Элитные дома тоскуют по управляющим

Управление и обслуживание элитных жилых домов по-прежнему остается самой закрытой сферой на рынке недвижимости. Предложение независимых управленцев в жилом секторе, в отличие от коммерческой недвижимости, практически отсутствует - вместе с тем, спрос уже возник.

За последние два-три года значительно ужесточились требования жильцов к обслуживанию своих домов. В частности, у собственников квартир и у созданных ими ТСЖ по новому законодательству появилась возможность расторгнуть контракт с УК и сформировать собственную управляющую компанию.

Парадоксальный рынок

Сегодня на рынке управляющих компаний в дорогом секторе жилья существует ряд парадоксов. Основной из них заключается в том, что, в отличие от относительно высоких доходов, получаемых девелоперами от строительства и продажи дорогих квартир, управление приносит им гораздо меньшую прибыль – тем не менее, львиная доля управленцев «элитой» приходится как раз на девелоперов. Еще один парадокс в том, что УК в элитных домах практически бесприбыльны, а вот управленцы в домах бизнес-класса получают от своей деятельности существенный доход за счет большего количества квартир, и, соответственно, увеличенного оборота.

Доходность управления в элитных жилых объектах редко доходит до 10-15 %, поэтому такие структуры и создаются в основном при девелоперах, заинтересованных в качественном обслуживании своих объектов.

Еще одной особенностью этого рынка является то, что УК в большинстве случаев работают только с новостройками. В этих домах жильцы, как правило, имеют приличный гарантированный уровень дохода. Кроме того, инженерные коммуникации в новых домах как минимум 10–15 лет не потребуют серьезного ремонта.

Нежелательные наниматели

По словам директора по управлению недвижимостью компании «Астера» Анны Деркач, особенность управления жилыми объектами состоит в том, что управляющую компанию нанимает не одно юридическое лицо, а группа собственников - физических лиц, с которыми, в силу их количества и индивидуальностей, договариваться сложнее, нежели с организациями. Эта особенность является так же одной из основных причин, по которым управляющие компании неохотно идут в данный вид бизнеса - в отличие от коммерческой недвижимости, с индивидуальными нанимателями хлопот гораздо больше. Взять, к примеру, риски неплатежей. Кроме того, управляющий, де-юре отчитываясь перед собранием жильцов, де-факто отчитывается перед каждым собственником квартиры. Следовательно, он должен убедить множество разных людей в своем профессионализме, порядочности и современности. Это задача не из легких, возможно, в том числе и поэтому рынок управляющих компаний так информационно закрыт.

В результате по окончании строительства продавцу (девелоперу) приходится решать следующую проблему: продать покупателям нужно не одни квартиры, а полностью функционирующий объект, который включает в себя не только приобретенные квадратные метры, но и механизм, позволяющий им функционировать с наибольшей выгодой для владельца. Естественно, что при отсутствии предложения среди управляющих компаний девелопер вынужден создавать собственную управляющую структуру, в обязанности которой входит эксплуатация здания.

Закрытые «доли»

С момента зарождения бизнеса управления недвижимостью он был и до сих пор остается самым закрытым сектором среди других видов деятельности в недвижимости. Оборот этого рынка не всегда легко подсчитать. К примеру, в Москве всего построено 500–600 тыс. кв. м элитного жилья. Средняя ставка за управление составляет около $2 за кв. м в месяц. Следовательно, оборот московских УК приближается к $15 млн. в год. С Петербургом все не так просто. «У нас, в отличие от столицы, несколько размыты критерии элитности, потому сложно определить абсолютные цифры», - утверждает Анна Деркач.

Сегодня трудно оценить так же доли рынка независимых управленцев и управляющих структур, созданных девелоперами. Во многих случаях границы этих групп выделены нечетко. Но можно сказать с уверенностью, что доля профессиональных управляющих компаний, созданных на принципах современного европейского подхода к управлению недвижимостью, растет с каждым годом. Впрочем, пока рынок занят дочерними структурами застройщиков. «Сейчас баланс между профессиональными управленцами и „управленцами от девелоперов” соотносятся как 20 к 80»,- считает Анна Деркач.

Высокие отношения

По словам управляющего директора компании Blackwood Марины Маркаровой, в идеале управляющая компания должна приступить к работе еще на стадии разработки проекта и в процессе монтажа инженерных систем. Однако законодательно это никак не урегулировано, и застройщик вправе не пускать независимого управдома на стройплощадку.

В принципе, все отношения владельца и управляющего происходят на основе договора. Это может быть договор доверительного управления, оперативного управления и т. д. В том случае, если владелец имеет претензии к работе управляющего, ничто не мешает ему расторгнуть договор и искать нового управляющего. Формально ТСЖ является формой самоуправления жильцов, и их общее собрание в любой момент может сменить эксплуатирующую организацию. «Как показывает наш опыт, если такой выбор производится на основе тендера, то обе стороны в большей степени бывают довольны друг другом, и у них реже возникают разногласия или проблемы»,- говорит Марина Маркарова.

Сантехники в дефиците

Очень острой для УК остается кадровая проблема. «Не поверите, но самая дефицитная специальность в УК, обслуживающих высокотехнологичные жилые комплексы, это не инженеры систем кондиционирования, а обычные сантехники. Спрос на кадры значительно превышает предложение, и некоторых специалистов приходится искать месяцами,- говорит HR-директор Colliers International Лада Сюткина. – Иногда сотрудников буквально "перекупают", поскольку рынок недвижимости относительно молодой, и количество профессионалов на нем не так велико».

По оценкам экспертов, в настоящее время сложилась парадоксальная ситуация, при которой наиболее «умные» дома оказываются и более расходными для жильцов, хотя изначально в концепцию «умного дома» закладывался как раз принцип экономии различных ресурсов. Этот парадокс вполне объясним - в сфере ЖКХ пока не получается вытеснения высокими технологиями «дедовских» методов, потому дешевый, неквалифицированный рабочий труд оказывается предпочтительнее высокой оплаты квалифицированных и немногочисленных специалистов по эксплуатации инженерных систем здания.

Дата публикации: 18:21 03 августа 2005

Источник: bpn.ru