Требуется управляющий

Московский рынок коммерческой недвижимости, казалось бы, обзавелся уже всеми атрибутами рынка развитого и перспективного. Однако, как признают сами участники рынка, в Москве до сих пор мало развито профессиональное управление объектами недвижимости. В мире управление недвижимостью — давно не роскошь, а такая же неотъемлемая и повседневная услуга, как консалтинг и проектирование или, например, проведение рекламной кампании. Но российской столице это только предстоит понять.

Управление, с какой точки зрения его ни рассматривай, скорее относится к сфере услуг. Будь то обычная эксплуатация здания или же управление объектом как доходным бизнесом, и то и другое — сервис. Он может быть незатейливым или же высшего класса. Развитая сервисная отрасль свидетельствует, как правило, о высокой стадии развития рынка. Обычно сфера услуг начинает развиваться тогда, когда общество или какая-то его часть освоили сферу промышленного производства.

Услуга по управлению недвижимостью в Москве стала распространяться чуть позже, чем девелопмент. Общепризнан и тот факт, что столичный рынок коммерческой недвижимости пока не достиг своего насыщения, он считается развивающимся. Возможно, потому его основные игроки пока больше заняты непосредственно производственной частью — поиском инвестиций и девелопментом, а управление оставили на потом.

Игроки сферы услуг

Однако уже сейчас наступает то время, когда наиболее прогрессивные создатели коммерческих объектов осознают необходимость профессионального управления. На конференциях по недвижимости часто можно услышать сетования того или иного девелопера на то, что на рынке не хватает профессиональных управляющих компаний. Такие заявления можно расценивать как положительные сигналы — значит, спрос растет. Девелоперы пытаются привлечь профессиональных управляющих в свои здания, но наталкиваются на массу проблем.

Олег Плановой, генеральный директор компании Property Management Company (управляет торговыми центрами “Глобал Сити” и “Калужский”), выделяет как минимум четыре очевидные причины, по которым сектор управляющих компаний (УК) развивается в Москве и в России в целом медленно. Это недостаточное количество компаний, предлагающих такие услуги, низкое качество оказываемых услуг по управлению, неготовность большинства собственников доверять объект в управление кому-либо и недостаток правильной информации о сфере УК на рынке.

Елена Саратова, директор департамента управления недвижимостью компании Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis (Noble Gibbons), считает что отсутствие у многих участников рынка представления о профессиональном управлении действительно мешает ему развиваться.

В зарубежной практике управления существует несколько отраслей. По мнению Елены Саратовой, главное — понять раз и навсегда принципиальное различие между двумя сферами. Во-первых, существуют службы, занимающиеся непосредственно эксплуатацией самого здания (уборка, ремонт и проч.) — и ничем более. И, во-вторых, есть компании, управляющие действующим объектом недвижимости как бизнесом, который должен приносить доход.

В мире в понятие профессионального управления объектом недвижимости вкладывается и управление активами, и контроль финансовых потоков. Предполагается, что клиент УК, инвестировавший в то или иное здание, хочет оптимизировать доход от работы этого здания (действующего торгцентра, или бизнес-центра, или отеля) и поручает эту задачу профессионалу-управленцу. Здание передается на баланс УК, и менеджеры распоряжаются им от и до.

По данным экспертов property managеment, управление активами включает стратегию долгосрочного сохранения и увеличения стоимости объекта недвижимости, финансовый менеджмент и рефинансирование, оценку и прогнозирование, позиционирование на рынке, оптимизацию использования объектов и их перепрофилирование. В перечень услуг УК входит также управление финансовыми потоками, контроль дисциплины внутри здания и отношений между арендаторами, сотрудниками и пользователями, все виды работы с арендаторами, включая их подбор и создание для них комфортных условий, заключение с ними договоров аренды и наблюдение за выполнением условий договоров. Сюда же входит такая обязанность управленцев, как анализ рынка недвижимости и постоянное наблюдение за рыночной ситуацией, что помогает добиваться максимальной прибыли от объекта.

