Цены на жилье разогреваются в ожидании горячей осени

Летнее затишье на рынке недвижимости в этом году так и не состоялось - сказались перемены в жилищном законодательстве. Больше всего на рост цен повлиял закон о долевом строительстве - его нормы, жестко отстаивающие права дольщиков, были в штыки встречены застройщиками. Уже ослабленные прошлогодним банковским кризисом, они стали замораживать новые проекты. В конце концов у потенциальных покупателей, почти год прождавших обещанного авторами новых жилищных инициатив снижения цен, терпение кончилось. Рост цен на первичном рынке потянул за собой и удорожание "вторички". Сыграли роль и запрет нового Жилищного кодекса на сделки с неприватизированными квартирами, и введенные весной новые, более жесткие правила перепланировки. В результате темпы роста цен на жилье по итогам июля составили 2% по всем основным направлениям рынка вместо неторопливых весенних 1%. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», за июль общегородской индекс стоимости жилья вырос на 1,8% и составил 1916 долларов за квадратный метр против 1882 долларов за метр в июне. Прирост индексов стоимости за июль по разным классам жилья и разным территориальным зонам (округам и районам) находится в основном между 1 и 2,5%. Темпы роста стоимости аренды квартир тоже увеличивались, хоть и меньшими темпами. В преддверии традиционного сентябрьского оживления на рынке недвижимости Газета попыталась разобраться, что будет с ценами осенью.

Рынок обездолили: Застройщики не хотят работать по закону о долевом строительстве

Летнюю активность цен 2005 года аналитики рынка объясняют сразу несколькими причинами. Одна из них состоит в том, что почти год уровень цен на жилье оставался практически неизменным, а в некоторых районах цены даже чуть-чуть пошли вниз. Руководитель аналитического центра «ИРН» Олег Репченко рассказал ГАЗЕТЕ: «Если год назад сложившийся уровень цен на жилье оказался несколько завышенным, что и привело тогда к стагнации, то за прошедший год разрыв с уровнем платежеспособного спроса исчез. Проще говоря, те люди, которым год назад не хватало денег для приобретения новой квартиры или обмена, за это время смогли найти недостающую сумму».

Олег Репченко считает, что повышательная тенденция на рынке сохранится. Не ожидают падения цен и риелторы. Замдиректора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Оксана Каарма пояснила: «Сейчас идет планомерное повышение стоимости жилья на 1,5-2% в месяц, а по отдельным проектам рост цен достигает 3% за месяц. Стоимость недвижимости в панельном доме точечной застройки на особо удачных участках сегодня может достигать 1800 долларов за кв. метр. За такую же цену можно приобрести квартиру бизнес-класса в новостройке, расположенной на юге или юго-востоке Москвы. Жилье бизнес-класса на западе и в престижных районах севера Москвы может оцениваться и в 2000-2500 долларов за кв. метр'. Она отмечает, что расценки на элитное жилье стабильно высоки: стоимость кв. метра в элитном доме начинается от 5000 долларов и в зависимости от местоположения объекта и видовых качеств апартаментов может доходить до 15 000 долларов за 'квадрат'.

Квартир стало меньше

'До сентября такая ситуация не изменится, поскольку пока на первичном рынке недвижимости Москвы достаточно объектов, соответствующих новому закону о долевом строительстве, - считает Оксана Каарма. - Осенью количество таких предложений уменьшится, вследствие чего вырастут цены на квартиры, готовые к продаже».

Грядущее уменьшение количества предложений и, как следствие, будущий рост цен отмечают большинство опрошенных ГАЗЕТОЙ. Новый закон о дольщиках осложнил деятельность застройщиков на рынке. Установление пени за задержки строительства и необходимость сбора и публикации всей строительной документации привели к тому, что некоторые застройщики были вынуждены заморозить возведение объектов. «Сегодня на рынке недвижимости присутствуют объекты, не соответствующие новому законодательству, - заявили ГАЗЕТЕ в компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». - Юристы компании провели экспертизу всех строящихся домов, квартиры в которых предлагались клиентам. В результате анализа около 15-20% объектов первичного рынка в нашей компании были сняты с реализации из-за отсутствия разрешения на строительство или неправильно оформленных документов». По оценкам экспертов, в целом сегодня на рынке 30-35% новостроек не имеют всех необходимых документов на строительство и реализацию квартир.

Впрочем, с таким прогнозом согласны не все игроки рынка. Заместитель гендиректора по продажам агентства «Дружба» Ирина Кузьмина заявила: «Цены на жилье в связи с новым законом о дольщиках существенных колебаний не претерпят. Просто потому, что договоры о долевом участии в строительстве будут заменены другими формами договорных отношений». На рынке уже появились 'пробы пера': компании предлагают клиентам заключить инвестиционный контракт или дополнительное (предварительное) соглашение либо приобрести векселя. Нельзя сказать, что эти предложения встречаются покупателями с восторгом, но, как признают в неофициальных беседах застройщики, 'будут брать, если деваться некуда'.

