ГУЛАГ для наймодателей

Заплати налог и... попади в базу

В незабвенные советские времена, даже когда казалось, что коммунизм вот-вот наступит, компартия, скрепя сердце, все же терпела некоторые пережитки капитализма. Два пережитка были практически всегда - колхозные рынки и сдача квартир внаем. Сегодня, согласно Жилищному кодексу, сдача внаем или в поднаем (для нанимателей социального жилья) - явление вполне законное. Но это трактуется как коммерческая деятельность, а потому по итогам года требуется заплатить самый гуманный в Европе подоходный налог в размере 13 процентов.

Допустим, за стандартную двухкомнатную квартиру, которая сдавалась, скажем, по 600 долларов в месяц, за год должно набежать порядка семи тысяч долларов, следовательно, государство рассчитывает получить почти тысячу долларов. Надо ли говорить, что просто так вынуть из кармана и заплатить такую сумму желающих находится немного. Тем более, что... можно ведь и не платить. В отличие от коммерческой деятельности, требующей регистрации юридического лица, кассовых аппаратов и прочих условностей, сдача внаем ничего этого не требует. А потому государство может лишь грозно потребовать уплаты налогов, но проконтролировать получение дохода оно не может. Впрочем, причин для спокойствия у наймодателей, которые не платят положенный налог, сегодня нет никаких: их собираются найти и обезвредить.

Игра в жмурки

Идея эта возникла давно, но около года назад она начала претворяться в жизнь. Сейчас громкие заявления о том, что в этой сфере будет наведен порядок, как-то поутихли. Выявление неплательщиков оказалось делом непростым. Однако на милицейских брифингах нет-нет, да всплывают цифры о количестве привлеченных к ответу. Цифры невероятно большие - выявлены тысячи налоговых нарушений в сфере жилищного найма.

Здесь нелишне вспомнить историю противостояния властей и наймодателей. История эта довольно простая - ее можно разделить на три периода. Сначала на данную проблему просто не обращали внимания. Причем продолжалось это очень долго - практически до конца 90-х годов. Далее появилось требование, чтобы любой человек, сдающий квартиру, регистрировался в качестве предпринимателя без образования юридического лица (ПБОЮЛ). Хотя в Москве процедура эта хорошо отлажена, ожидать, что средний гражданин (тем более старушка-пенсионерка) в состоянии пройти все круги административной машины было совершенно утопично.

Мало того что для регистрации надо заполнить немеренное количество бумажек, так потом еще надо "поселиться" во всех мыслимых инстанциях - от налоговой инспекции до фондов социального, медицинского страхования, куда надо постоянно сдавать отчеты, подбивать баланс и прочее. Многочасовые очереди прилагаются. Провернуть это неискушенному человеку, никогда не слышавшему про баланс дебета с кредитом, совершенно невозможно - надо нанять бухгалтера, которому и уйдет значительная часть доходов от сдачи внаем после уплаты налогов. Короче говоря, идея умерла явочным порядком: не было выявлено ни одного случая, чтобы наниматель зарегистрировался в качестве ПБОЮЛ. В 2003 году власти пошли на попятную, а налоговики даже пытались говорить, что их вообще неверно поняли. Так или иначе, в сегодняшнем Налоговом кодексе требование регистрироваться как ПБОЮЛ отсутствует.

Стукач как двигатель прогресса

Возникает вопрос: а как же тогда вообще можно выявить доходы от сдачи внаем, если человек просто не вносит их в налоговую декларацию? Ответ напрашивается сам собой: никак. Но государство так легко сдаваться не пожелало. С весны 2004 года началась кампания, которую можно было назвать так: "Мы вас все равно найдем!" Мы - государство, вас - неплательщиков. Причем это была не просто кампания - предпринимались конкретные действия. Самым забавным по своей наивности была попытка налоговых органов заполучить от риэлторов их базы данных о клиентах, сдающих квартиры. Они на полном серьезе обращались с такими требованиями и столь же серьезно получали ответ: "К сожалению, таких записей мы не ведем". Совершенно очевидно, что информация о том, что агентство недвижимости "сливает" информацию фискальным органам, означало бы для него одно: уход из бизнеса, о чем без обиняков и заявляли руководители общественных организаций риэлторов.

Была еще одна глубокая идея: привлечь старших по подъезду, которые за льготы по оплате коммунальных услуг будут обязаны докладывать о жильцах, сдающих квартиры. Причем эта задумка удивительным образом переплеталась с задачей борьбы с терроризмом. Ведь как хорошо: старшая по подъезду докладывает, что гражданин Иванов сдает квартиру лицу подозрительной национальности. Участковый выясняет, что в квартире, кроме Иванова, никто не зарегистрирован, а налогов Иванов не платит. Приходят с проверкой, находят лицо без временной регистрации и пояс шахида в духовке. Беда предотвращена. На деле почему-то оказывается, что у реальных террористов документы бывают в порядке, не в последнюю очередь благодаря некоторой коррумпированности самой милиции.

