Жилищные накопительные кооперативы: что нового?

Покупка квартиры – важное событие в жизни каждого человека. Однако далеко не все россияне могут сразу выложить сумму, достаточную для приобретения столь необходимых квадратных метров. Несмотря на сообщения о растущем благосостоянии, такие средства найдутся не у каждого. Поэтому желающие приобрести собственное жилье вынуждены обращаться к различным схемам, позволяющим купить квартиру в рассрочку. На сегодняшний день в России существует две таких схемы – ипотечная и накопительная.

Если первая схема позволяет человеку внести уже имеющуюся у него часть стоимости квартиры в банк, а затем за несколько лет или десятилетий вернуть полную стоимость жилья с процентами, то накопительный вариант более удобен для тех, у кого никакого первоначального капитала нет. С этой целью и были созданы жилищные накопительные кооперативы. «Система жилищных накопительных кооперативов в корне отличается от ипотеки, так как ипотека подразумевает наличие некоторой первоначальной суммы, а в ЖНК происходит процесс накопления. Вы постепенно накапливаете порядка 30% от стоимости квартиры, а остальную часть за вас вносит кооператив», - отмечает директор ЖНК «Ипотека-Центр» Александр Шулунов.

Такая схема появилась в России еще в XIX веке, однако наибольшую популярность она получила в последние десятилетия прошлого века, когда в обиход вошло словосочетание «кооперативный дом». Новую жизнь эта схема обрела после того, как 1 апреля 2005 года вступил в действие Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 года №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Как это было

До вступления в силу нового федерального закона деятельность жилищных накопительных кооперативов регулировалась статьей 116 Гражданского кодекса РФ. Согласно ГК жилищные накопительные кооперативы являлись подвидом потребительских кооперативов, то есть «добровольным объединением граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемого путем объединения его членами имущественных паевых взносов».Деятельность потребительского кооператива осуществлялась на основе устава кооператива, в котором должно быть указано несколько обязательных пунктов: условия о размере паевых взносов членов кооператива, сведения о составе и порядке внесения паевых взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательства по внесению паевых взносов, данные о составе и компетенции органов управления кооперативом и порядке принятия ими решений. В уставе также был определен перечень вопросов, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов. Кроме того, описывался порядок покрытия членами кооператива понесенных убытков, так как «члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива».Гражданин вступал в такой кооператив, постепенно накапливал определенную часть стоимости квартиры, а потом получал право пользования квартирой. Затем, после того, как вносил полную стоимость, член кооператива получал право собственности, согласно п. 4 ст. 218 ГК, которая гласит, что «член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество».Однако, по мнению Александра Шулунова, «Гражданский кодекс определяет потребительские кооперативы, но не определяет, что есть кооперативы, которые носят накопительный характер». В п.6 ст.116 ГК сказано, что «правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются в соответствии с настоящим Кодексом законами о потребительских кооперативах». Таким образом, в связи с правовой неопределенностью и на основании выше упомянутого пункта ГК был разработан закон «О жилищных накопительных кооперативах», принятый Госдумой 22 декабря 2004 г., через 2 дня одобренный Советом Федерации и вступивший в силу через 90 дней после опубликования – 1 апреля 2005 года.