Смычка города и области

Наметившаяся еще в начале весны тенденция к расслоению цен на рынке продолжает нарастать. Иными словами, дорогое жилье дорожает, дешевое поднимается в цене по инерции. В результате объектов с оптимальным сочетанием цена - качество на первичном рынке очень мало.

Особенно хорошо это видно на примере Подмосковья: расценки на новостройки в ближайших пригородах уже практически сравнялись с ценами на жилье в спальных районах столицы. К примеру, средняя стоимость жилья эконом-класса в Подмосковье составляет 1150-1500 долларов за кв. метр - за эти же деньги можно приобрести жилье на окраине Москвы. «Москва, конечно, остается Москвой и в условиях, когда цены на новостройки в области и в столице практически сравнялись, застройщикам и продавцам квартир в Подмосковье стало сложнее», - призналась ГАЗЕТЕ Ирина Кузьмина. Однако снижения цен ждать не стоит: в условиях высокого спроса и сокращающегося предложения эксперты прогнозируют дальнейший рост стоимости жилья.

Ничего личного, только бизнес: Элитные квартиры дорожают на перепродажах

Совокупный объем рынка вторичной недвижимости, по данным Vesco Consulting, в июле 2005 года составил порядка 8,7 млрд. долларов. Причем именно в конце мая – начале июня была отмечена активизация рынка вторичной недвижимости. В этот период было зарегистрировано до половины всех сделок и наблюдалась максимальная динамика роста цен на вторичном рынке. Во многом это объясняется отложенным спросом: весной 2005 было зарегистрировано небольшое сокращение объема предложения на вторичном рынке.

'Причиной послужило введение нового Жилищного кодекса, запрещающего сделки с неприватизированным жильем. Весной же 2005 года было принято еще несколько жилищных законов, регулирующих правила перепланировки квартир, которые серьезно осложнили процедуру оформления сделок с перестроенными квартирами', - пояснил ГАЗЕТЕ гендиректор Vesco Consulting Алексей Аверьянов.

Независимый аналитик рынка руководитель аналитического центра «ИРН» Олег Репченко оценивает потенциал роста на вторичном рынке недвижимости в 1-2% в месяц. «Это очень хороший показатель, ведь в год получается 24% годовых. Мало какое производство может похвастаться таким уровнем доходности», - замечает Репченко. На стабильный рост цены жилья этого сегмента рынка влияет и то, что банки гораздо охотнее выдают ипотечные кредиты на покупку квартиры на вторичном рынке. Подобная политика банков аргументируется меньшими рисками, так как в залог клиент предоставляет уже существующую квартиру.

Спрос на роскошь

Наилучшие результаты продемонстрировал элитный сектор, выросший в цене за первое полугодие 2005 года на 11%, при этом только за март-апрель - на 5,2%. Эти месяцы оказались рекордными по количеству сделок в данном секторе. По сути, люди, покупавшие в марте 2004 года жилье по 6000-7000 долларов за кв. метр, в начале этого года продавали его уже за 11-12 000 долларов за кв. метр. В агентствах недвижимости отмечают, что качественное жилье на рынке весной-летом не задерживалось, демонстрируя рекордно низкие сроки экспозиции.

Неизменны и лидеры ценового показателя в сегменте элитного жилья. Несмотря на появление интересных предложений в Замоскворечье, на Чистых прудах и Арбате, Остоженка по-прежнему сверхпопулярна, при том что расценки за 'квадрат' в этом районе начинаются от 8000 долларов. В целом, по данным Vesco Consulting, рост цен на элитное жилье составил за май-июнь 4,2%. Средняя стоимость квартиры класса де люкс составила 7600 долларов за кв. метр.

Реквием по бизнес-классу 1990-х

В сегменте бизнес-класса на вторичном рынке отмечена стабилизация. В течение первого полугодия 2005 года сохранялся рост цен в пределах темпов инфляции. За май-июнь 2005 года цены на жилье бизнес-класса выросли на 1,5%.

Обострилась конкуренция между жилыми комплексами первичного и вторичного рынка. Аналитики особо отмечают спад спроса на 'старый' бизнес-класс конца 1990-х. Современные жилые комплексы обладают более развитой инфраструктурой, чем здания, построенные четыре-пять лет назад. Многие опции, доступные жильцам домов, построенных в 2003-2005 годах, в бизнес-классе конца 1990-х - начала 2000-х просто отсутствуют.

Средняя стоимость жилья бизнес-класса на вторичном рынке составляет 3210 долларов за кв. метр, при этом диапазон цен варьируется в пределах 1500-4500 долларов за кв. метр. Столь существенная разница цен объясняется различием в престижности районов, а также современностью здания и развитостью его инфраструктуры - например, наличием охраняемой территории, подземного паркинга, систем очистки воды и кондиционирования воздуха.

