Рынок коммерческой недвижимости

Из всех несырьевых секторов экономики, коммерческая недвижимость является, пожалуй, одной из самых перспективных в плане роста. Это обусловлено двумя фактами: неудовлетворенный спрос и высокий уровень доходности. По уровню количества офисных помещений на душу населения двенадцатимиллионная Москва (порядка 3 млн. кв. метров офисных площадей) уступает Парижу (на 8 миллионов жителей приходится 45 млн. кв. офисных площадей) и Лондону (население составляет 7,6 млн. человек, а совокупная площадь офисных зданий - 19 млн. кв. метров).

По прогнозам Jones Lang LaSalle, до 2030 года потенциал московского рынка офисных помещений составляет 25 млн. кв. метров. Вместе с тем, такие долгосрочные прогнозы не являются единодушными: многие аналитики предрекают насыщение рынка офисной недвижимости уже в ближайшие годы, поскольку, по их мнению, потребность Москвы в офисных зданиях существенно ниже, чем у крупнейших мировых столиц. Тем не менее, практически все участники рынка сходятся во мнении, что в ближайшие 5-6 лет дефицит на рынке коммерческой недвижимости не исчезнет – по крайней мере, тенденция прослеживается именно такая.

В структуре предложения выделяется дефицит двух типов офисов: дешевых и очень дорогих. В первом случае, небольшие молодые компании (так называемые "start up") вынуждены довольствоваться помещениями классов "С" и "D" (а то и хуже), малопригодными для ведения бизнеса, поскольку цена на помещения более высокого класса их не устраивает. Во втором же случае наблюдается прямо противоположная ситуация: очень мало незанятых офисов класса "А", которые соответствовали бы требованиям представительств ведущих мировых компаний. Причем причины дефицита, в целом, понятны: мало кто из российских строителей может строить здания, удовлетворяющие мировым стандартам офисных комплексов, а те, кто могут – загружены работой на годы вперед. Также существует «проблема земли» - сравнительно небольшое количество дешевых помещений обусловлено высокой стоимостью земельных участков, инвесторам выгоднее строить офисы более высокого класса. Именно поэтому, кстати, доходность по офисам класса «В» выше, чем аналогичная доходность по офисам класса «А» - большое количество участников вызывает ценовое давление на рынке.

По мнению многих экспертов, если рынок аренды офисных помещений можно назвать относительно сформировавшимся, то рынок купли-продажи офисных зданий и помещений можно признать практически неразвитым: за последние годы, по информации "Ведомостей", было осуществлено около 10 крупных сделок по реализации действующих объектов офисной недвижимости. Тормозом для развития этого сектора являются как экономические причины (малое количество участников, обязательность наличия "административного" ресурса, низкое с юридической стороны качество документации и договоров), так и политические (суммы, необходимые для инвестирования измеряются десятками миллионов долларов и подвержены существенным рискам на местном и федеральном уровне).

Цены и уровень вакантных площадей

В первом и втором кварталах после небольшой "передышки" продолжился рост цен на офисы классов "А" и "В". Если в конце 2004 года цена продажи для офисов класса «А» составляла от 2 500 до 4 700 долларов за кв. метр, а для офисов класса «В» - от 1 500 до 2 800 долларов за кв. метр., то уже к середине года цена продажи офисов класса "А" выросла до 3 500 - 5 000 долларов за кв. метр, а по офисам класса "В" выросла верхняя планка - 1 500 - 3 500 долларов за кв. метр. В особняках класса "А" цена достигает 6 000 долларов за кв. метр, а в классе "В" - 4 500 долларов за кв. метр. По информации Stiles & Riabokobylko, средняя цена продажи офисных помещений класса "А" составила на конец апреля 2005 года 5 076 долларов за кв. метр (рост за год - 33%, при этом, увеличение цены за 5 месяцев составило всего 4%).

Следует отметить, что из-за малого количества участников рынок купли-продажи офисов является очень волатильным: цены могут изменяться довольно серьезно за краткий промежуток времени. Это (в совокупности с размытыми критериями офисной классификации и широким разбросом цен) является одним из довольно серьезных препятствий для прихода солидных иностранных инвесторов, любящих определенность, на рынок столичной коммерческой недвижимости.По данным Stiles & Riabokobylko, уровень свободных офисных помещений по состоянию на май 2005 года составлял, в среднем по Москве, 3,81% по помещениям класса "А" и "В". Компания Nobble Gibbons приводит несколько иные данные: уровень вакантных площадей по итогам первого квартала составил 4,6% по офисам класса "А" и около 10% для офисных помещений класса "В". Тенденция по такому показателю, как уровень вакантных площадей носит явно отрицательный характер - год от года (за исключением периода сезонных колебаний) свободных площадей становится все меньше и меньше. Причем, что примечательно, происходит это как на фоне роста предложения, так и на фоне довольно стремительного роста цен на коммерческую недвижимость.

В целом, учитывая довольно слабую позицию доллара по отношению к рублю и евро, можно говорить о незначительном реальном (с учетом инфляции и колебаний курсов валют) росте цен на коммерческую недвижимость по итогам первого полугодия.

