Почему налоговое законодательство мешает прозрачности рынка недвижимости?

Можно с уверенностью сказать: в мире нет ни одного государства, в котором граждане любят платить налоги. При этом все мы в глубине души понимаем, что без налогов наша жизнь погрузилась бы в хаос и мрак. Итак, налоги - это печальная необходимость. Но, пожалуй, ни в одной сфере российской действительности налоговые парадоксы не проявляются столь ярко, как в недвижимости. Чтобы не быть голословным, расскажу совершенно реальный случай, произошедший с вашим покорным слугой совсем недавно.

Лирика и практика

Довелось мне продавать квартиру. Будучи осведомленным (в отличие от многих других обывателей) в том, что продавец квартиры обязан платить подоходный налог с суммы, превышающей один миллион рублей в размере 13%, я однако был в полной уверенности, что под этот налог не попадаю. Но не тут-то было.

По закону от налога освобождаются те продавцы, которые владели данной собственностью более трех лет (до 2005 года была норма пять лет). Законодатели изобрели это, чтобы воспрепятствовать спекуляциям на квартирном рынке. Моя же семья владела квартирой не три и не пять, а 65 лет! Но это не помогло: если бы мы показали в договоре, сдаваемом на регистрацию, реальную сумму сделки, уже будущей весной государство предъявило бы нам налоговые претензии на сумму более 15 тысяч долларов.

И это при том, что мы, по сути, просто разменяли квартиру через продажу и последующую покупку двух других. Мы не только не имели никакого дохода, но и вложили в операцию все многолетние сбережения. Но все это лирика, которая налоговые органы не волнует. Вероятно, чтобы расплатиться с государством, пришлось бы продавать одну из двух квартир: лавры мини-Ходорковского лично мне совершенно ни к чему. К счастью, вовремя нашлись люди, которые растолковали что к чему.

Отсчет идет от регистрации

Чтобы вы поняли, почему наш случай попал под налог, рассказываю по порядку. Квартира была получена перед самой войной, и с тех пор, повторюсь, моя семья никогда из нее не переезжала. После Нового года мы стали продавать квартиру. Покупателя все устраивало, но он хотел, чтобы в договоре стояла реальная сумма. Будучи бизнесменом, он рассуждал вполне логично: если возникнут юридические осложнения, он, по крайней мере, в порядке регресса может рассчитывать получить через суд вложенные деньги обратно, благо, история перехода прав у квартиры отсутствует.

Мы были не против, даже за. Риэлторы подтвердили, что налог нам не грозит. Так что мы чуть не попали в ловушку. К счастью, что-то меня подвигло подстраховаться, и я рассказал юристу в агентстве некоторые детали. А именно: то, что буквально перед Новым годом мама вступила в права наследования по квартире после смерти моей бабушки. При этом, естественно, понадобилась новая регистрация прав на квартиру с перераспределением долей. Новые свидетельства о собственности мы получили в знаменательный день - последний день существования Москомрегистрации, то есть аккурат перед Новым годом.

И тут юрист ошеломил меня известием: раз имела место регистрация, отсчет срока владения квартирой начался заново, несмотря на то, что все вступившие в права и до этого многие годы проживали на той же площади! То есть квартирой с точки зрения закона мы владеем отнюдь не всю жизнь, а меньше месяца. Заметьте, что я лично квартиру не наследовал, но под налог бы попал и я тоже.

Инспектора - люди творческие

Честно скажу, поначалу я подумал, что у юриста проблемы с головой. Но оказалось, что проблемы не у него, а у нашего законодательства. Я судорожно начал звонить по знакомым риэлторам, чтобы подтвердить или опровергнуть полученную информацию. Все они информацию подтвердили. В частности, я позвонил руководителю одного из агентств, который (точнее, которая) считается ведущим специалистам по налогам в сфере недвижимости. Она вконец обескуражила меня, сказав, что правоприменительная практика в налоговой сфере никакой логике не подчиняется, в том числе и законодательной. В случаях, подобных моему, исход зависит от творчества районной налоговой инспекции. У них немало случаев, когда совершенно в одинаковых условиях разные инспекции принимают противоположные решения. "Почти наверняка, - сказала она, - налог вам начислят. А вот потом вы можете через суд доказывать налоговым инспекторам, что в вашем случае реального дохода не было". Дело это очень непростое, долгое и непредсказуемое, так что лучше не связываться.

Помимо разъяснения ситуации, я просил риэлторов о совете. Все они в один голос сказали, что самый разумный путь - постараться убедить покупателя, что в договоре надо показать стоимость по БТИ или любую сумму меньше миллиона рублей. Если этого не получится, один из риэлторов посоветовал для спокойствия покупателя составить и нотариально заверить альтернативный договор с реальной суммой, но на регистрацию его не подавать. Правда, эксперт по налогам, которую я упоминал до этого, сказала, что этого делать ни в коем случае нельзя: в случае конфликтной ситуации, если такой договор принести в суд, то обе стороны должны быть привлечены к ответственности за совершение притворной сделки.

