Покупка квартиры: дисконты и бонусы

Сделка. Рынок вторичного жилья - это прежде всего стабильность. Только здесь у вас есть возможность взглянуть на квартиру "комплексно" и, оценив риски, договориться о наиболее привлекательной цене.

Первый всплеск эмоций, вызванный принятием нового Жилищного кодекса (ЖК) и 214-го закона "О долевом участии в строительстве", прошел. Покупатели покупают, продавцы продают. Проблема только в том, что изменения, которые были призваны облегчить жизнь и покупателям, и продавцам жилья, на самом деле могут ее осложнить.

Закон и беспорядок. "Вторичный рынок не монополизирован, - говорит руководитель отдела вторичного жилья агентства "Домострой" Михаил Бажин, - поэтому здесь четко работают законы рыночных отношений - баланс спроса и предложения, взаимовыгодные отношения всех участников. Заплатив деньги, покупатель приобретает право собственности на недвижимость и уже через пару недель может в полном объеме осуществлять эти права, а не ждать долгое время, когда можно будет заселиться, прописаться и т. д.".

С принятием нового законодательства эти преимущества превращаются в некое "колесо фортуны". Например, согласно новому ЖК, при продаже собственности теперь не требуется согласие зарегистрированных в квартире лиц, не являющихся собственниками. Это значит, что бывшие супруги, а также дети при продаже квартиры ее владельцем лишаются жилья. И сегодня за соблюдением прав несовершеннолетних, зарегистрированных в спорном объекте, уже зачастую приходится следить риэлторам.

С одной стороны, новое законодательство упрощает процесс приобретения квартиры, поскольку дело отныне приходится иметь только с собственником, с другой - порождает ряд споров. При нежелании проживающих в квартире лиц выписываться из нее процесс их выселения может затянуться надолго - из-за отсутствия подзаконных актов и нежелания судов заниматься долгими запутанными делами. По словам начальника отдела вторичного жилья агентства "Кутузовский проспект" Натальи Есиповой, включение в договор записи "в случае возникновения прав третьих лиц продавец обязуется урегулировать ситуацию..." не более чем способ успокоить покупателя.

Однако есть категория граждан, которые заведомо идут на покупку "проблемной" квартиры: "Для покупателей это плюс. Такая квартира стоит намного дешевле - "скидки" варьируются в пределах $10 тыс. И если ранее без письменного согласия пользователя (лица, не являющегося собственником, но зарегистрированного в квартире) в сделку не вступали, то теперь в случае, если он отказывается освободить квартиру, покупатель прибегает к услугам адвоката. Даже при затратах на судебный процесс по делу прекращения прав пользования выигрыш в цене может составить несколько тысяч долларов", - мотивирует действия покупателей такого жилья юрист корпорации "Инком-недвижимость" Вера Гусева.

Вне зависимости от этого и риэлторская, и страховая компании могут потребовать от клиентов дополнительных гарантий в случае, если те захотят купить квартиру с рисками. Не исключено, что дополнительных гарантий в подлинности намерений будут требовать и от продавцов. "Изменения в порядке приватизации вызвало появление целой категории "предприимчивых" клиентов, - говорит управляющий директор компании "Миэль-недвижимость" Марина Толстик. - Так, к примеру, риэлторские фирмы не предоставляют отдельно услуг по приватизации. Обычно они оформляют объект в собственность лишь в комплексе при продаже или покупке квартиры. Не совсем честные граждане, пользуясь этим, обращаются за мнимой продажей и после стадии приватизации квартиры от сделки отказываются".

Но в новых правилах игры есть и плюсы: например, порядок регистрации собственности в Федеральной регистрационной службе (реорганизованной Москомрегистрации) не изменился, а сроки сократились с одного месяца до двух недель.

Полоса препятствий. Прежде чем дело дойдет до регистрационной службы, покупателю предстоит преодолеть десятки "препятствий".

Решающими факторами для клиента остаются цена, "привязка" к месту работы, школе, а также бытовая инфраструктура окружающего района. Сразу найти квартиру, удовлетворяющую всем требованиям покупателя, нелегко. Поэтому следует помнить о некоторых нюансах приобретения жилья на вторичном рынке.