Доходность

Из-за довольно резкого роста арендных ставок (по офисам класса "А" - около 15% за полгода, а по офисам класса "В" - более 20% за тот же период) доходность инвестиций в коммерческую недвижимость несколько выросла по сравнению с уровнем начала 2005 года. На конец первого полугодия коэффициент капитализации (отношение годовой арендной платы и стоимости помещения) по офисам класса "А" колебался в районе 12,5%-15%, а по офисам класса "В" - в районе 14%-20%. В среднем же, доходность инвестиций в офисную недвижимость класса "А" составляет 14,6%, а по офисам класса "В" - 19,2%. В сравнении с такими инструментами, как евробонды (с доходностью около 6,1%) и облигациями ведущих предприятий российской экономики (с эффективной доходностью около 10%), коммерческая недвижимость выглядит очень перспективной для инвестиций с точки зрения доходности.

Специалисты компании Stiles & Riabokobylko указывают доходность для высококачественных офисных помещений класса "А", расположенных в центральном районе Москвы в размере 13%, при этом, этот показатель показал небольшую отрицательную динамику по отношению к аналогичному показателю годом ранее - по состоянию на апрель 2004 года доходность таких помещений составляла 13,5%. Надо отметить, что данные значения рассчитаются как средневзвешенное по совершенным сделкам, что накладывает некоторый субъективизм на сам показатель.

С другой стороны, высокая доходность компенсируется существенным уровнем рисков: эксперты отмечают не только общеэкономический риск возможной защиты права собственности, но и общеполитические риски и риски снижения деловой активности, которые могут принести спад на рынок недвижимости и, соответственно, резкое падение доходности. Не секрет, что российская деловая жизнь очень сильно зависит от стоимости энергоресурсов на мировых рынках – и рынок коммерческой недвижимости является, по сути, заложником этих тенденций.

Вместе с тем, в странах восточной Европы доходность коммерческой недвижимости колеблется от 6% до 10% - столько существенное отставание обращает на себя внимание и многие инвесторы хотели бы увеличить объем инвестиций в данный сектор в России, несмотря на присущие нашей экономике риски.

Заметные сделки

В начале 2005 года состоялась продажа торгово-офисного центра класса "А" общей площадью около 6,2 тысяч квадратных метров по ул. Лесной, д.3. Продавцом выступала инвестиционная компания "Coalco", покупателем - Fleming Family & Partners Russia Real Estate Ltd. Сумма сделки озвучена не была, но аналитики оценивают ее в 25-30 миллионов долларов. Отличительно особенностью данной сделки было применение схемы lease back, согласно которой продавец остается в здании в качестве арендатора после продажи самого здания.

Сбербанк приобрел офисное здание класса "А" общей площадью около 13 тысяч квадратных метров по ул. Новослободской, д. 16-18. Неназванный клиент приобрел «Башню на Набережной I», здание 2 по тому же адресу, общей площадью около 12 тысяч кв. метров.

Одной из немногих сделок по купле продаже офисных помещений класса "В" стало приобретение "Гидромашсервисом" офисного комплекса площадью 2,5 тысячи кв. метров по адресу ул. Чаянова, д.7, стр.1.

По информации Noble Gibbons, около 30% сделок в общем объеме рынка (выраженном в денежном эквиваленте) составили сделки по реализации объектов коммерческой недвижимости.

Тенденции

Общий объем нового строительства в 2005 году составит по разным оценкам от 700 до 900 тысяч кв. метров. Вместе с тем, многие эксперты отмечают высокий риск, который заключается в том, что не все из планируемых к сдаче офисных центров будут вовремя сданы в эксплуатацию. В таком случае цены на офисы класса «А» и «В» могут вырасти довольно значительно. Если же планы девелоперов не будут скорректированы, можно ожидать небольшого снижения цен в секторе офисной недвижимости класса «В» из-за освобождения арендаторами этих помещений и появления новых объектов.

В последнее время было много разговоров про перевод ценообразования в коммерческой недвижимости в «еврозону» путем выставления цен в этой валюте. Тем не менее, дальше разговоров ситуация не продвинулась в существенном масштабе – коммерческая недвижимость оперирует, в первую очередь, долларами.

Продолжится активная децентрализация рынка московской коммерческой недвижимости. Уже сейчас большое количество солидных компаний выбирают районы за пределами садового кольца, приоритетными направлениями являются Запад и Юго-Запад. Данный процесс происходит из-за чересчур высокой стоимости помещений в центре и из-за проблем с транспортом – ЦАО фактически замирает в дневное время по причине пробок.

Реконструкция промышленных зон, начатая в последние годы, будет активно развиваться: из-за высокой стоимости земельных участков многие девелоперы предпочитают приобретать здания советских годов постройки и реконструировать их, так и рождаются многие офисы класса «В» и «С». В первую очередь, это касается районов Павелецкой площади и станции метро «Бауманская».

Продолжается укрупнение проектов: из-за высокого уровня постоянных издержек (речь идет о таких затратах, которые практически не зависят от размера здания), сдача зданий площадью 3-5 тыс. квадратных метров уже не оказывают серьезного влияния на рынок – компаниям выгоднее строить большие здания.

В краткосрочной и среднесрочной перспективе ожидается продолжение роста цен на офисную недвижимость: причинами для этого будет не только влияние рыночной конъюнктуры (она то, как раз будет играть в сторону понижения цен, поскольку ожидается ввод большого количества офисных центров), но и повышение качества сдаваемых объектов (а, следовательно, и прямых затрат) девелоперов.

Дата публикации: 12:00 26 июля 2005

Источник: bpn.ru