Если ваша квартира в залоге...

1. Квартира может стать предметом залога в двух случаях:

если вы берете в банке потребительский кредит под обеспечение своей квартиры или если вы берете ипотечный кредит для приобретения жилья, при этом приобретаемая квартира становится залогом.

2. Залог оформляется договором между банком и гражданином.

Комментарии по этому вопросу дает начальник Департамента продаж и развития бизнеса "Городской Ипотечный Банк".

При покупке квартиры на средства банковского кредита, в соответствии с ст.77 ФЗ "Об ипотеке" квартира находится в залоге у банка с момента регистрации права собственности заемщика.

Заявление на регистрацию договора купли-продажи подает заемщик-покупатель и продавец (если простая письменная форма). В подтверждение регистрации ипотеки и прав залогодержателя-банка делается отметка на договоре купли-продажи и банку выдается зарегистрированная закладная (при оформлении таковой залогодателем).

3. Кто может быть зарегистрирован в заложенной квартире?

В соответствии с действующим законодательством, никто не вправе ограничить заемщика в регистрации в принадлежащей ему собственности как членов семьи, так и иных граждан. Тем не менее банки иногда включают в кредитные договора пункт об ограничениях в регистрации новых граждан в заложенной квартире. Это означает, что если возникает необходимость в прописке кого-нибудь из родственников, необходимо письменно запрашивать у банка разрешение.

4.Что нельзя делать с заложенной квартирой?

• Сдавать квартиру в аренду;
• Проводить перепланировку квартиры без согласования с кредитором;
• Продавать или передавать в залог квартиру до полного погашения кредита (возможно получение разрешения кредитора на данные действия по договоренности сторон: кредитора, заемщика и стороны, желающей купить или взять в залог данную квартиру);
• Сознательно допускать ухудшение состояния квартиры. Если будет доказано, что заемщик своими действиями привел к уменьшению рыночной стоимости квартиры, кредитор вправе потребовать досрочного возврата кредита.

5. Предоставление квартиры для осмотра.

Согласно условиям кредитного договора, кредитор может потребовать от заемщика предоставить заложенную квартиру для осмотра. Это может произойти в следующих случаях:

• Для ежегодного осмотра состояния квартиры;
• Если заемщик допускает просрочки по погашению кредита;
• Если кредитору стала известна информация об ухудшении состояния квартиры, а также о проведении несогласованной перепланировки.

6. Ремонт в заложенной квартире.

Косметический ремонт без перепланировки заемщик может проводить без согласования с кредитором.

Если же заемщик решил произвести перепланировку или переустройство квартиры, то он обязан законным путем получить разрешение на перепланировку и получить согласие банка на производство таких работ. Одновременно заемщик обязан уведомить о ремонте и страховую компанию, которая страховала имущество при получении кредита.

7. Смена кредитора.

Смена кредитора по кредитному договору может произойти в результате договора цессии (договора покупки прав требования) или в результате договора продажи закладной. Обе эти процедуры предусмотрены законодательством и являются нормальной практикой в банковской деятельности. Кроме того, ваш кредит может быть залогом по кредиту, получаемому банком у другого банка, при этом вы получаете уведомление, что в случае неисполнения обязательств банком вы будете платить другому кредитору. Тем не менее, ваше согласие на подобную сделку необходимо.

Смена кредитора может произойти в следующих случаях:

• Банк работает по программе иного банка/инвестора, при этом заранее известно, что кредит будет практически сразу после
• выдачи продан иному банку/инвестору. Банк-кредитор при этом выполняет только операторские функции и уже не момент принятия заявления на
• ипотечный кредит должен уведомить заемщика о том, кто в дальнейшем будет кредитором по кредиту. В данном случае, уже подписывая заявку, вы даете свое согласие на последующую продажу данного кредита.o
• Продажа кредита вызвана изменением рыночной ситуации и ранее не планировалась.Так как в этом случае требуеться ваше согласие, оно обычно предусмотрено в кредитном договоре. Если данного указания нет и вы никакого иного согласия не подписывали, то вы можете отказаться от продажи вашего кредита.
• Кредитор обанкротился, и ваш кредит попал в конкурсную массу и был передан другому кредитору. внесением изменений в законодательство об ипотеке предусмотрена защита интересов в этом случае, то есть ваши права не могут быть изменены в сторону ухудшения.

Изменения в законе

1 января 2005 года вступил в силу Федеральный закон № 213-ФЗ от 30.12.04 "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ". Согласно указанным изменениям, переход права собственности на жилое помещение является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Сегодня же единственной возможностью для членов семьи сохранить право проживания, является прямое указание в договоре, на основании которого переходит право собственности, на то, что конкретные лица (с указанием их идентифицирующих данных) сохраняют право проживания.

Данная норма направлена на гарантирование прав покупателей жилых помещений и обеспечение полноты реализации права собственности собственника жилых помещений.

Дата публикации: 11:07 08 июля 2005

Источник: bpn.ru