Разум торжествует, логика отдыхает

В итоге, мне все же удалось убедить покупателя согласиться на цену до одного миллиона. Точнее, не мне, а юристу моего агентства - это потребовало целых переговоров. Но когда он услышал от профессионалов, что эти требования не надуманы, то согласился, хотя ситуация казалась ему абсурдной. При этом мой юрист честно разъяснил нашему покупателю, что в наших условиях существует только два действенных механизма защиты прав покупателя: обращение в агентство для проверки юридической чистоты сделки и страхование от финансовых рисков. То и другое, естественно, удовольствие небесплатное. А какая сумма стоит в договоре - это, конечно, тоже важно. Но опять же в реальной жизни продавцы, которым грозит подоходный налог, просто предлагают покупателям, если те хотят непременно видеть в бумагах настоящую цену, скомпенсировать им затраты на уплату налога. Понятно, что мало кто на это идет.

Правда, покупателю нашему все же пришлось дополнительно раскошелиться, хотя и не очень. Связано это было опять с его желанием "чтобы все было как положено". В данном случае речь шла уже не о налогах, а об услугах нотариусов. Дело в том, что половину суммы наш покупатель выплатил авансом. Такие вещи бывают крайне редко: известно, что физическим лицам крупные суммы лучше не давать, как бы грамотно это ни было оформлено. У некоторых при виде больших денег психика не выдерживает. Случись что, никаких правовых методов получения денег назад нет, кроме... неправовых.

"Вам еще повезло!"

Так вот принес он чемодан денег, на которые я должен был купить первую квартиру. Положили их на мой счет в банке и поехали к нотариусу оформлять соглашение о задатке. Впоследствии мне объяснили, что правильно оформленная расписка имеет ту же юридическую силу и те же туманные судебные перспективы. Но я, естественно, готов был оформлять как угодно - я же не собирался бежать в кокосовый рай с чемоданом денег. Нотариус очень обрадовался: еще бы, такие случаи у них не каждый день. Радость стала понятной, когда выяснилось, сколько за оформление задатка нужно заплатить. Эта бумажка до сих пор лежит в моем архиве - нам каждому дали по экземпляру. Вот она. Оглашаю. Номер, герб. "Соглашение о задатке... Мы..., находясь в здравом уме и твердой памяти, действуя добровольно...". Далее сказано, что покупатель обязуется купить квартиру в определенный срок (весьма жесткий). А я, то бишь продавец, обязуюсь ее продать. При этом сказано, что такая-то сумма выплачена в качестве задатка.

То, что покупатель действительно находится в здравом уме, из текста можно было бы усомниться, если бы я его не знал лично. Мало того что он заплатил авансом половину суммы, так еще и поставил себя в условия, чреватые потерей этого аванса. Причем никакой суд ему бы уже не помог в отличие от случая с простой распиской. Это еще один пример того, что у нас в стране "как положено" делать ни в коем случае нельзя. Один из пунктов этого стандартного соглашения гласит: "В случае неисполнения настоящего соглашения (имя покупателя) сумма задатка остается у (мое имя)". Красота! Особенно с учетом того, что в указанный срок выполнить условия, то есть купить квартиру, было почти невозможно технически. Кроме того, я был не единственным владельцем, и заключать со мной одним такой договор было бессмысленно.

За все это благолепие наш покупатель заплатил ни много ни мало - 12 тыс. рублей (я от этой чести вежливо отказался). Что тут сказать? Хорошо быть нотариусом: пятнадцать минут работы - сверить паспорта, нажать кнопку Print и дело в шляпе. Чтоб нам всем так деньги зарабатывать! А главное - отвечать ни за что не надо. Насчет суммы нотариус нас напутствовал, почему-то сказав: "Вам еще повезло!" В чем заключалось везение, я так и не понял, видимо, могли бы взять и больше, чем полпроцента. Осознав все это, мы по обоюдному согласию дальнейшие шаги уже совершали без ненужных формальностей, в частности, договор, как все нормальные люди, заключали не в нотариальной, а в простой письменной форме. Эффект тот же, а стоит дешевле. Кроме того, было бы странно, если сумма задатка в несколько раз превышала бы полную сумму по конечному договору купли-продажи, оформленному у того же нотариуса.

Не надо о прозрачности!

Подавляющее большинство участников рынка поставлено в условия, при которых невозможно показывать реальные суммы сделок. Те, кто этим пренебрегают, попадают под огромный несправедливый и бессмысленный налог, превышающий стоимость всего их движимого имущества. Причем они даже не подозревают, что им грозит, поскольку нормальному человеку такое просто не придет в голову. А те, кто показывают фиктивную цену, невольно нарушают закон, становясь участниками притворных сделок.

Когда государство само толкает граждан к нарушению закона, уважения к закону и к самой власти это не добавляет. Это на Западе стоимость жилья отслеживается по реальным сделкам в реальном времени и является важнейшим экономическим индикаторам. Нам до этого еще очень далеко - цены у нас, что очень печально, можно предположить только по рекламе.

Дата публикации: 10:32 28 июля 2005

Источник: bpn.ru