Проблемы и перспективы редевелопмента в России

Современная экономика имеет свойство развиваться в соответствии с определенными циклами (их еще называют «волнами»). За периодом бурного роста всегда следует стагнация, а за ней – спад, который через некоторое время заменяет сначала слабый, а за тем увеличивающийся по темпам рост.

Жизнь мегаполиса подвержена тем же законам, что и макроэкономика, отличаются разве что конкретные проявления и масштабы.

В частности, любой крупный город имеет различные по характеристикам районы: есть «элитные» районы, которые населяют топ-менеджеры, крупные предприниматели и другие богатые люди – в них низкий уровень преступности, развитая инфраструктура и хорошая экология, есть «промзоны», где живут трудящиеся предприятий, пролетариат – там дешевые магазины, низкая стоимость жилья и все «прелести» населения с низким уровнем образования (уровень криминальности, захламленная территория, много мусора и т.п.); есть «спальные» районы, где обитают «белые воротнички» - там неразвитая инфраструктура, но преимущественно массовая застройка; есть также «окраины», «торговые коридоры» и «центральная часть города».

Стоимость недвижимости (в частности, основной ее составляющей – земли) зависит в первую очередь от ее местоположения, поэтому характеристика района играет одну из основных ролей в определении стоимости объекта недвижимости. Вместе с тем, структура районов любого города – не статична, характеристика каждого из них динамично меняется с течением времени. Это обусловлено как естественными причинами (расположение рек, роза ветров, характеристика почв и тектонических плит, качество воды и воздуха), так и такими понятиями, как «престиж», «комфорт». Многие люди готовы платить за такие слабо осязаемые вещи, как «соседство по даче» с членами правительства или «близость к офису конкурентов».

На фоне таких процессов неизбежно будут образовываться районы, к которым внимание девелоперов и властей будет минимальным – на «загнивающих» территориях могут возникать криминальные конфликты, аварии в коммуникациях, транспортные проблемы, своевременное решение которых будет упираться в нерасторопность коммунальных служб, обусловленное низким доходом жителей: власти (в виде различного рода служб), при прочих равных, будут уделять внимание в приоритетном порядке благополучным районам, поскольку это выгодно им с экономической точки зрения.

Опыт США

С нарисованной выше апокалиптической картиной постоянно сталкиваются власти различных американских городов, начиная примерно с середины прошлого века. И, решая одни и те же специфичные проблемы, год от года вырабатывался относительно постоянный алгоритм, суть которого состоит в появлении института редевелоперских агентств (redevelopment agencies).

Редевелопмент – это реконструкция отдельных объектов недвижимости, групп зданий (фабрик, заводов), районов или целых населенных пунктов с целью более эффективного их использования. При этом со стоны местных властей могут ставиться дополнительные цели или ограничения, связанные с социальным положением объекта, повергающегося редевелопменту.Надо заметить, что забота о социальном благополучии тех или иных районов – дело в США не столько благородное, сколько выгодное: львиная доля доход местных бюджетов заключается в налоге на имущество, а если стоимость недвижимости падает – снижаются и доходы города. Таким образом, городу просто невыгодно даже с экономической точки зрения появление неблагополучных районов.

Механизм работы редевелоперских агентств примерно следующий. Городские власти (именно они чаще всего являются инициатором процесса редевелопмента) создают редевелоперское агентство, которое получает карт-бланш на определенное время, в течение которого фактически не работают рыночные механизмы на определенной территории: агентство разрабатывает план, в соответствии с которым, отдельные элементы инфраструктуры района (или всего населенного пункта) преображаются, некоторые – упраздняются, какие-то – создаются заново. Здания обновляют фасад, многие – сносятся для возведения более современных или больших по размеру. Многие предприятия сферы услуг (избыточные или вредные для города, по мнению агентства) выкупаются и упраздняются, либо переносятся на другую территорию. Непосредственным исполнением плана занимается нанимаемый высокопрофессиональный девелопер с идеальной репутацией, а контроль за деятельностью агентства лежит в рамках компетенции местных властей, жителей района и работников предприятия (если редевелопмент затрагивает преимущественно одно предприятие).

На данном этапе неизбежно возникновение трудностей с владельцами упраздняемых предприятий – ведь фактически происходит насильственное нарушение их прав, хоть и подпираемое благими целями. Интересы мелкого бизнеса, по сути, вообще не рассматриваются как препятствие. В любом случае, при несогласии с действиями агентства, любой пострадавший может обратиться в суд - правда практика показывает, что шансов на победу у него не много, чаще всего речь идет о размерах компенсации: приоритеты личного над общественным расставлены довольно жестко, и судьи это понимают.В результате проводимых мероприятий (в том случае, если этот процесс сопровождает грамотный менеджмент и последовательные действия) район преображается: появляются современные здания, хорошие дороги, реконструированные строения; налаживается инфраструктура, коммунальные службы. Улучшается экологическая и социальная обстановка (в том случае, если такая цель ставилась). Появляется большое количество новых рабочих мест - в транспорте, сфере услуг и других отраслях. Улучшается деловой климат, растут офисные строения. Жителями района становятся более благополучные граждане, падает уровень преступности.

Российская специфика

Таков опыт США, где редевелопмент проводится уже более пятидесяти лет и стал чем-то вроде обязательной очистки неблагополучных районов крупных городов. В России ситуация в городском благоустройстве не располагает к тому, чтобы назвать ее благополучной. Несмотря на то, что в самом крупном городе страны не наблюдается такой четкой дифференциации районов, как в Нью-Йорке, Москва имеет все шансы получить проблемы западного мегаполиса уже в самом ближайшем будущем (на практике, к примеру, транспортная проблема Москвы – одна из самых сложных среди крупнейших городов мира).