Pro

Новый закон определяет ЖНК как «потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов». Таким образом, согласно ст.1, закон регулирует правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан.Примечательно, что в законе очень строго оговорено, что никакой иной деятельностью кооператив заниматься не может. Многие эксперты сравнивают п. 1 ст. 3, согласно которой «за исключением деятельности, предусмотренной настоящим Федеральным законом, иную деятельность жилищный накопительный кооператив осуществлять не вправе» с нетипичным для российского законодательства шаблоном - «что не разрешено, то запрещено». Однако юрист Swiss Realty Group Дмитрий Раев полагает, что данная норма вполне типична и логична для российского законодательства.«Это называется ограниченной правоспособностью, что вообще присуще страховым компаниям, поэтому я считаю это нормальным, государство поддерживает жилищное строительство и программу «Доступное жилье», и потому хочет, чтобы деньги вкладывались именно в эту область, а не шли в другую сферу», - считает эксперт.Как отмечают специалисты, одним из плюсов нового закона является то, что он объективно направлен на защиту интересов пайщиков кооператива. «ФЗ-215 подробно прописывает взаимодействие между членами кооператива и самим кооперативом. По закону денежные средства, которые люди вносят в кооператив, хранятся на отдельном счете, поэтому все операции со средствами вкладчиков можно проконтролировать. Плюс ежегодные аудиторские проверки, отчетность перед ФСФР – все это создает дополнительный контроль», - отмечает Александр Шулунов.В новом законе подробно прописано, как формируется кооператив и как происходит накопление средств граждан. Согласно ст. 12 кооператив создается по инициативе не менее чем пятидесяти и не более чем пяти тысяч человек, после чего проходит процедуру государственной регистрации. Членом кооператива может быть гражданин, достигший возраста шестнадцати лет. Согласно ст. 5, чтобы войти в кооператив, необходимо написать заявление, заплатить вступительный членский взнос и первый платеж в счет паевого взноса. В свою очередь, руководство кооператива обязано внести информацию о новом члене в единый государственный реестр юридических лиц. В реестре должны быть указаны ФИО, паспортные данные, почтовый адрес, телефоны и даже адрес электронной почты члена кооператива. «Что в этом законе хорошо, так это система защиты от нерадивых кооперативщиков. Раньше бывало так, что ищут руководителей кооператива, а самих людей – членов кооператива не собрать, а тут любого человека можно найти», - считает председатель жилищного кооператива «Зеленая дорога» Олег Маслов.Согласен со своим коллегой и Александр Шулунов. По его словам, процедура регистрации «является гарантией для членов кооператива, что в случае возникновения каких-либо проблем в дальнейшем, гражданин может документально продемонстрировать характер своих отношений с кооперативом и подтвердить, что он перечислял деньги в паевой фонд».

Все судьбоносные для кооператива решения принимаются только общим собранием его членов: в ст. 34 указано, что «высшим органом кооператива является общее собрание кооператива», а в ст.34-41 подробно рассказывается, как проходит общее собрание, как формируется счетная комиссия и как проводить собрания уполномоченных (ведь количество членов может достигать пяти тысяч).

Согласно Конституции

Направленность нового закона на защиту интересов членов кооператива вызвала ряд заявлений о некотором «перекосе» в сторону пайщиков, а ст. 46 «об ответственности должностных лиц кооператива» породила разговоры о несоответствии ФЗ-215 букве и духу Конституции РФ. Так, в п. 2 этой статьи сказано «отсутствие вины доказывается должностными лицами кооператива», что на первый взгляд противоречит презумпции невиновности. Однако, как отмечает Дмитрий Раев, «презумпция невиновности распространяется скорее на уголовные правовые нормы, в гражданском процессе все иначе. Если у вас сломался какой-то прибор, его производитель должен доказать, что это произошло не по его вине».По мнению эксперта, в этом смысле между виновностью в уголовном и гражданском праве есть различие. «В гражданском праве каждая сторона должна доказать то, на что она ссылается. Предполагается, что та сторона, которая не исполнила своих обязательств должна доказать, что невиновна. Таким образом доказывается отсутствие вины при коммерческой деятельности, потому что имеется в виду не причинение вреда, а невыполнение своих обязательств», - полагает юрист.В качестве доказательства такой позиции эксперт ссылается на ст. 401 Гражданского кодекса. Согласно п.2 этой статьи, «отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство». А в п.3 сказано, что «если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств».

