Загородный рынок: сверим цены отката?

Спрос на загородные дома сокращается. Цены остановились. Аналитики не исключают, что осенью цены снизятся, но плавно и ненамного. Быстро растущее предложение коттеджей в поселках сильно осложняет продажи отдельно стоящих домов от $250 000. В более дешевом сегменте выбирать не приходится: массового появления объектов для постоянного проживания в ценовой нише $120 000-170 000 стоит ждать не раньше чем через три-четыре года.

Пришло время коррекции загородных цен. Прошлые годы дома, и особенно земля, росли в цене куда быстрее, чем доходы горожан. В какой-то момент начался ажиотаж: инвесторы запасались землей впрок, для спекуляций.

Покупатели рассматривали землю как долгосрочное вложение: построить дом можно и после, а участок лучше купить заранее - потом будет дороже. В расчете на бум строительства коттеджных поселков было раскуплено немало фермерских угодий: сегодня продавцы просят за них уже по $500-600/сотка.

За последние два-три года земля подорожала в разы и оказалась переоцененной. Рано или поздно быстрый рост цен должен был смениться откатом. Сперва остановилась цена на готовые дома. Земля по инерции еще продолжает дорожать, но сугубо локально.

В хороших местах Курортного района (к примеру, в Репино) средние участки этим летом идут по $15 000/сотка. Совсем хорошие - по $20 000 - немного выше, чем в прошлом году. Пиковые цены могут достигать и $40 000, и $50 000 за сотку. Но это единичные сделки в местах, где нет альтернативного предложения.

За границей Курортного, в Выборгском районе, цены на первой линии от залива доходят до $4000/сотка - как и в прошлом году.

В Токсово земля может стоить $5000-6000/сотка. Два участка по 10 соток в агентстве "Александр-Н" на берегу озера Чайное выставлены аж по $7000 за сотку. По данным ЦАН, в Мельничном Ручье и Воейково появились в этом году в продаже участки по $15 000/сотка.

"Это совершенно новые участки, в прошлом году их просто не было. Однако появление таких цен в каталогах увеличило запросы хозяев окрестной недвижимости. По сравнению с прошлым годом цены тут поднялись на 20%", - делится наблюдениями руководитель загородного департамента ЦАН Алексей Бражниченко.

В самом Всеволожске цены сегодня находятся на уровне $2000-5000 за сотку. Удаленные места Всеволожского района (Пробы, Рахья, Романовка) идут по $1000 плюс-минус $200 - также на уровне прошлого года. Практически не изменились ценники и на южных направлениях.

Холодное лето 2005-го

Летом 2004 года (когда на питерском рынке цены на жилье встали) риэлтеры-загородники уверенно продолжали говорить о продолжающемся удорожании недвижимости за городской чертой - хотя и не столь быстром, как раньше.

К концу осени торможение стало очевидным, хотя специалисты рассчитывали, что инертный загородный рынок спокойно "перестоит" неблагоприятный период. Сегодня операторы говорят о серьезном снижении спроса.

В компании "Александр-Н" полагают, что количество сделок с домами сократилось примерно на 30% по сравнению с прошлым годом. Алексей Бражниченко уверен, что речь идет не столько о снижении активности покупателей, сколько о росте числа выставленных объектов, что привело к изменению баланса спроса и предложения.

К тому же, по его мнению, экономические факторы дополняются погодными: "Такой холодной весны и начала лета не было уже лет семь. Это препятствовало активности покупателей по весне, теперь же народ просто разъехался на курорты".

Покупатели заняли выжидательную позицию и не торопятся совершать сделки. Они надеются на серьезное падение цен к осени: прогнозами предстоящего обрушения загородного рынка злоупотребляют некоторые городские СМИ.

Продавцы же, напротив, уверены в продолжающемся удорожании: по весне они привычно выставили ценники кто на 10%, а кто и на 30% выше прошлогодних. Дисбаланс ожиданий и привел к сокращению количества сделок (похожая ситуация наблюдалась прошлым летом на городском рынке).

Продолжение, по мнению аналитиков, также будет схожим, только более плавным: небольшое понижение цен осенью и постепенное возвращение активности в норму. Причем из-за большой индивидуальности и разнородности объектов снижение, по всей видимости, будет скрытым.

На загородном рынке нет стандартизованных процедур измерения средней стоимости жилья. В отсутствие подобной шкалы сложнее будет объяснять продавцам необходимость двигаться в цене: вся коррекция будет происходить в процессе торговли с покупателем.

Взбаламученный рынок

По оценкам экспертов компании "Александр-Н", с прошлого года несколько сократилось количество участков в открытой продаже: с 2500 до 2000, зато быстро растет число наделов, продаваемых в составе коттеджных поселков. Сегодня в окрестностях Петербурга на разных стадиях проектов предлагается более 40 таких компактных поселений.

"Рынок взбаламучен новым товаром. Девелоперы предлагают сегодня неплохой выбор домов от $250 000. Отдельно стоящие постройки в этой ценовой нише перестали интересовать клиентов. Все ищут коттеджи в поселках.