Основная предпосылка для таких пессимистичных предположений заключается в откровенно загнивающем положении жилищно-коммунального хозяйства, городских служб (включая силы правопорядка) и транспортной инфраструктуры в районах массовой застройки. Для масштабного решения этих проблем нужны инвестиции, а привлекать их фактически не под что – пригодных под застройку площадей (основной актив города) остается все меньше.

Вместе с тем, у Москвы есть еще одна очень благодатная почва для редевелопмента – наследие СССР в виде промышленных предприятий в черте города. Несмотря на то, что есть утвержденный мэром план по выводу большинства предприятий за МКАД, решение этой проблемы – довольно сложный вопрос, упирающийся не столько в бюрократические проволочки (хотя их тоже предостаточно), сколько в неясные гарантии для предприятий, которым необходим переезд.

В городе есть «промзоны», которые заняты неработающими промышленными производствами и инфраструктурой, зависимой от этих предприятий, поэтому невозможно просто взять и перевести, к примеру, завод – необходимо также придумать, что делать с его работниками, живущими рядом.

С другой стороны, откровенная слабость судебной системы не дает оснований надеяться, что в случае с «лакомыми» участками удастся избежать недружественных захватов: в погоне за прибылью, многие «инвестиционные компании» (по форме, а по сути – это райдеры, то есть захватчики предприятий) готовы не только на откровенный подкуп судей, чиновников, комиссий и других разрешительно-согласовательных ведомств, но и на криминальные методы защиты интересов.

Говоря о редевелопменте, как о повышении экономической эффективности города как субъекта экономической жизни, нельзя не упомянуть и о социальной составляющей. Очевидно, что выращивать картофель или разводить лошадей на Рублево-Успенском шоссе, где сотка земли стоит десятки и сотни тысяч долларов – экономически нецелесообразно и как бы не защищали одни чиновники владельцев земель в этом районе, нападки на «лакомые» территории будут продолжаться до тех пор, агрессоры не перестанут «покупать» нужные им решения у других чиновников, то есть до тех пор, пока деятельность захватчиков не выйдет за рамки закона.

В частности, речь идет о согласованности и последовательности в исполнении плана развития города. Действия чиновников подчас упираются в откровенный, ничем не прикрытый конфликт интересов: показательны в этом отношении проводимые тендеры и аукционы – неоднократно случалось, что победителями в них становились «приближенные» к определенным чиновникам компании.

При редевелопменте проблемы могут встать также и перед зданиями, используемыми научными центрами и институтами: в настоящее время многие из них используются «в серую» как офисные центры, несмотря на то, что существует запрет на такого рода их функционирование – фактически эти строения не модернизируются, имеют устаревшую инфраструктуру и планировку, то есть являются потенциальными «клиентами» агентств по редевелопменту. Но тут уже противодействие, с которым может столкнуться редевелопер, носит «внутренний» характер, поскольку арендная плата частично оседает в карманах руководителей упомянутых центров.

Причем, в том случае, если практика использования зданий НИИ в качестве офисных строений будет пресечена, на рынке офисной недвижимости могут произойти очень серьезные изменения – предложение низкокачественных офисов класса «С» резко уменьшится, что повлечет за собой не только увеличение спроса на более высококлассные здания, но и может привести к закрытию многих компаний (в их числе «молодые» и «маленькие» компании). Таким образом, при достижении одной цели могут пострадать (или - точнее – быть задетыми) интересы приоритетных групп лиц. Как говорится, «лес рубят – щепки летят».

Еще одна из причин, почему американский опыт не приемлем в оригинальном виде в России вообще и в Москве, в частности – отсутствие необходимых законодательных актов, дающих соответствующие полномочия агентствам по редевелопменту. Также совсем не очевидны гарантии прав собственности и вытекающие отсюда проблемы с привлечением финансирования (девелоперы, занимающиеся развитием территорий делают это преимущественно на привлеченные средства, в случае с неясными правами собственности практически нереально заложить объект как обеспечение).

Несмотря на общий пессимизм прогнозов, в Москве есть и примеры удачно проведенных редевелоперских мероприятий. В 2000 году в столице было около 240 рынков, а на начало 2004 года их осталось 135 – таким образом, сокращение составило 44%, а в ближайшие 4-5 лет их количество сократится еще на 39 штук (по данным департамента потребительского рынка и услуг г. Москвы). На месте рынков (территорий с неясным товарооборотом, непрозрачным движением денежных средств, неконтролируемым качеством товаров и эстетически ущербным внешним видом, не говоря про некомфортные условия осуществления покупок) появляются современные высококлассные торговые комплексы, которые не только украшают облик города, но и приносят доход как городским властям, так и собственникам.

Тенденции

Перспектива повсеместного внедрения редевелопмента в столице выглядит многополярной. С одной стороны, редевелопмент жизненно необходим, поскольку многим районам без этого грозит судьба Нью-йоркского «Гарлема», а социальная атмосфера в прилегающих к ним может стать взрывоопасной. Опять-таки, до тех пор, пока на фоне дорожающей с каждым днем земли, на ней будут простаивать неработающие предприятия, будут компании, которые захотят эту землю «купить» и чем дешевле, тем лучше.

С другой – редевелопмент (в значении «оздоровления района») очень сложный процесс, требующий активного участия не только властей, но и инвестиционного сообщества, владельцев предприятий, работников и жителей района. Взаимодействие между этими группами лиц не всегда может быть грамотно налажено в настоящее время (отчасти из-за инертности жителей, отчасти из-за низкой заинтересованности в процессе со стороны предпринимателей, отчасти – из-за бюрократических проволочек со стороны властей).

Дата публикации: 12:43 29 июня 2005

Источник: bpn.ru