ContraМинусы нового закона начинают считать еще со ст. 2, где определены основные понятия, используемые в законе, в частности понятие жилого помещения, которым по закону является только «квартира или жилой дом, отвечающие требованиям, установленным жилищным законодательством Российской Федерации». Таким образом, по новому закону невозможно приобрести комнату. «До принятия этого закона можно было покупать комнату. Например, если вы живете в коммунальной двухкомнатной квартире, в которой одна комната принадлежит вам, а вторая – другому хозяину, вы могли обратиться в кооператив, чтобы, постепенно накопив необходимый пай, выкупить комнату и получить в свое пользование целую квартиру. Теперь это невозможно», - указывает Олег Маслов.Кроме того, по накопительной схеме теперь нельзя приобрести земельный участок, независимо от того, позволяет это устав или нет. При этом недоумение экспертов вызывает п. 6 ст. 47, согласно которому срок внесения оставшейся части стоимости квартиры не может превышать полтора срока первоначального накопления. «Раньше в рамках законодательства все было свободно, члены кооператива не были ограничены: если человек в течение 5 лет накапливал пай, то мы могли ему дать рассрочку на 10 лет, то есть предоставить кредит на срок в два раза длиннее периода начального накопления. Однако по новому закону коэффициент составляет не больше чем полтора срока изначального накопления. Хотя кооператив готов пойти навстречу своему члену, мы никак не можем этого сделать, несмотря на то, что уверены в том, что член кооператив погасит задолженность в нужный срок», - говорит Олег Маслов. В связи с этими нормами руководители ЖНК высказывают даже предположения, что новый закон был пролоббирован ипотечными банками, традиционно являющиеся принципиальными конкурентами накопительных кооперативов. Однако банкиры считают эти обвинения беспочвенными. «Специализированных ипотечных банков на рынке всего три. Безусловно, это не то лобби, которое обеспечило бы принятие поправок. Кроме того, ипотечные банки сегодня работают, главным образом, на вторичном рынке, и спрос на их услуги достаточно высок», - полагает председатель правления Русского Ипотечного Банка Галина Симонова. Кроме того, по ее словам, законодательство ужесточилось из-за большой доли криминала на жилищном рынке.Такое же мнение высказал и начальник Департамента развития бизнеса и продаж Городского Ипотечного Банка Игорь Жигунов. «Что касается оттока граждан в ипотеку - не согласимся с глобальностью данного тезиса. Каждый из вариантов приобретения жилья, рассрочки имеет своего потребителя на рынка. Важно - доступность, цивилизованность, законность схемы», - сказал эксперт.

На бумаге одно, а на практике?

По словам президента Международной академии ипотеки, лидера партии «Развитие предпринимательства» Ивана Грачева, «есть много таких чисто технических моментов, которые прописаны в законе, но при этом не улучшают надежность кооператива, а добавляют волокиты». В частности, по его мнению, к их числу относится процедура регистрации новых членов кооператива. Как отмечает Иван Грачев, «по новому закону каждого пайщика надо ходить регистрировать, что, несомненно, глупо. Такая регистрация – это, вообще говоря, утомительно, дорого и для начинающих кооперативов вообще неприемлемо. В налоговых органах говорят, что у них нет инструкций и нормативов, как работать с кооперативами».Об этом свидетельствуют и руководители действующих кооперативов. В целом согласный с процедурой регистрации Александр Шулунов говорит, что на практике далеко не всегда все так гладко, как на бумаге. «Когда мы регистрировали первых членов кооператива в начале мая 2005 года, регистрация прошла успешно, однако когда мы хотели зарегистрировать новых членов, ответа не пришло, поэтому мы отправили заявление повторно», - рассказал председатель ЖНК «Ипотека-Центр». По его словам, это связано с тем, что вопросами кооперативов занимаются две налоговые инспекции: в компетенции одной – оформление кооператива как юридического лица, а другая уполномочена принимать документы. По мнению Олега Маслова, процедура регистрации всех членов кооператива не нужна вовсе. «Что же касается регистрации, то нам кажется, что это просто лишний контроль, просто у нас появится новый ревизор. Мы прозрачная структура, у каждого члена нашего кооператива есть свой номер очереди и зафиксированный процент пая. Жилищно-накопительные кооперативы – это устойчивая схема, которая пережила века, и придумывать здесь что-то новое не стоит», - полагает он.

