Дорого, выгодно, модно

Главный прораб столицы назвал основные "технические" характеристики московского элитного жилья. Представители стройкомплекса Москвы никогда не посвящают теме рынка элитных объектов недвижимости пресс-конференции и "круглые столы". Что вполне понятно: функция власти - решение острых социальных вопросов, и в первую очередь - защита массовых интересов горожан. "Элита" в состоянии сделать это сама, в том числе и обеспечить себя жильем - красивым и комфортабельным. Однако отношение столичных властей, ведущих тщательный контроль и планирование в сфере градостроительства, к элитному сегменту рынка никогда не было безучастным. Готовя юбилейный номер "ЭН", мы задали несколько вопросов на эту тему первому заместителю мэра в Правительстве Москвы, руководителю Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимиру Ресину.

- Владимир Иосифович, какова, на ваш взгляд, ситуация на рынке дорогого жилья? Какие тенденции этого рынка наиболее всего отвечают градостроительной политике, проводимой властями?

- Дорогое жилье - особый сегмент рынка недвижимости, факторы ценообразования на котором несколько отличаются от тех, что формируют цены на рынке индустриального домостроения и жилья повышенной комфортности. В общем объеме московского строительства, а это ни много ни мало 5 млн кв.м в год, доля элитного жилья составляет всего несколько процентов. И это понятно. Квартиры, где квадратный метр стоит 8 и более тысяч долларов, доступны достаточно узкому кругу людей. Здесь помимо необходимого уровня комфорта первостепенное значение уделяется престижности места, где расположен дом, истории здания и просто моде.

Если говорить о динамике развития этого сегмента рынка, то объемы строительства элитного жилья на протяжении последних лет остаются практически неизменными, а цены на квартиры плавно повышаются. Думаю, что такая тенденция продолжится и дальше.

- Выгодны ли застройщики элитного жилья городу с точки зрения условий реализации проектов, отчислений по инвестиционным контрактам и т.д.?

- Конечно! Согласно инвестиционным контрактам, которые по итогам конкурсов заключаются между городом и инвесторами, от 30 до 50% стоимости элитных квартир перечисляется в московский бюджет. На эти деньги город строит социальное жилье для очередников, молодых семей, жителей сносимых ветхих домов и пятиэтажек.

- Кто и зачем, по вашим наблюдениям, покупает элитные квартиры?

- Очевидно, что заплатить около миллиона долларов за квартиру могут позволить себе только очень богатые люди. Сам термин "элитный" означает отличие от других, принадлежность к какой-то особой группе общества. Поэтому главное здесь, точно так же, как и при покупке дорогих автомобилей и прочих предметов роскоши, - престиж. Многие говорят о том, что элитное жилье в Москве отличается какими-то особыми условиями комфорта, особой инфраструктурой. Практика показывает, что это не совсем так. Инфраструктура самых дорогих районов Москвы, таких, как Арбат и Остоженка, мало отличается от других центральных микрорайонов, где жилье стоит заметно дешевле.

Дорогое жилье приобретается покупателями для разных целей: кто-то покупает квартиру для того, чтобы в ней жить, кто-то - для того, чтобы выгодно вложить капитал, кто-то - для того, чтобы сдавать жилье арендаторам. Ведь ни для кого не секрет, что сдача элитного жилья в аренду приносит 10 и более процентов годовых в валюте. При этом стоимость квартиры динамично растет, а более защищенных инвестиций, чем в недвижимость, никто пока не придумал.

- Экспериментальный район Куркино, строительство которого было инициировано мэрией, позиционировался как достаточно престижный и экологически привлекательный для проживания. Как с этим согласуются планы столичных властей по строительству на северо-западе, в Молжаниновском районе (по соседству с Куркино), промышленной зоны с размещением 25 предприятий, в том числе и машиностроительных?

- "Пром-сити", строительство которого планируется в Молжаниновке, будет находиться на значительном расстоянии от Куркино и не повлияет на уникальную экологию этого района. Это будет современная, принципиально новая промышленная территория, оборудованная с учетом самых жестких требований по охране окружающей среды. Причем ориентирован "Пром-сити" будет таким образом, что в сторону Куркино будет обращена только офисная часть территории. Так что волноваться здесь нечего.

- В центре города сформировались элитные районы - Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды, Плющиха и т.п. При этом существует мнение, что центр малопригоден для постоянного проживания. Как вы оцениваете такое противоречие и само наличие элитных зон с точки зрения дальнейшего развития города?

