Элитные дивиденды

Инвестиции. Вложив $0,5-1 млн в элитную московскую недвижимость с целью дальнейшей перепродажи, вы можете рассчитывать в среднем на 20% годовых в валюте. Но прибыль можно увеличить, сдав жилье в аренду.

Спрос на элитные квартиры в основном создают иностранцы, работающие в крупных компаниях. «Количество вновь приезжающих специалистов из-за рубежа — претендентов на высокооплачиваемое жилье в Москве — составляет около 4000 человек ежегодно, или до 70% от общего числа арендаторов, — говорит руководитель отдела аренды элитного жилья компании Intermark Светлана Бологова. — Именно иностранные клиенты влияют в первую очередь на баланс спроса и предложения». Но нельзя недооценивать и российских топ-менеджеров из регионов, приток которых в Москву в последние годы заметно увеличился. Кроме того, появилась прослойка московских менеджеров, желающих снять квартиру: многие из них даже при сравнительно высоких доходах не в состоянии накопить на достойную квартиру. Элитное жилье снимают и дети богатых родителей — так называемая золотая молодежь.

Предложение на рынке элитной городской недвижимости можно разделить на две основные категории: от частных владельцев и от корпоративных арендодателей. Частными арендодателями, по данным компании Renaissance Realty, являются в основном бизнесмены, большинство из которых — некоренные жители Москвы. Как правило, эти люди предпочитают долгосрочных арендаторов и часто отказываются от предложений сдать квартиру на срок 2-3 месяца.

Бизнес-жилье. Для так называемого доходного бизнеса покупают уже готовые квартиры или наиболее интересные объекты на стадии строительства. Сейчас в Москве строится несколько домов, в которых можно приобрести квартиры небольшого метража. Некоторые из них возводятся одновременно с офисными центрами. Предназначаются они для арендаторов и работников офисов, которые будут селиться в бизнес-квартирах в непосредственной близости от места работы.

«Покупка бизнес-жилья — достаточно выгодный способ долгосрочного инвестирования, — считает директор управления новостроек отделения «Парк Тауэрс» компании «Миэль-недвижимость» Кайдо Каарма. — Апартаменты, расположенные рядом с бизнес-центром, можно сдавать работникам офиса. Спрос на такие квартиры достаточно большой, а средняя цена составляет примерно $5 тыс. за квадратный метр. Несмотря на то что предложений подобного рода на рынке пока мало, уже есть прецеденты, когда доля бизнес-квартир составляет 40% от всего дома».

Спрос и предложение. Рынок аренды элитного жилья наименее подвержен сезонным колебаниям спроса и предложения, а арендные ставки поднимаются крайне медленно. «Как правило, спрос на элитные квартиры равномерен в течение всего года, — считает Светлана Бологова из Intermark. — Чуть падает он перед Новым годом. Лето не в пример рынку обычной аренды очень активное, небольшой спад заметен только в августе, но в принципе элитное жилье сдается круглый год». Тем более что в последнее время существует практика подбора квартиры для арендаторов из-за рубежа за несколько месяцев до их планируемого приезда в Россию.

Если говорить языком цифр, то, по данным компании Blackwood, в сравнении с четвертым кварталом 2004 года, в первом квартале 2005-го произошло некоторое перераспределение спроса по бюджетам. Сократилось на 3% количество запросов на аренду квартир в бюджете $1000-1500 в месяц. В то же время количество запросов с бюджетами $1500-3000 в месяц увеличилось на 4%. Интересно, что возросло (на 3%) количество запросов на аренду квартир с высокими бюджетами — свыше $10 тыс. в месяц.

Что касается распределения спроса по площадям квартир, то, по словам управляющего директора Blackwood Марины Маркаровой, наибольшее количество запросов поступило на двух- и трехкомнатные квартиры площадью до 125 кв. метров и до 170 кв. метров. В совокупности 63% от всех запросов клиентов компании Blackwood приходилось на этот тип площадей. Интерес к однокомнатным квартирам менее значителен и составляет 14% от всего количества запросов. В то же время доля интереса к четырехкомнатным квартирам площадью до 220 кв. метров и более составляет 23%. Наибольшим спросом во втором полугодии 2004 года пользовались двух-, трехкомнатные квартиры площадью до 100 кв. метров (37% запросов) и 100-150 кв. метров (32% запросов)».

Арендные ставки сегодня и завтра. Постоянно растущий спрос на качественное жилье приводит к тому, что лучшие объекты сдаются в рекордно короткие сроки — за неделю и даже меньше. Уверенность арендодателей в дальнейшем росте рынка и увеличении платежеспособного спроса со стороны как иностранных, так и российских граждан приводит к очередному витку роста арендных ставок.