Нормативы устойчивости

Специалисты рынка недвижимости отмечают, что одной из главных и при этом самых непонятных статей нового закона является статья 47, посвященная «основным требованиям к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива».Согласно этой статье размер части паевого взноса, после внесения которой у члена кооператива возникает право на приобретение жилья, не может быть менее 30 % от размера всей стоимости жилья. Плюс еще столько же паенакоплений других членов предоставляет ему кооператив, остальную часть составляют заемные средства - не более 70 % паевого взноса члена кооператива. При этом согласно п. 3, общая величина заемных средств кооператива не может превышать 40% стоимости его имущества. Примечательно, что стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения и стоимость возводимого кооперативом жилья не должна превышать 20 % стоимости имущества ЖНК. Это в свою очередь означает, что возможности инвестирования средств ЖНК в строительство сильно ограничиваются.Кроме того, согласно этой статье минимальный срок, по истечении которого у члена кооператива возникает право на приобретение жилья, не может быть менее двух лет. Это норма, по мнению Олега Маслова, существенно ограничивает деятельность кооперативов. «Человек приходит в кооператив с определенной суммой и говорит, что сейчас готов внести необходимый пай и купить квартиру, у него есть 35% - 40% от ее стоимости. Согласно новому закону мы ничем не можем ему помочь. До этого, когда не было этого двухлетнего ограничения, устав нашего кооператива позволял предоставить жилплощадь в более ранние сроки», - говорит он.Но больше всего вопросов у экспертов вызывает п.7 ст. 47, по которому «дополнительные требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива устанавливаются Правительством Российской Федерации». На сегодняшний день рынок кооперативов замер в ожидании этих самых нормативов. «О статье 47 можно будет говорить, когда будут известны те нормативы устойчивости кооператива, которые определит Правительство, после этого уже можно осуществить финансовые расчеты, потом можно сделать поправки и предложить их. Иначе получится, что закон вышел, а его обложили красными флажками: в смысле он есть, но не работает», - говорит Александр Шулунов. Как утверждает Иван Грачев, «с точки зрения закона жилищные накопительные кооперативы должны уже готовиться к каким-то нормативам, а их пока нет».

В сухом остатке

Можно с полной уверенностью утверждать, что в России появился первый закон, основной целью которого является легитимизация накопительной системы и защита интересов вкладчиков. По мнению Александра Шулунова, «по сути дела закон «О жилищных накопительных кооперативах» полностью регулирует деятельность ЖНК как нового финансового инструмента». Однако, на вопрос, насколько хорошо регулируется эта деятельность, довольно сложно дать положительный ответ. «По этому закону новые кооперативы не могут начать свою работу, а старые – накапливать деньги», - считает Иван Грачев. По его словам, «допустимые расходы прописаны так, что деньги можно уводить из кооператива, и тот, кто хочет, может этим воспользоваться все равно».Согласен с такой оценкой и Олег Маслов. По его словам, «если раньше жилищные кооперативы как таковые были только ЖСК, то теперь государство разрешило ЖНК. Однако все же новый закон не позволяет многого сделать». Большинство экспертов отмечают перспективность самой идеи ЖНК, но при этом очень запутанную систему ее реализации. «Сама идея накопительных кооперативов очень интересна людям, она может перемежаться с интересами в отношении детей. Если сейчас я имею возможность откладывать некоторую сумму своим детям, почему бы это не делать через ЖНК, а раз люди начинают думать о будущем, значит в обществе есть какой-то прогресс», - полагает Александр Шулунов.По его словам, ЖНК можно использовать не только в целях каждого конкретного вкладчика, но и на уровне целого государства. В частности, он полагает, что «было бы разумным организовать взаимодействие с ЖНК органов власти на местах, чтобы эффективно обеспечивать очередников жильем». Речь идет, по его словам, о накоплении минимум 30%: «если мы правильно организуем финансовый поток, то значительно большее число бюджетников сможем обеспечить квартирами за счет накопления средств».Такую же схему, по мнению Александра Шулунова, можно применить и для обеспечения жильем работников крупных предприятий. «Когда член кооператива накопит 30% от стоимости квартиры, кооператив предоставит ему еще 30%, а за остальной суммой он может обратиться на предприятие, которое с большим удовольствием ссудит ему 40% стоимости квартиры, нежели предоставит ссуду на всю покупку», - считает директор ЖНК «Ипотека-Центр». При этом, по его словам, схема взаимодействия предприятия, работника и ЖНК выгодна самому предприятию, потому что она удерживает сотрудника на работе: человек понимает, что это предприятие о нем заботится. Однако такие разговоры все еще остаются в области мечтаний, до того момента, пока Правительство не примет нормативы для ЖНК и до тех дней, пока не будут внесены поправки в действующий закон ФЗ-215, считают специалисты. По словам Ивана Грачева, инициативная группа уже подписала соглашение с ФСФР и приступила к совместной разработке нормативной базы и поправок, а минимальные поправки уже направлены на согласование в Правительство РФ. На сегодняшний же день, по мнению президента Международной академии ипотеки, «так же, как и закон о дольщиках, закон о жилищных накопительных кооперативах крайне негативно отражается на рынке».