- В центре Москвы действительно не самый чистый воздух, там не так много зеленых насаждений. Но противоречий здесь нет. Как я уже говорил, есть мода. В середине 90-х Остоженка стала первым районом центра Москвы, где за счет инвесторов были грамотно организованы расселение коммуналок и комплексная реконструкция старых домов. Размеры и планировка квартир там на тот момент были лучшими в Москве. С тех пор жилье на Остоженке и в прилегающих к ней районах считается престижным и стоит дороже, чем в других районах Москвы.

Что касается самого факта существования элитных районов и комплексов, то в современных условиях это объективная реальность.

- Не секрет, что практически вся территория Москвы уже застроена. В городе практически не осталось свободных площадок. Выбор земельных участков - особая проблема для строительства дорогих объектов недвижимости. Где в Москве будут строиться элитные дома?

- У Москвы достаточно земельных резервов для строительства жилья самого разного уровня комфорта. Есть Генеральный план развития города до 2020 г., который четко определяет, где и какие здания будут строиться. В ближайшие полтора десятилетия в Москве будет возведено порядка 70 млн кв.м разного жилья. Новые дома будут строиться, главным образом, на месте реформируемых промышленных предприятий, сносимых ветхих зданий и пятиэтажек.

Если говорить о площадках под строительство дорогого жилья, то, на мой взгляд, их в Москве более чем достаточно. В центре Москвы до сих пор много домов, которые необходимо реконструировать, дорогое жилье будет возводиться также на месте промышленных территорий, которых еще достаточно в центральной части города и вдоль русла Москвы-реки. Помимо этого, элитными будут пентхаусы и квартиры на верхних этажах высотных зданий, строительство которых будет вестись в рамках программы "Новое кольцо Москвы".

- Как вы относитесь к тому, что критерии элитности (как, впрочем, и других категорий жилья) до сих пор не выработаны, и в связи с этим бытует множество неопределенных терминов типа "де люкс", "премиум", "элитный дом"?

- Критерии элитности возникнут только тогда, когда общество окончательно определится в том, что такое элита. На мой взгляд, российская элита, особенно в сфере бизнеса, еще только формируется. Мировая практика говорит о том, что процесс формирования элиты общества, ее вкусов и традиций носит эволюционный характер. На это требуется время. Параллельно с формированием элиты формируются те критерии, которые предъявляются ею, в том числе и к жилью. Советская элита 30-х гг. прошлого века жила в просторных квартирах на улице Грановского или в знаменитом "Доме на набережной", в 40-е гг. стало модным жить в тогда еще новых домах на улице Горького, в 50-е - 60-е - на Кутузовском проспекте, в 70-е - 80-е - в кирпичных брежневских башнях, которые строились в переулках центра Москвы. Сейчас, как уже говорилось выше, элитными районами считаются Арбат, Остоженка и Патриаршие пруды. Что будет дальше - покажет время. Думаю, что, как и во всем мире, наиболее дорогими будут малоэтажные жилые дома, построенные по индивидуальным проектам и оборудованные всеми необходимыми системами жизнеобеспечения, расположенные даже не в центре города, а в его среднем поясе, рядом с зелеными зонами и водоемами.

- На рынке многое изменится со вступлением в действие закона "О долевом строительстве". Как этот фактор отразится на рынке элитного жилья, если учесть, что стоимость такого жилья - высокая, и застройщикам будет сложно изыскивать требуемые суммы для реализации проектов без участия частных инвесторов?

- Новый закон защищает права покупателей квартир и ставит мощный заслон для деятельности разного рода махинаторов, которые встречаются на рынке недвижимости и могут несколько раз подряд продать одну и ту же квартиру разным покупателям. Мы одобряем принятие данного закона.

Но, к сожалению, в связи с принятием закона могут несколько возрасти цены на новые квартиры, т.к. строительным компаниям города придется пойти на дополнительные затраты, связанные с получением банковских кредитов на начальном этапе строительства, что увеличит себестоимость, а следовательно, и стоимость нового жилья.

- И, наконец, последний вопрос. В каком районе Москвы вы живете? В доме какой архитектуры?

- В Москве у меня квартира в доме на Осенней улице, в Крылатском. В этом же доме находится квартира первого Президента России Бориса Николаевича Ельцина. Это обычный дом, никакой богатой архитектурой не выделяющийся. А живу я, главным образом, в Подмосковье, на служебной даче.

Дата публикации: 11:04 27 июня 2005

Источник: bpn.ru