В большинстве случаев продавец выставляет квартиру на продажу по несколько завышенной цене: в нее изначально заложена возможность торга. Если вы прибегаете к услугам посредника, желательно, чтобы продавца и покупателя не представлял один и тот же риэлтор - для исключения предвзятости по отношению к одной из сторон. Такая же практика, по словам Веры Гусевой, применяется в случае споров о праве пользования квартирой.

Тщательно стоит проверять документы на собственность. Даже при видимой "чистоте" квартиры может оказаться, что собственников несколько. Следует обратить внимание на то, продается ли квартира самим владельцем или же по доверенности. Для покупателя может иметь огромное значение история приобретения права собственности нынешним владельцем, а также наличие или отсутствие ограничений по продаже собственности - это та самая "история" квартиры, проследить которую самостоятельно очень непросто.

В отношении ликвидных квартир на вторичном рынке нельзя говорить о "перенасыщенности": спрос на них, по данным риэлторов, значительно превышает предложение. Михаил Бажин прогнозирует небольшой, не более 1,5-2% в месяц, рост цен в этом секторе: "Закон о долевом строительстве вызвал удорожание новостроек, и по многим объективным причинам есть основания полагать, что процесс этот продолжится и отразится на вторичном рынке".

Договор купли-продажи жилья оформляется в соответствии с законодательством РФ. Однако если для вас принципиальны какие-либо мелочи, то лучше заранее оговорить внесение дополнительных записей, например о сохранении за новым владельцем телефонного номера, кухонного оборудования и т. д.

Расходы по приобретению квартиры традиционно несет покупатель, однако в определенных условиях (сумма сделки, сложность обмена, сегмент, в котором приобретается недвижимость) он может рассчитывать на финансовые "поблажки".

Тонкости экономии. Если перенасыщение вторичного рынка и наблюдается, то в категории "клиенты-риэлторы". Поэтому одним из способов удержания клиента могут стать и материальные уступки агентств недвижимости. К риэлторам предъявляются повышенные требования, а клиент вправе ожидать от своего агента если не скидок, то во всяком случае "индивидуального" подхода.

Индивидуальный подход - вещь неопределенная. По мнению Натальи Есиповой, клиенты очень часто хотят чуда, но за небольшие деньги: "Задача риэлтора - показать пути решения вопроса, донести до покупателя возможные, наиболее оптимальные, на его взгляд, варианты". Поэтому, прибегая к услугам агентств недвижимости, лучше заранее сформулировать свои требования, обсудив особенности проведения сделки, в том числе вознаграждение агента и возможные скидки. Стоимость риэлторских услуг находится в границах 1,5-5% от суммы сделки. "Комиссия агентства за последний год практически не изменилась, - поясняет Алексей Устинов. - А вот за прошедшие 3-4 года снизилась достаточно существенно - с 6-8%. Стал более гибким и подход к достижению компромисса с клиентом в части комиссионных".

Существует несколько возможных ситуаций, в которых покупатель теоретически может рассчитывать на снижение комиссионных. Чем выше сумма сделки, тем больше шансов получить скидку. В условиях борьбы за клиентов риэлторы стараются проводить сделки как можно быстрее. Часть затрат, которые они могут в этом случае взять на себя, окупятся в дальнейшем, когда клиент обратится к ним при повторной сделке или порекомендует их своим знакомым. "Грамотный риэлтор может пойти навстречу своему клиенту, в основном когда дело касается так называемых альтернатив: прежде чем приобрести квартиру, покупатель нуждается в продаже имеющегося жилья. В этом случае риэлтор, проводящий обе сделки как одну, может снизить сумму своего вознаграждения, а также помочь в оформлении всех необходимых документов. Такие сделки выгодны всем: и клиенту, поскольку он покупает и продает с помощью одного агента, и самому агенту, который более застрахован от "побегов" клиента к конкурентам", - говорит Алексей Устинов из IBL-Realty.