Комментарии специалистов:

Александр Шулунов, директор ЖНК «Ипотека-Центр»:

У этого закона, несомненно, есть свои шероховатости, но его появление, на мой взгляд, произвело революцию на российском рынке кредитования. Возможность накопления средств не так обременяет граждан, как кредитование по ипотечным схемам. Стройсберкассы в Германии очень успешно работают и чем-то напоминают деятельность ЖНК, при этом большинство людей пользуется этими кассами. Очень важно, чтобы у наших граждан была реальная возможность приобрести квартиру. Накопи 30%, кооператив тебе даст также 30%, остальные кредитные средства ЖНК занимает в банке под стандартную процентную ставку ипотечного кредитования, однако деньги, предоставляемые кооперативом, процентом не облагаются. Минимальный срок накопления составляет 2 года.

Сейчас уже можно сказать, что закон работает. Я хотел бы надеяться, что жилищные накопительные кооперативы будут развиваться, будут осуществлять свою роль в решении государственных задач обеспечения граждан жильем.

Олег Маслов, председатель жилищного кооператива «Зеленая дорога»:

Работа жилищно-накопительных кооперативов после принятия нового закона никак не изменилась, потому что закон откровенно плохой. Каждый человек стремится, как можно быстрее накопить денег и въехать в свою квартиру. Часто бывает так, что он выложил все деньги до копейки, квартира ему покупается, а ремонт? Раньше член кооператива мог, согласно решению правления, получить в кооперативе ссуду на ремонт, теперь мы не имеем права предоставлять такие кредиты. Мы не можем выдать ссуду по новому закону, а по уставу можем, поэтому опять же член кооператива вынужден обратиться в банк. Вызывает также недоумение верхняя планка количества членов кооператива, почему именно пять тысяч, почему не семь или не десять?

Иван Грачев, президент Международной академии ипотеки, лидер партии «Развитие предпринимательства»:

Закон крайне негативно повлиял на работу жилищных накопительных кооперативов. По этому закону новые кооперативы не могут начать свою работу, а старые – накапливать деньги. Поэтому, видимо, ЖНК придется переформироваться либо в Жилищно-строительные кооперативы, либо в ипотечные кооперативы, чтобы продолжать работать, опираясь на Гражданский кодекс.

В связи с этим мы создали саморегулируемую организацию. Как только мы укрепимся, внесем поправки через депутатов. Раз закон требует, то надо приступать к формированию, поэтому решили на экспертном совете по рынку доступного жилья создать организацию, собрали ЖНК, обсудили с ФСФР, сформировали рабочую группу, в которую вошли чиновники, специалисты и представители ЖНК. В нашей организации представлено всего 7-8 кооперативов, так как людей, которые признают себя ЖНК, довольно мало.

В данный момент у действующих накопительных кооперативов есть три возможности: либо мобилизовать свои силы и внести поправки, либо искать дыры в законе и пытаться его обойти, либо форс-мажорный вариант - доработать год и разбежаться.

Игорь Жигунов, начальник Департамента развития бизнеса и продаж Городского Ипотечного Банка:

Наибольшее количество споров возникают вокруг таких документов как: Жилищный кодекс РФ; ФЗ «Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»; ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах».

ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах» - Закон, который, по идее, должен быть призван упорядочить деятельность кооперативов. Возможно, законодатель несколько перестарался, «приводя всех к одним стандартам". Теперь все организации (в том числе и городские), которые приобретали жилые помещения для граждан и предоставляли им право рассрочки платежа, будут обязаны привести свои учредительные документы в соответствии с этим законом. Такой подход - несколько чрезмерно «обобщенный», и закон требует доработки.

Дата публикации: 13:59 28 июня 2005

Источник: bpn.ru