Два года на размышления

Дискуссии о новом Градостроительном кодексе не утихают с начала 2005 года. Разумеется, Национальный конгресс по недвижимости не стал исключением. Впрочем, сейчас всех больше интересует не суть закона, а чисто практические вопросы: как пережить переходный период, на который отводится два года.

Берите, потом разберемся

Прежний кодекс просуществовал лишь пять лет. При всех его достоинствах, он грешил декларативностью: неясно было, кто за что отвечает, какие нужно предоставлять документы, каковы сроки рассмотрения и пр. Эдуард Трутнев, директор направления "Реформы в сфере недвижимости" фонда "Института экономики города", считает, что новый закон многое регламентировал, вызывает его неприятие со стороны некоторых администраций на местах. Вопросы, которые раньше решали чиновники, теперь должны решаться автоматически - по закону.

Сейчас большое значение приобретает планировка земельных участков, которые теперь должны быть упорядочены с учетом общей концепции развития данной территории, а не передаваться под застройку разрозненными актами (эти документы постепенно должны быть полностью вытеснены из правового обихода). По сути, такие акты - это знак переходного периода, отражение того печального факта, что, несмотря на долгие годы плановой экономики, мы так и не пришли к тому, чтобы территории были распланированы с градостроительной точки зрения. При такой системе предоставления земли существуют безграничные возможности для человеческого фактора в худшем его проявлении, поскольку чиновник может землю дать, а может и не дать, кроме того, он вообще может передумать.

Применительно к жилищному строительству процедура предоставления земли по актам не может применяться после 1 октября 2005 года, а по остальным объектам - после 2010 года. Это, по словам Э. Трутнева, вызвало бурю негодования строительных организаций, которые привыкли получать землю не за счет конкуренции, а за счет наработанных связей. В результате, сейчас идет масштабная раздача земель "под обещания", чтобы уложиться до 1 октября, а уж потом разбираться, кто что нахватал и что там можно построить.

У семи экспертов - дитя без глазу

Градостроительный кодекс внес существенные изменения в вопросы государственной экспертизы проектной документации. В этом отношении закон, как выразился Э.Трутнев, "сделан на вырост", то есть устанавливает нормы, к которым мы должны прийти постепенно, через переходный этап. Впервые вводится положение, по которому проектная документация НЕ является обязательной для всех объектов, например, для индивидуального жилищного строительства. Сама экспертиза тоже теперь не является обязательной для всех объектов.

До недавнего времени не было ясности, куда обращаться за экспертизой. Органов, отвечающих за нее, могло быть более десятка - "вневедомственная", экологическая экспертиза, комитеты по земельным ресурсам, органы охраны памятников, горнадзор, санитарно-эпидемиологический надзор и особенно замечательная формулировка: "другие заинтересованные органы". А поскольку заинтересованности нашим органам не занимать, проблем у застройщиков было немало. Причем эксперты подходили к своим задачам весьма творчески, поскольку документов, четко регламентирующих стандарты их работы не было. Для индивидуальных застройщиков пройти все круги согласований было почти нереально, чем и объясняется астрономическое количество малоэтажного самостроя.

Теперь должен быть создан единый орган экспертизы с четким регламентом работы. Экспертиза должна проверять две позиции: соответствие техническим регламентам и результатам инженерных изысканий. Раньше таких позиций было намного больше, и они могли устанавливаться ведомственными документами. Новшеством является и то, что вводится субсидиарная ответственность органов экспертизы. Срок экспертизы не должен по закону превышать трех месяцев. Единый федеральный орган экспертизы должен быть создан до конца 2005 года, а с 1 января 2007 года должна проводиться только одна сводная экспертиза. В переходный период должны быть разработаны технические регламенты (их пока нет). В настоящее время действуют СНИПы, но только в части, не противоречащей Градостроительному кодексу.

Строй - не хочу!

Разрешение на строительство - это важная сфера взаимодействия публичной власти и частных лиц. По новому закону проверяется соответствие проектной документации ТОЛЬКО одной позиции - требованиям градостроительного плана земельного участка. Власть определяет пределы возможного: этажность, минимальный отступ от границы участка и пр. А что внутри - это частно-правовые отношения. Четко фиксируется перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство. Определяются срок рассмотрения (10 дней) и возможные мотивировки отказа. Тот же орган, который выдал разрешение на строительство, дает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Обычно это орган местного самоуправления. Он проверяет, что построили именно то и там, где было запроектировано. Соблюдение требований безопасности - компетенция и ответственность застройщика.

В заключение, Э. Трутнев отметил, что поскольку Градостроительный кодекс требует не просто соблюдения определенных норм, а разработки на местах огромного массива градостроительной документации, он не может вынудить местные власти в одночасье перестроиться по новой системе. Однако кодекс содержит комбинацию кнута и пряника. Кнут в том, что по истечении пяти лет функции публичной власти не могут осуществляться, если не разработан план развития территории. Что касается пряника, то сейчас на местах хорошо понимают, что идет конкуренция за инвестиции. Кто готов играть по новым правилам, становится привлекателен для притока капитала.

Впрочем, пока ни кнут, ни пряник еще в полную силу не заработали. Нередки случаи, когда новые законы, в том числе Градостроительный кодекс, просто не выполняется на местах. По мнению Э.Трутнева пора создавать судебные прецеденты понуждения органов местного самоуправления к выполнению закона.

Дата публикации: 11:32 16 июня 2005

Источник: bpn.ru