Возраст не имеет значения

Привлекательность той или иной квартиры на вторичном рынке типового сектора, по словам риелторов, поддается логике с трудом. «На многое влияют стереотипы, - говорит управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Роман Куман. - Важный фактор, принимаемый во внимание при выборе жилья, – мнение об экологичности района. Сегодня в Москве принято считать наиболее экологичными запад и юго-запад - здесь самое дорогое и престижное жилье, тогда как квартиры, расположенные рядом с самым большим парком города 'Лосиный остров', не настолько престижны, поскольку находятся в СВАО. Таким образом, покупатели жилья больше ориентируются на сложившиеся стереотипы, нежели на объективные характеристики экологичности окружающей среды». Алексей Аверьянов продолжает перечисление несуразностей: «Старые квартиры в 'хрущевках' могут стоить столько же, сколько и в современных монолитных домах. Рост цен на квартиры в панельных и кирпичных домах за май-июнь 2005 года составил 2,4%».

Средняя цена в сегменте эконом-класса на рынке вторичной недвижимости составила 2405 долларов за кв. метр. Эксперты рынка отмечают повышенный спрос на квартиры в 10-этажных кирпичных домах и в 17- и 9-этажных панельных домах. В то же время наблюдается относительный спад спроса на квартиры в 'цековских' домах и 'сталинках'. Эта тенденция связана с трудностями ремонта в подобных зданиях, отличающихся высоким износом коммуникаций, устаревшими бытовыми системами. Тем не менее недвижимость в домах ЦК остается наиболее дорогой на вторичном рынке жилья эконом-класса.

Подорожают только однушки: Остальные уже сделали это

Единственный сектор на рынке недвижимости, где сохранилось летнее затишье, - аренда жилья. Но и здесь с наступлением осени ожидают оживления. Правда, коснуться оно должно только самых ходовых квартир - 'однушек' вблизи станций метро.

Их просто мало

Средняя стоимость такой квартиры сегодня - 550-600 долларов в панельном 9-12-этажном доме. В 'хрущевках' можно снять дешевле на 50-70 долларов, а в современных монолитно-кирпичных домах арендные ставки возрастут до 650 -700 долларов. Эти цифры оставались неизменными с начала прошлого года, когда рынок недвижимости в целом переживал стагнацию. Но все опрошенные ГАЗЕТОЙ считают, что время застоя в секторе аренды 'однушек' кончилось. Правда, прогнозы увеличения цен аналитики и риелторы дают различные.

По данным аналитиков, наиболее вероятен чисто символичный рост арендных ставок на 1-2%. Но когда ГАЗЕТА обзвонила несколько агентств недвижимости и как потенциальный арендатор поинтересовалась, какова будет арендная ставка в сентябре, рост был обещан более значительный. «Если собираетесь обращаться к нам осенью, то квартира будет на 10% дороже», - заявили в 'Новом городе', мотивируя это высоким спросом на квартиры. «Дешевых вариантов (до 600 долларов в месяц. - ГАЗЕТА) может вовсе не остаться», - заверяли в компании 'БЕСТ-Недвижимость'.

Парадокс в том, что именно наиболее востребованных у потенциальных арендаторов дешевых малогабаритных квартир на рынке объективно мало, в то время как больших и дорогих - в избытке. По данным аналитического центра Георгия Стерника, более 50% от общего предложения на рынке составляют квартиры стоимостью более 1000 долларов в месяц, в то время как доля жилья по цене от 450 до 600 долларов составляет только 16% от общего числа предложений на рынке. В то же время показатели спроса наглядно демонстрируют, что 38% опрошенных имеют возможность снять квартиру по цене до 600 долларов в месяц и лишь 8% согласны выплачивать ежемесячно за жилье более 1000 долларов.

Не очень и хотелось

Сегмент аренды жилья бизнес-класса, пожалуй, наиболее стабилен, изменений в цене здесь не предвидится - прежде всего потому, что предложение и спрос в этом классе жилья уравновешены и относительно малы. Ориентированные на иностранцев и на зажиточный средний класс такие квартиры, по сути, не нужны ни первым, ни вторым. Арендная ставка порядка 1000 долларов в месяц по европейским и американским меркам невысока, поэтому командированные из-за рубежа могут позволить себе снять жилье получше и подороже. Тогда как зажиточным россиянам, способным ежемесячно выплачивать за жилье более тысячи долларов в месяц, дешевле и выгоднее просто купить небольшую добротную квартиру.

Средняя цена аренды на однокомнатную квартиру бизнес-класса в пределах третьего транспортного кольца сохранится на уровне 900 долларов в месяц. Такая же квартира в центральной части города по-прежнему будет стоить 1100-1200 долларов в месяц.

Найти и удержать

Роста арендных ставок на элитное жилье тоже не предвидится - но только потому, что они и так предельно высоки. В то же время количество арендаторов не увеличивается и их поиск становится основой успеха владельца квартиры. «Если удалось найти постояльца в квартиру с ежемесячной ставкой от 5000 долларов – главное, его не потерять. Потому что, просто сдавая такую квартиру, можно жить безбедно», - говорит заместитель генерального директора агентства недвижимости «Дружба» Ирина Кузьмина.

В ситуации, когда каждый клиент в буквальном смысле на вес золота, о повышении ставок никто не думает. Поэтому, в зависимости от класса квартиры, окружения и района, ежемесячные платежи за такие апартаменты останутся в диапазоне от 5000 до 10 000 тысяч долларов в месяц.

Дата публикации: 10:37 09 августа 2005

Источник: bpn.ru