И наконец, эксплуатация объекта включает такие функции, как создание бюджета эксплуатационных расходов, обслуживание инженерных и технических систем здания, а также его конструктивных элементов, комплексную уборку, благоустройство прилегающей территории, разработку программы страхования, оценку рисков, юридическую поддержку, создание служб диспетчеров, ресепшена, питания, автостоянки.

Как правило, команда управляющей компании полного цикла состоит из нескольких менеджеров, которые продумывают все стратегии. Остальные службы они нанимают как подрядчиков.

Бывает также, что девелоперы приглашают УК к сотрудничеству уже на этапе проектирования, чтобы учесть все моменты управления заранее, говорит Олег Плановой. На российском рынке советы во время проектирования пока чаще дают консалтинговые компании, иногда в состав таких компаний входят отделы по управлению недвижимостью.

Зачинателями рынка управляющих в Москве стали зарубежные операторы, которые пришли в начале 1990-х гг. в столицу со своим багажом практики. Сейчас у них в управлении сотни тысяч квадратных метров. Они начинали с менеджмента собственных объектов, которые строили здесь. Вслед за ними стали появляться УК, организованные московскими игроками.

Компания Hines пришла в Москву из США в 1991 г. с опытом девелопмента, инвестирования и управления. Ее активы превышают $13 млрд. В столице Hines управляет 11 объектами, среди которых многофункциональный центр “Парк Плейс Москва”, офисное здание “Дукат Плейс II”, офисно-торговый комплекс “Гоголевский, 11”, ТЦ “Мега Молл” и др. Sawatzky Property Management — канадская компания, входящая в группу компаний, — была образована в 1996 г. Среди объектов под ее управлением — новый бизнес-парк “Крылатские холмы”, деловой центр “Кантри Парк”, офисно-торговый комплекс “Балчуг Плаза”. Известен также в Москве немецкий холдинг M+W Zander Holding AG, в его управлении находятся “Новинский пассаж”, “Альфа-Арбат Центр”, отделения Ситибанка. Департаменты по управлению недвижимостью открыли у себя Colliers International и Noble Gibbons.

Среди московских УК наиболее известными стали группа “Город” (обслуживает центральный офис МДМ-банка), “Форум Менеджмент” (“Аврора Бизнес Парк”, “Посольское подворье”), “ЦентрСервис 2001” (“Усадьба-Центр”).

Имеем мало, хотим много

Так как собственники пока смутно представляют себе работу УК, они часто ошибаются в выборе, считает Елена Саратова. В настоящее время в Москве шире всего представлен сектор эксплуатационных служб — различных клининговых, инженерных, ремонтных компаний. Многие из них позиционируют себя как управляющие. Одни — по незнанию, другие — намеренно. Распространена практика, когда такие компании эксплуатируют непросвещенность владельцев зданий ради получения работы. Потом оказывается, что в перечень их услуг не входит многое из того, чего ожидал собственник. Поэтому клиенту лучше для начала требовать детальный список услуг компании и сравнивать запрашиваемые на них цены с ситуацией на рынке.

Проблема не только в недобросовестности некоторых компаний или в непросвещенности собственников. Профессионалов, в принципе, не хватает. На взгляд Олега Смирнова, заместителя управляющего директора Sawatzky Property Management, проблема с кадрами в этом секторе просто колоссальная. Нет школы управления.

Правда, в Москве стали появляться различные курсы. Один из популярнейших сейчас — это CPM “Управление недвижимостью” при Российской гильдии риэлторов (РГР). Степень CPM (Certified Property Manager) считается престижной среди московских игроков, большинство стремятся ее получить. Сертификат дает право работать и на международном рынке. РГР заключила договор на проведение курса в России с Институтом управления недвижимостью США (IREM). Курс больше теоретический, но профессионалы отзываются о нем положительно.