«Общеэкономическими факторами, влияющими на увеличение арендных ставок, являются неуклонный рост стоимости продаваемого жилья (до 30% в год), а также соотношение курса евро и доллара, — считает Светлана Бологова. — Плюс постоянно увеличивающиеся коммунальные платежи и собственно стоимость жизни в мегаполисе».

По свидетельству Марины Маркаровой из Blackwood, уровень арендных ставок в первом квартале 2005 года вырос в среднем на 2,5% по сравнению с четвертым кварталом прошлого года. Средняя стоимость аренды квартир в домах-новостройках составляет около $4200 в месяц, в домах относительно поздней постройки (старше семи лет) — более $2500 в месяц».

«Потолком цен можно считать $25 тыс. в месяц — за такую сумму в 2004 году сдавалась двухуровневая квартира площадью 360 кв. метров на Большой Бронной», — говорит руководитель направления аренды корпорации МИАН Гульнара Рахмангулова. Однако, учитывая высокий спрос на дорогое элитное жилье, можно сделать вывод, что это еще не предел. МИАН прогнозирует в этом году рост цен на аренду элитных квартир примерно на 15-20%.

О повышении ставок говорит и Марина Маркарова, называя среди причин, способствующих этому, подорожание коммунальных услуг на 35-40% с 1 января и постановление Пленума Верховного суда РФ «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств»: «В нем говорится, что граждане, сдающие квартиры и не платящие с доходов налоги, должны наказываться штрафом в размере от 100 до 500 тыс. рублей или даже лишением свободы на срок до трех лет».

Ипотека как альтернатива аренде. Сегодня очень много говорится об ипотеке. Многие специалисты считают, что она может серьезно повлиять на рынок аренды, становясь постепенно альтернативой найму жилья. Тем более что приобрести элитное жилье в кредит теперь возможно даже на стадии строительства. «Как правило, в таком случае ипотека оформляется на 10-15 лет, — рассказывает Кайдо Карма. — И получив заемные средства на строящееся жилье, клиент пользуется, по сути, инвестиционным кредитом, поскольку после завершения строительства стоимость объекта серьезно увеличивается, и тем самым вложенные средства капитализируются. Заем денег в банке для человека, имеющего свой бизнес, может быть гораздо выгоднее, чем изъятие необходимой суммы из оборота».

Если рассматривать элитную квартиру, купленную при помощи ипотеки, как инвестиционный механизм, то даже при серьезных вложениях траты оправдывают себя. «Доход от аренды в этом случае составит в среднем 15% годовых в валюте, — говорит Гульнара Рахманкулова из МИАН. — И через 6-7 лет он уже сможет погасить кредит, а квартира начнет приносить чистую прибыль. Но все это возможно при условии, что владелец правильно рассчитал инвестиционную привлекательность дома в целом и квартиры в частности».

РОСТ АРЕНДНЫХ СТАВОК, %

Период / Тип квартиры	1*	2**	3***
2003 г.	20-25	10-20	5-25
2004 г.	8-12	10-12	5-15
Общий % роста за 2003-2004 гг.	28-37	20-32	10-40

-* Квартиры в новых домах, реконструированных дореволюционных домах с охраной в подъезде и парковкой на прилегающей территории. ** Квартиры в дореволюционных домах с консьержем, в сталинских и министерских домах, также с консьержем. *** Квартиры в дореволюционных, сталинских и министерских домах без консьержа и парковки, панельные дома в центре. Источник: Intermark

ЦЕНОВЫЕ КАТЕГОРИИ РАЙОНОВ

Категория	Место расположения
Дорогой	М. «Арбатская», «Кропоткинская», Патриаршие пруды, м. «Тверская», «Чистые пруды»
Средний	Центр Москвы (в пределах Садового кольца), м. «Фрунзенская», ул. Зоологическая
Ниже среднего	Ленинский проспект, Кутузовский проспект, Ленинградский проспект, м. «Павелецкая»

Источник: Intermark

МАКСИМАЛЬНЫЕ АРЕНДНЫЕ СТАВКИ ПО ОКРУГАМ, $/МЕС.*

Округ	1-комн.	2-комн.	3-комн.	от 4 комн.
ВАО	1500	2500	10 000	8000
ЗАО	3000	8000	20 000	17 000
САО	2300	4200	8000	10 000
СВАО	1500	3500	4500	8000
СЗАО	1500	5000	8500	9000
ЦАО	11 000	12 000	25 000	40 000
ЮАО	1100	2500	3500	6000
ЮВАО	1700	3000	4000	6000
ЮЗАО	1600	5500	9000	10 500

* Предложение на 4 мая 2005 г. Источник: «Миэль-недвижимость»

Дата публикации: 10:34 17 июня 2005

Источник: bpn.ru