Управление многоквартирным домом

Согласно вновь принятому Жилищному кодексу Российской Федерации, в котором отражены рыночные реалии государства, все собственники многоквартирных домов до 1 марта 2006 г. должны определиться, кому они доверят управление зданием. Мониторинг его состояния, эксплуатация и ремонт, содержание придомовой территории станут теперь обязанностью частных компаний. Об этом шла речь на Второй Международной конференции «Недвижимость, ипотека, страхование».

Прежний Жилищный кодекс не предусматривал ответственности Дирекции единого заказчика (ДЕЗ) перед горожанами, их отношения никоим образом не регулировались. Поэтому не было и речи о том, чтобы жильцы в случае халатного или недобросовестного выполнения ДЕЗом своих обязанностей имели возможность предъявить ей какие-то претензии.Однако сегодня государство может влиять на решение собственника лишь в той мере, в которой оно владеет недвижимым имуществом в этом доме. В столице в среднем около 25 % квартир принадлежит муниципалитету, но есть и такие дома, где практически не осталось городской собственности. Недалек тот день, когда государство не будет иметь никакого отношения к содержанию имущества в многоквартирном доме.

Новое жилищное законодательство меняет наше представление об управлении многоквартирным домом. В ст. 161–163 говорится, что теперь каждый собственник в праве сам определить управляющую компанию для своего дома. При этом жители получают право образовать ТСЖ и управлять своим имуществом самостоятельно или же нанять управляющего. Если собственник в отведенное ему время так и не смог понять, какой способ управления для него выгоднее, то государство проводит конкурс на подбор обслуживающей фирмы для кондоминиума. Через год компанию подвергают проверке со стороны муниципалитета, и жильцы сообщают, устраивает ли их работа назначенной организации. Так формируются отношения между собственником и управляющим, подкрепленные договором.

Таким образом, все обязанности по эксплуатации и содержанию жилья возлагают на управляющего. Это в полной мере относится и к ремонту здания. Сегодня степень изношенности жилого фонда Москвы представляет немалую проблему. По некоторым данным около 60 % квартир нуждается в капитальном ремонте. Однако где взять средства на своевременный ремонт? Прежде сохранность здания обеспечивал принцип плановых ремонтов. В каждом доме регулярно проводили текущий или капитальный ремонт. Теперь же по причине отсутствия необходимых на это финансовых средств в условиях рыночной экономики им нет места. Но выход из ситуации существует, его предлагает Государственная жилищная инспекция столицы. Ремонт отдельных конструктивных элементов, основанный на методе мониторинга, можно осуществлять в соответствии с истинным техническим состоянием дома. В чем же заключается данная система?

Каждый жилищный блок проходит тщательное обследование, его результаты заносят в единую базу. Далее в соответствии с полученной и проанализированной информацией жилые дома классифицируют по техническому состоянию, которое оценивают как удовлетворительное, частично неудовлетворительное, неудовлетворительное и частично аварийное.Приведем определения данных терминов.

Удовлетворительное состояние: несущие конструкции пригодны к эксплуатации, при этом отдельные элементы, не влияющие на безопасность проживания, могут требовать текущего или капитального ремонта.

Частично неудовлетворительное состояние: конструктивные элементы могут требовать капитального ремонта нескольких конструкций или систем.

Неудовлетворительное состояние: значительное число несущих элементов может требовать капитального ремонта или замены.

Аварийное состояние: несущие конструкции достигли износа, при котором их мощностные характеристики, определенные инструментальным методом, превысили предельно допустимые и требуют капитального ремонта.Кроме того, отмечают такое состояние здания, когда его износ превышает 60 %.

Информационную систему с результатами мониторинга домов используют управляющие компании для планирования капитального ремонта, предотвращения аварийных ситуаций, минимизации вероятности наступления страховых случаев при эксплуатации жилого фонда.Такие обследования жилья в Москве проводят каждые пять лет, в центре города — каждые три года в зависимости от технического состояния.

Программа представляет большой интерес для владельцев, желающих безопасно и рационально вкладывать свои деньги, а также для страховых компаний. Ведь ремонт и восстановление зданий можно осуществлять в частности за счет длинных заемных средств страховых компаний. Вместе с тем у собственников также появляются взаимоотношения со страховщиками. Уже сегодня при наступлении страховых случаев в жилых домах учитывают оплату льготного страхования по муниципальной программе при оплате коммунальных услуг. И хотя страхование жилого имущества пока не является для жильцов обязательным, в будущем собственники многоквартирных домов будут обязаны страховать свое имущество, в том числе и общедолевое. По мнению заместителя руководителя Департамента ЖКХ столицы А. В. Широкова, обязательное страхование станут осуществлять через управляющую компанию, которая сможет предлагать страховую организацию.По общему мнению, страхование в жилищной сфере должно получить большее развитие. Например, необходимо обеспечить не только страхование ответственности третьих лиц, но и перепланировку и переуступку прав. Необходимо донести до жителей дома эту информацию, не только разместив в подъезде объявления с призывами, но и рассказав им о возможностях

Дата публикации: 10:45 15 августа 2005

Источник: bpn.ru