Такой дом дешевле содержать, к тому же есть дополнительные опции: единая охрана, социально однородное окружение, внутренняя инфраструктура торговли и отдыха", - говорит директор загородного департамента АН "Петербургская Недвижимость" Николай Кузнецов.

Как пример г-н Кузнецов приводит коттедж в центре Токсово. Дом 150 кв.м плюс 200 кв.м хозпостроек на участке 30 соток изначально продавался за $320 000. Лишь когда цена снизилась до $260 000, объект стали смотреть потенциальные покупатели. После торговли он ушел за $240 000.

На рынке сохраняется огромный дефицит строений для постоянного проживания стоимостью $100 000-200 000. Предложение здесь отстает от спроса: девелоперы пока предпочитают заниматься более дорогими проектами.

По мнению специалистов "Петербургской Недвижимости", часть спроса на коттеджи от $250 000 - по сути вынужденная. Люди предпочли бы купить более компактный и дешевый дом, но не находят подходящего предложения.

По словам застройщиков, возводить коттеджи по $100 000-150 000 в поселках на 20-30 участков экономически нерентабельно: слишком дорого обходится подведение коммуникаций и обустройство инфраструктуры.

"Чтобы строить объекты в этой ценовой нише, поселки должны состоять из нескольких сотен домов. А работающим сегодня на этом рынке девелоперам такие объемы просто не поднять. На подобные проекты могут замахнуться лишь такие крупные строительные компании, как ЛЭК, "ЛенСпецСМУ", "Петербургская Недвижимость", и то не вдруг. Сначала, очевидно, будут запущены пилотные проекты - чтобы прощупать рынок. Реально что-то появиться может не раньше чем через три-четыре года", - полагает исполнительный директор агентства "Александр-Н" Федор Дьячков.

Снижение рентабельности работы на городском рынке может определенным образом сыграть на руку загородному сектору, приведя на него крупные строительные компании.

Пока же покупатель вынужден выбирать из имеющегося. "Мы недавно продали коттедж в деревне в Ломоносовском районе около 200 кв.м на участке в 18 соток. Место - не ахти, общественным транспортом вообще не доехать. Ликвидность объекта, прямо скажем, никакая, хотя хозяин вложил в него порядка $150 000. Но за $98 000 коттедж ушел - выбирать за эту цену покупателю сегодня не приходится. Если было бы адекватное предложение в поселках, объект вряд ли удалось бы продать", - говорит Николай Кузнецов.

Еще сложнее обстоит с дорогими дачами (домами для сезонного проживания по $40 000-70 000). Если строить коттедж самостоятельно горожане еще решаются, то связываться с прелестями строительства при меньших объемах желающих почти нет: слишком сложен и дорог получается процесс. Готового предложения в этой нише практически не появляется. Дома советского периода принципиально не устраивают покупателей.

"Здесь были бы вполне уместны сборно-щитовые конструкции. Строить можно практически в поле: современные технологии позволяют облагородить окрестный ландшафт. Но возводить такие дачи надо сотнями, иначе - нерентабельно", - говорит Николай Кузнецов. Очевидно, осваивать эту нишу девелоперы будут, лишь насытив рынок более дорогими коттеджами.

Алексей БРАЖНИЧЕНКО, руководитель загородного департамента ЦАН:

– Готовые дома продавать стало гораздо сложнее. У нас есть коттедж в Коркино (Всеволожский район) площадью 180 кв.м плюс хозпостройки на участке 23 сотки. Участок с ландшафтным дизайном расположен в 10 минутах ходьбы от озера и получасе езды - от метро "Ладожская". Этой весной объект был выставлен за $247 000. Три месяца уже он стоит в продаже, но никак не уходит. Для дальнейшего снижения цены (изначально хозяин хотел за него $350 000) у меня нет убедительных аргументов для продавца. Подобные примеры не единичны.

Александр ДУДКИН, руководитель загородного отдела АН "Рускол":

– Из Курортного района, где цены загнаны донельзя, спрос постепенно смещается во Всеволожский и Выборгский районы. По-прежнему в большом дефиците дачи в диапазоне $15 000-40 000. Объектов за эту цену просто нет, покупатели вынуждены брать дома по более высоким ценам, тем самым "подгрызая снизу" сегмент относительно дорогих построек.

Федор ДЬЯЧКОВ, исполнительный директор агентства "Александр-Н":

– Если взять, скажем, среднего качества дачу в Орехово, которая стоит $30 000-40 000, то она с прошлого года в цене вообще не поднялась, хотя участки в этом месте подорожали на 20-30%. Что характерно, последнее время пошла на убыль скупка земли крупными инвесторами. В прошлые годы этим довольно активно занимались банки, агентства недвижимости, финансовые и строительные компании. Сегодня это отчетливо рискованные инвестиции: у таких участков немало юридических проблем, сложно оценить потенциальную ликвидность земли при дальнейших продажах.

Дата публикации: 15:08 04 июля 2005

Источник: bpn.ru