В общем, идея со старшими по подъезду не прижилась тоже. Во-первых, жильцы могут не поддерживать такую гражданскую позицию: а может ему завтра не понравится, что кто-то кондиционер установил или спутниковую антенну, или железную дверь. Сегодня ведь на все надо испрашивать разрешения. Так что активиста нашего могут и не переизбрать. А гражданин Иванов, у которого могла жить вполне мирная семья, вынужден будет объясняться с бдительными органами. Естественно, он будет расстроен. А у старшей по подъезду новенькая машина под окнами стоит. И тут вдруг на крышу этой машины ночью упадет что-то очень тяжелое. Что именно - неизвестно: может, это метеорит пролетал. Со стихией не поспоришь.

Пора платить налоги

Но что делать тем, кто сдает обычную типовую квартиру и никогда не платил за это налогов? Сейчас не время по традиции надеяться на авось. Возможно, кто-то из соседей уже написал на вас кляузу. Разумеется, лучший совет, который можно дать со страниц газеты, - это начать платить налог. Технически это несложно, после Нового года надо прийти в налоговую инспекцию и задекларировать полученный доход. Инспектор обязан бесплатно помочь вам разобраться, как заполнять положенную форму. Конечно, немало есть людей, которые убеждены, что государство не имеет никакого отношения к тому, что они сдают квартиру. Есть и такие, которые рассуждают так: "Сколько бы вы не украли у государства, оно все равно останется вам должно".

К сожалению, человек, честно заплативший налог, не имеет никаких преимуществ перед неплательщиком, если возникли сложности с нанимателем, который, мягко говоря, не выполнил условий договора. Допустим, он съехал, оставив большой долг за телефон, скрутил импортную сантехнику и вывез мебель. Поверьте, что никто его искать не будет независимо от того, платите вы налоги или нет. Вам скажут, что на это есть залог и страховка, и будут, в общем-то, правы: сдача внаем - это бизнес, сопряженный с риском. Итак, за свои 13% вы от государства не можете ожидать практически ничего. Но дело не в этом, а в вашем спокойствии. Если вы платите налоги, то можете открыто рекламировать свою квартиру и не опасаться нежелательных визитов контролирующих органов.

Или все же не платить?

Что нужно знать тем, кто налоги все-таки не платит? Первое: сейчас не стоит предоставлять своим постояльцам временную регистрацию. Правда, при этом, вы нарушаете уже не только Налоговый, но и Жилищный кодекс, но если вы их зарегистрируете, считайте, что засветились: существует достаточно достоверная информация, что налаживается синхронизация баз данных паспортных столов и налоговых органов. Часто приезжим регистрация бывает нужна, но они могут сами решить эту проблему: вся Москва обвешана объявлениями "Регистрация", "Медицинские книжки". От системы регистрации страдают только законопослушные граждане, те, кто хочет обойти закон, не имеют никаких проблем, если у них есть небольшая сумма.

Возможно, вы сдаете квартиру иностранцу, который хочет, чтобы все было легально и даже готов вам скомпенсировать подоходный налог. Вы предоставляете ему регистрацию, платите налог, но... через год он уезжает, а ваша квартира так и остается в компьютере - ведь известно, что те, кто сдают квартиры, занимаются этим постоянно. Милицейская база данных о сдающих квартиры только начала формироваться, но она будет пополняться год от года из разных источников. Вполне возможно, что через пару лет эту информацию можно будет купить за пару сотен рублей на митинском рынке.

С соседями надо в любом случае общаться уважительно. Не надо заезжать своим "Мерседесом" на лужайку, сверкать "Ролексом" и смотреть на всех сверху вниз. Будьте попроще - проблем будет поменьше. Стоит также реагировать на законные требования соседей, например, если ваши жильцы устраивают громкие ночные вечеринки.

Вообще, сильно беспокоиться тоже не надо: чтобы вас привлекли к ответственности, должен быть доказан факт передачи денег. Естественно, что от безналичных расчетов придется отказаться. Никогда не следует получать деньги при свидетелях - во-первых, - это небезопасно, во-вторых, - это свидетельствует о получении дохода.

И последнее. В Москве принято квартиры сдавать так: если это элита, то заключают эксклюзивный договор с одним агентством, которое подбирает арендатора. При этом риэлтору платит хозяин квартиры. Если это квартира попроще - начинают звонить во все мыслимые агентства - кто первый найдет клиента. Платит комиссионные при этом наниматель. Для хозяина это удобно (именно поэтому в газетах так мало рекламы о сдаче внаем квартир экономкласса). Но чем шире круг компаний, с которыми вы имеете дело, тем больше шансов, что ваши данные попадут в свободный доступ. Бывает, сдашь квартиру, а потом пару лет тебе звонят неизвестные личности, к которым ты никогда не обращался. Информация также может попасть в Интернет, а значит, и ко всем заинтересованным органам, в том числе весьма компетентным. Поэтому лучше иметь дело с крупными агентствами с проверенной репутацией (которые, как уже сказано, "записей не ведут" и на сторону их не сдают).

Дата публикации: 10:31 28 июля 2005

Источник: bpn.ru