Обмен как способ улучшить свои жилищные условия

Помните эпизод из доперестроечного фильма "По семейным обстоятельствам", когда теща, желающая разъехаться с неуживчивыми молодоженами, просит "черного" маклера помочь обменять "тетю с двумя дочками на две маленькие тетеньки"?. В переводе с конспиративного языка на обыденный это означает обмен одной квартиры на две отдельные. С тех пор многое изменилось, большая часть квартир перешла в частную собственность, объявлениями о продаже и обмене квадратных метров пестрят многие издания, ими обклеены столбы. Но семейные обстоятельства, как и прежде, заставляют людей менять жилплощадь. У кого-то дети выросли, и стало тесно в узком семейном кругу. Кому-то необходимо разъехаться с бывшей супругой. Кого-то не устраивает неблагоприятная экология в районе. Кто-то просто вырос из малогабаритки, и средства позволяют перебраться в более просторное жилище.

Как правильно осуществить смену места жительства, кто имеет на это право, что нужно знать для того, чтобы обменять свое жилье, в каких случаях обмен не допускается, возможен ли принудительный обмен? Ответы на эти и другие вопросы - в сегодняшнем выпуске "Справочного бюро".

Что новенького?

Если раньше допускались "смешанные" обмены квартир разных видов собственности, например, приватизированной на неприватизированную, то вступивший с 1 марта новый Жилищный кодекс РФ (ст. 72) запрещает подобные обмены. Так что если вы еще не приватизировали свою квартиру, и у вас есть основания для приватизации, поторопитесь, иначе можете остаться "при своих интересах". Напоминаем, что бесплатная приватизация прекращается с 1 января 2007 года, после чего муниципальное жилье уже нельзя будет превратить в свою собственность, продать ее и купить другую. Уже сейчас, по словам риэлторов, они практически перестали заниматься такими сделками, поскольку сделки с неприватизированными квартирами - по сути, торговля государственной собственностью. И сегодня уже продать или купить ее достаточно проблематично.

Неприватизированную квартиру можно обменять лишь на такую же.

Бесплатный совет

Конечно, есть варианты, когда человек хочет приватизировать квартиру, однако он уже использовал свое право приватизации, а потом обменял квартиру в собственности на муниципальную. В таком случае можно "прописать" в квартире своего родственника, имеющего право приватизации. Кстати, дети имеют право два раза приватизировать квартиру - до 18 лет и после, так что оформить жилье в собственность можно на собственного ребенка, достигшего совершеннолетия.

Обмен или мена?

И то, и другое - самые доступные способы улучшения своих жилищных условий. Но нужно четко различать эти два понятия, являющиеся в русском языке синонимами. Участниками сделки по обмену могут быть наниматели (арендаторы) муниципальных квартир (с юридической точки зрения они - "наниматели жилья по договору социального найма") и члены жилищных (жилищно-строительных) кооперативов, не выплатившие полностью паевого взноса (т. е. формально еще не собственники, а пользователи кооперативных квартир).

При мене одна собственность меняется на другую (гл. 31 Гражданского кодекса РФ). Если при обмене обменивается лишь жилплощадь, то при мене можно поменять квартиру, например, на автомобиль, да хоть на танк! Мена возможна между собственниками жилья (приватизированных квартир, собственных домов, квартир ЖСК, оформленных в собственность). Оформляется договором мены, который подлежит обязательной государственной регистрации.

У этих двух видов сделок разные "правила игры", разные условия. Правила обмена жилья диктуются нормами жилищного законодательства. Мены - гражданского законодательства.

Что можно обменивать:

Предметом обмена может быть изолированное жилое помещение. Или часть его ("частичный" обмен), приходящаяся на долю нанимателя, арендатора, члена жилищного или жилищно-строительного кооператива, совладельца частного жилья. Но такой обмен возможен, если въезжающие - члены семьи, оставшейся проживать в этом помещении, то есть родственники (таким образом, происходит воссоединение семьи и им выдается один договор социального найма), либо участники общей (долевой, совместной) собственности.

Какие нужны документы

Согласно временному положению о порядке обмена и (или) мены, утвержденному распоряжением Департамента муниципального жилья г. Москвы (так он назывался) от 9 апреля 1996 года № 74, для обмена жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, необходимо представить:

1. Заявление типового образца от ответственного нанимателя об обмене жилья. Оно должно быть подписано всеми совершеннолетними членами семьи, имеющими право на жилплощадь. Включая временно отсутствующих - в таком случае необходимо нотариально заверить согласие отсутствующего на обмен. Как известно из практики, как раз на таком сборе "согласных голосов" весь процесс обмена и может застопориться. Для обмена кооперативного жилья нужно также согласие ЖК (ЖСК), так как новый жилец по закону становится членом кооператива.

2. Выписку из домовой книги.

3. Копию финансового лицевого счета.

Еще нужно согласие вашего ЖЭКа в виде подписи и печати на бланке заявления. Собранные документы сдаются в Московское государственное коммерческое агентство "Мосжилсервис": либо в городскую службу (ул. Гиляровского, 55, к. 2), либо в отделение своего округа. "Мосжилсервис" и займется вашим обменом. Услуги платные. Тарифы официальные и зависят от сроков рассмотрения комиссией "Мосжилсервиса" ваших документов. За "скорость" придется заплатить побольше.

Более подробную информацию можно получить по телефону 281-19-50.

НЕЛЬЗЯ!

Жилищный кодекс запрещает обмен жилья, если:

• он носит корыстный или фиктивный характер (т. е. участники сделки намерены извлечь из него материальную выгоду или на самом деле не собираются покидать насиженные места);
• дом грозит обвалом (требуйте у местных властей техническое заключение об этом!) или подлежит сносу;
• лое помещение находится в доме, подлежащем капитальному ремонту с выселением граждан, сносу, реконструкции или переоборудованию под нежилые цели в соответствии с постановлением правительства Москвы. Учтите, что капремонт без переустройства не может быть причиной отказа;
• жилое помещение по решению собственника государственного, муниципального или общественного жилищного фонда относится к специальным фондам, не подлежащим обмену (маневренный фонд, служебный, предназначенный под общежития и т. д.);
• квартира является служебной или находится в общежитии;
• в результате обмена жилищные условия одной из сторон ухудшатся настолько, что она получит право стать на очередь на улучшение жилья;
• если право пользования, владения и (или) распоряжения на жилую площадь оспаривается в судебном порядке;
• жилое помещение находится под залогом;
• на жилое помещение наложен арест в связи с обеспечением исковых требований, возбуждением уголовного дела;
• иногородний обмен допускается лишь при соответствии количества въезжающих и выезжающих (за исключением отдельной категории лиц, подлежащей безусловной регистрации в Москве в соответствии с действующим законодательством). Такое соответствие не требуется при обмене жилой площади в Москве на жилую площадь в пределах области.

Дата публикации: 16:34 16 июня 2005

Источник: bpn.ru