Однако рассчитывать на то, что кто-то сам предложит вам уменьшить сумму, не стоит. Показателен в этом отношении элитный сегмент, где адекватная оценка риэлтором ситуации в совокупности с конкретными требованиями покупателя приводит к выигрышному для обоих результату. "На рынке вторичной элитной недвижимости сегодня все чаще свои правила диктует покупатель. Доказательством тому служит динамичное развитие достаточно нового направления - продажа квартир с дизайнерской отделкой. Часто для клиента важнее качество мебели, техники и отделки, чем стоимость жилья, вопрос о которой может возникнуть только во время просмотра. Если сделка выгодная и риэлтор за свои услуги получает хороший процент, то он не моргнув глазом возьмет на себя расходы по оформлению", - уверяет управляющий партнер компании Nordblom Group Ирина Жарова-Райт.

Недвижимость - достаточно жесткий бизнес, и при покупке-продаже квартиры необходимо избегать двух крайностей: тотального недоверия по отношению к риэлтору и чрезмерной пассивности. Тогда даже при не совсем благоприятных условиях можно совершить сделку с пользой и остаться довольным.

Основные этапы покупки жилья

1. Предварительная работа по поиску и подбору квартиры.

2. Ознакомление с правом собственника, анализ документов, в т. ч. юридической истории недвижимости, и рисков.

3. Договор с продавцом (предварительный договор либо договор задатка).

4. Подготовка комплекта документов.

5. Определение взаиморасчетов (договор с банком, аренда банковского сейфа).

6. Закладка денег в банк.

7. Подписание договора купли-продажи.

8. Передача документов на регистрацию.

9. Получение документов.

10. Получение продавцом денег, покупателем - расписки в получении.

11. Освобождение квартиры, проверка отсутствия задолженностей по коммунальным платежам, телефонным счетам, подписание передаточного акта.

КОММЕНТАРИИ

Борис Игнатов, генеральный директор агентства "Кутузовский проспект":

- В процессе покупки квартиры есть ряд нюансов, особенно в том, что касается штрафных санкций за несоблюдение сроков ее освобождения. И здесь очень важна репутация риэлторской фирмы. Бонусы, которые мы предлагаем, индивидуальны - кому-то мы даем скидки до 10% от стоимости услуг, кому-то оказываем помощь в организации переезда.

Марина Толстик, управляющий директор компании "Миэль-недвижимость":

- По некоторым районам Москвы сегодня фиксируется вдвое больше обращений по чистой покупке жилья, чем по альтернативным сделкам (одновременная продажа одной и покупка другой квартиры). В такой пропорции спроса и предложения говорить о бонусах для покупателей практически невозможно. Клиенты могут рассчитывать на индивидуальный подход и в некоторых случаях при повторном обращении - на снижение комиссионных. Однако это зависит от схемы сделки и степени ее сложности. Упрощается теперь и получение имущественного налогового вычета - обратиться за ним можно как в налоговый орган, так и, не дожидаясь окончания налогового периода, к налоговому агенту.

Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер компании Nordblom Group:

- На вторичном рынке элитного жилья обычно бонусы предлагает продавец: это могут быть произведения искусства или антикварная мебель. В нашей практике был случай, когда вместе с квартирой владелец продавал BMW 3-й серии. Квартира стоила больше миллиона долларов, а автомобиль - около 30 тыс. Но этот бонус сыграл не последнюю роль в переговорах. Покупатель долго не мог сделать выбор между этой квартирой и другим похожим вариантом. В итоге выбор пал на апартаменты с подарком.

Алексей Устинов, руководитель отдела маркетинга агентства IBL-Realty:

- Сделки на рынке вторичного жилья требуют в первую очередь детального анализа юридической чистоты квартиры. Продавец недвижимости должен получить квалифицированную консультацию по поводу налогообложения получаемого дохода, а также проверить соответствие документов словам агента, особенно если последний убеждает в том, что сделка не регистрируется и налогов платить не надо. Нередки случаи, когда спустя год-полтора такой невнимательный и доверчивый продавец получал вызов в налоговую полицию в связи с возбуждением дела по факту уклонения от уплаты налогов.

Дата публикации: 10:43 22 июня 2005

Источник: bpn.ru