Есть также программа MBA, разработанная Академией народного хозяйства при правительстве РФ и Министерством имущественных отношений. Российский совет торговых центров (РСТЦ) также периодически проводит семинары для менеджеров ТЦ. Организовали курсы по управлению школа менеджеров “Арсенал”, Институт недвижимости в Санкт-Петербурге.

Бывает бизнес и прибыльнее

По данным Олега Смирнова, стоимость услуг управляющей компании в коммерческой недвижимости, как правило, составляет 5% от базовой арендной ставки. Если цена аренды в офисе класса А составляет $625 за 1 кв. м в год, то $25 — это услуги УК (оценка Noble Gibbons). Распространенная ставка в офисах А- и В-класса — $70-100 с 1 кв. м в год.

Но доход от управления имеет смысл подсчитывать исходя из общей площади здания. Это может быть и 20 000 кв. м, и 100 000 кв. м. Однако выгоднее брать на баланс большой объект: усилия по управлению одинаковы и на крупном, и на маленьком объекте, а вот прибыль тем выше, чем больше квадратных метров, считает Олег Плановой. По его данным, зарплата УК в профессиональном ТЦ может составлять 7,5-15% от арендной платы. В ТЦ услуги управления варьируются от $70 до $160 с 1 кв. м в год. Однако в зарплату УК закладывается себестоимость всех расходов, планируемых на объекте, а также зарплата сотрудникам и нанятым работникам, а то, что остается, считается гонораром УК.

Много заработать на управлении можно, обслуживая большое количество площадей. Это означает — несколько объектов. И чем их больше в распоряжении компании, тем лучше. Однако дефицит таких зданий, которые владельцы готовы отдать УК и где они полностью доверяли бы управленцам, тоже очевиден. Специалисты считают, что заниматься исключительно управленческим бизнесом в Москве сейчас было бы сложно и неприбыльно.

“Прибыльным этот бизнес не может стать за счет его цены (потому она и составляет только 5-15% от цены аренды)”, — говорит Елена Саратова. Повышать стоимость услуг сейчас нельзя, чтобы не отпугнуть собственников. Заработки можно увеличивать за счет объемов обслуживаемых площадей, а это будет зависеть в будущем от предложения качественных коммерческих объектов на рынке вообще. И, конечно, от эффективности услуг самих УК.

Пока что управление недвижимостью — один из низкодоходных сегментов. И это тоже фактор, задерживающий развитие сектора профессиональных управляющих компаний полного цикла.

Удобнее все вместе

Профессиональная УК сама по себе такая организация, в которой работают специалисты, знающие буквально каждый сегмент рынка. Потому в идеале УК способна сопровождать проект на всех стадиях его реализации. Такая компания — самостоятельный организм и может существовать на рынке, специализируясь исключительно на менеджменте. Но так как на заработках от управления сейчас далеко не уедешь, в Москве таких профильных компаний почти не найти. Большинство занимается чем-то еще. Кто-то начинал с девелопмента и по совместительству стал управлять своими же объектами. Другие создали в компаниях управленческие департаменты как дополнительную услугу и приработок.

“Мы тоже начинали с девелопмента, — рассказывает Олег Смирнов. — Проще всего в Москве управленцу работать в составе какой-нибудь структуры”. Sawatzky Property Management входит в группу компаний The Sawatzky Group of Companies. И большую часть прибыли холдингу приносят сдача помещений в аренду и девелопмент, признается Смирнов.

На московском рынке управляющие компании присутствуют чаще в составе консалтинговых компаний (Colliers International, Noble Gibbons), в составе девелоперских организаций вроде Hines и Enka, а также у застройщиков, эксплуатационных компаний, открывающих отделения по управлению зданиями.

