказываться от покупки.

Впрочем, этот недостаток нового закона с лихвой компенсируется достоинством: впервые на законодательном уровне введена обязательная государственная регистрация договоров долевого участия. Тем самым, по мнению директора департамента новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Наталии Тихоновской, полностью устраняется риск того, что приобретенная в новостройке квартира будет одновременно продана нескольким покупателям. В Москве подобные аферы были популярны в 90-х гг. Тогда по такой схеме мошенничали десятки компаний, в том числе "Находка" и "Юнистрой". Сейчас застройщикам подобные махинации ни к чему - легальные доходы и так слишком велики. Но никто не сможет поручиться, что печальный опыт 90-х не повторится. Именно поэтому для покупателя так важно, чтобы подписанный им договор с застройщиком был зарегистрирован Федеральной регистрационной службой (Росрегистрацией), гарантирующей, что не произойдет параллельная продажа приобретенной квартиры. Правда, и здесь есть одно "но". Закон не оговаривает, когда должны быть уплачены деньги за квартиру - до или после регистрации. Естественно, застройщики будут настаивать на первом варианте. По всей видимости, покупателям логично было бы ограничиться внесением задатка, а остальные деньги платить только после регистрации договора.

Троянский конь

Закон "О долевом строительстве" предусматривает, что квартира в новостройке должна быть передана дольщику в оговоренный договором срок. Но покупателю нужно учесть, что сдача дома госкомиссии, передача ему квартиры застройщиком и оформление прав собственности на квартиру - совсем не одно и то же. Подписанный госкомиссией акт подтверждает факт постройки дома и является разрешением на его эксплуатацию. После этого застройщик, в соответствии с новым законом, обязан в течение 2 месяцев передать квартиру покупателю, что оформляется стандартным передаточным актом: застройщик передал, дольщик принял, претензий никто не имеет. Если у дольщика есть претензии, они оформляются отдельным протоколом, в соответствии с которым он в судебном порядке может добиваться от застройщика возмещения нанесенного ему ущерба. Но в любом случае с момента подписания передаточного акта обязательства застройщика, в соответствии с законом, считаются выполненными.

Это, пожалуй, один из наиболее явных казусов закона "О долевом строительстве", отмеченных застройщиками. По словам коммерческого директора девелоперской компании "Баркли" Анжелы Кузьминой, "если обязательства застройщика перед дольщиком выполнены, непонятно, почему он должен нести гарантийные обязательства по качеству возведенного дома, причем как минимум в течение 5 лет". Но и это еще не все. Передаточный акт - это конечно хорошо, но покупателю квартиры в новостройке в конечном счете нужно совсем другое - свидетельство о праве собственности на квартиру в построенном доме. До вступления закона в силу, в соответствии с практикой заключения договоров долевого участия, бремя оформления квартиры в собственность дольщика лежало на застройщике.

Теперь ситуация изменилась, закон требует от застройщика только передачи разрешения о вводе в эксплуатацию построенного дома в органы госрегистрации. Что касается дальнейших хлопот, связанных с оформлением документов, то с 1 апреля застройщик может умыть руки и оставить решение этой проблемы дольщикам. Для покупателей квартир это не станет катастрофой, но серьезно усложнит им жизнь - оформление прав собственности на квартиру может занять несколько месяцев, а дополнительные расходы, связанные с наймом юристов и подкупом чиновников, отвечающих за форсированное продвижение документов, могут составить несколько тысяч долларов.

Скорее всего, застройщики не захотят пользоваться этим подарком законодателей. Хотя бы потому, что они оформляют права собственности владельцев новостроек (в том числе и свои собственные) единым пакетом и без труда могут включить в него квартиры покупателей-дольщиков. Но это не гарантия. "М&D" рекомендует покупателям обязательно включить в договор долевого участия пункт о том, что обязанность оформления прав собственности на приобретенную квартиру лежит на застройщике, и обязательно указать, сколько эта процедура будет длиться во времени. По словам пресс-секретаря строительной компании "С.Холдинг" Оксаны Басовой, "обычно после подписания акта госкомиссии о приемке дома в эксплуатацию у застройщика в среднем уходит 6-9 месяцев на оформление прав собственности". Поэтому если в договоре он гарантирует оформление ваших прав хотя бы в течение года, соглашайтесь.

Преступление и наказание

Закон "О долевом строительстве" не только регламентировал отношения застройщиков и дольщиков, но и ввел в действие целую шкалу штрафных санкций за нарушение взятых сторонами обязательств. За что потенциальные покупатели должны быть особо благодарны законодателям. В отношении застройщика предусмотрено три вида наказания. Первое - возвращение уплаченных дольщиком средств в двойном размере в случае, если застройщик не имел права продавать квартиры в возводимой новостройке. То есть если у него на руках не было зарегистрированных документов о праве собственности на земельный участок (в условиях Москвы - зарегистрированного договора аренды, ибо столичные власти блокируют приватизацию городской земли), разрешения на строительство и (или) застройщик не опубликовал проектную декларацию. Второй вид наказания - санкции, применяемые в отношении застройщика в случае, если он так и не построил дом или построил совсем не тот дом, который обещал дольщику (существенно изменив проектную документацию), или качество построенного дома весьма далеко от того, которое застройщик обещал дольщику. В этом случае покупатель может расторгнуть договор и требовать возврата вложенных в строительство средств и штрафа в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день, в течение которого деньги находились во владении застройщика. В переводе на русский язык 1/150 ставки рефинансирования ЦБ - это около 28% годовых. Третий вид наказания применяется в том случае, если застройщик построил дом, но передал дольщику квартиру позднее оговоренного в контракте срока. В этом случае покупатель квартиры может взыскать с застройщика 1/75 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день опоздания от указанной в договоре даты передачи квартиры дольщику. То есть около 56% годовых.

Застройщик, в соответствии с законом, также может применять штрафные санкции (требование об уплаты пени) в отношении покупателя квартиры. Но только в одном случае - если дольщик систематически вовремя не вносит оговоренные договором платежи. Например, если он допустил просрочку платежа трижды в течение года или не вносил очередной платеж в течение трех и более месяцев, застройщик может обратиться в суд с иском о расторжении договора и взыскании с покупателя пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа, т.е. тех же 28% годовых. В законе есть еще один нюанс, касающийся возмещения нанесенного участникам договора вреда. Любая из сторон может требовать возмещения нанесенных убытков сверх штрафных санкций, если докажет, что стоимость нанесенного в результате неисполнения договора вреда превышает предусмотренные законом штрафы.

Стоит отметить и еще один подарок законодателей участникам долевого строительства. В отличие от застройщика дольщик может расторгать договор и требовать уплаты штрафных процентов не только через суд, но и во внесудебном порядке. Правда, подарок этот весьма сомнительный, хотя бы потому, что вряд ли хоть один застройщик согласится вернуть деньги и проценты без судебного принуждения. Учитывая темпы работы наших судебных органов и их более чем сомнительную независимость от участвующих в процессе сторон, рассчитывать на серьезную поддержку со стороны судебных органов в борьбе с нерадивыми застройщиками не приходится. Остается только надеяться, что судебная проблема не станет камнем преткновения, в принципе весьма нужного и полезного для отечественных потребителей закона.

Дата публикации: 10:38 07 июня 2005

Источник: bpn.ru