Проблема собственника

Среди собственников пока недостаточно понимания того, что с помощью грамотных управленцев они смогут повысить прибыль от своих объектов. Собственнику услуги профессиональных управленцев кажутся дорогими, делятся менеджеры впечатлениями из своей практики. Но еще больше денег собственник теряет, когда берется управлять зданием сам. В Москве распространено, что девелопер является и инвестором, и управленцем в одном лице. Хорошо, если это профессиональный холдинг, в состав которого входит действительно грамотная команда управленцев, как принято в Европе и США. Но в России таких структур почти нет. Потому собственник управляет, как умеет, считает Олег Плановой.

Высшая степень доверия между собственником и управляющим наблюдается тогда, когда один другому передает управление финансовыми активами, позволяет самостоятельно составлять и вести бюджет на управление, считает Елена Саратова. Фактически это распоряжение собственностью владельца. На местном рынке о таком доверии только мечтают.

Но владельцев зданий беспокоят предубеждения и страхи. Собственник боится потерять контроль над своим объектом. Олег Плановой рассказывает, что довольно часто крупные владельцы недвижимости передают управление зданиями своим же топ-менеджерам. Те нанимают управляющую компанию по своему усмотрению или не нанимают вовсе. Случаи, когда топ-менеджеры обкрадывали своих владельцев, нередки. Однако некоторые владельцы к этому готовы, они предпочитают расставаться с какими-то суммами ради спокойной жизни, лишь бы не озадачиваться проблемами управления.

Однако эксперты уверяют, что многих рисков можно избежать. О любой управляющей компании при желании можно навести справки, проверить ее послужной список и т. д. Что касается денег, владелец может договориться с той или иной УК об открытом счете, где будут указаны все статьи расходов. Такая практика к тому же принята на рынке.

Как рассказывает Олег Смирнов, тендеров на подбор УК проводится много. Например, его компания в 2005 г. участвовала в 15. Однако это не показатель. Из 15 собственников только один может что-то в итоге предложить управленцу. “Тендеры владельцы устраивают иногда для того, чтобы понять, на какой бюджет по управлению можно рассчитывать, а после предпочитают управлять самостоятельно”, — делится мнением Смирнов. Это тоже привычное явление — когда собственник пытается заработать денег на управлении своим зданием. Взимая с арендаторов такую же плату, как если бы в здании находилась профессиональная УК.

Играют свою роль и некоторые укоренившиеся “советские” стереотипы. “Для русского человека передать что-то свое кому-то на баланс — это большой подвиг”, — рассуждает Смирнов.

Но владельцы, предпочитающие в обязательном порядке нанимать УК, в Москве все же есть. Это, как правило, зарубежные игроки. Профессиональные УК следует искать именно в тех зданиях, которые построены с участием иностранных капиталов и где сидят зарубежные арендаторы. А также в объектах международного класса.

По просьбе арендаторов

Как говорит Олег Смирнов, многие зарубежные арендаторы стали требовать, чтобы в здании, которое они занимают, была профессиональная управляющая компания, известная за пределами России. В такой ситуации владельцы просто вынуждены пользоваться услугами высококлассных менеджеров. А сами менеджеры могут запросить за свои услуги плату повыше среднерыночной, считает Елена Саратова.

Арендаторов тоже можно понять. Они рассчитывают на какой-то важный для них набор услуг и на качество, и один из рисков арендатора — это отсутствие ожидаемых опций, которые теоретически включены в арендную плату, сказано в отраслевом издании “Управление недвижимостью” (июль 2005 г.). Потому лучше задолго до заключения договора узнать у владельца или девелопера, кто управляет зданием. А также выяснить информацию о самой УК.

Но пока московский рынок коммерческой недвижимости не принадлежит арендатору. Предложение не удовлетворяет спрос. И совсем немного построено высококлассных офисов и торгцентров. Конкуренция между собственниками за управляющую компанию ради хорошего арендатора — дело будущего.

Дата публикации: 10:24 28 июля 2005

Источник: bpn.ru