Ипотека в "полевых" условиях

Формально ипотека в России есть. Есть банки, которые выдают не только потребительские, но и ипотечные кредиты. И есть счастливые заемщики, которые эти кредиты получают. Причем не только на покупку городской квартиры, но и загородного жилья. Но если в первом случае это сделать просто трудно, то второй ипотечный вариант - для самых стойких, тех, кто очень хочет иметь домик в деревне.

Кто-то теряет, кто-то находит...

"Рынок загородной ипотеки совершенно неразвит, - с сожалением отмечает Александр Синельников, председатель правления "Фора-банка", - поэтому наш банк даже перестал рекламировать свой кредитный продукт на приобретение загородного дома". Несколько месяцев назад кредит на загородную недвижимость исчез из кредитной линейки "Фора-банка" и, если и появится в ней, то не скоро. Впрочем, для остальных банков подобная политика - не показатель. К примеру, "Международный московский банк", ранее не занимавшийся загородной ипотекой, в конце апреля предложил своим потенциальным клиентам взять у него в долг деньги для приобретения таунхаусов в поселке "Дубровка" на Калужском шоссе (застройщик - компания ООО "Сардоникс"). Как сказано в рекламе данного банковского продукта: "Кредитование осуществляется на стандартных условиях предоставления кредитов на приобретение квартир на вторичном рынке. Единственным отличием от стандартной программы является то, что, кроме приобретаемого таун-хауса, в залог берется прилегающая к таунхаусу и находящаяся под ним земля".

Ты - мне, я - тебе

Впрочем, подобный вид кредитования - когда банк договаривается с каким-нибудь застройщиком и выдает кредиты на покупку домов, коттеджей или таунхаусов в определенном поселке - получает в последнее время все большее распространение. К примеру, Сбербанк предложил для клиентов компании МИЭЛЬ, которые хотят приобрести в кредит дома в загородном поселке "Барвиха", те же условия, достаточно выгодные для заемщиков, что и для подобной операции с квартирами в комплексе "Гранд-Паркъ", покупаемыми по ипотеке. Корпорация МИАН совместно с банком "Глобэкс" разработала схему покупки недвижимости в кредит в поселке Family Club.

"Рынок загородной ипотеки развивается все более быстрыми темпами, - говорит Екатерина Колесова, начальник Управления правового обеспечения кредитования и работы с проблемными кредитами "Городского ипотечного банка". - Если смотреть по статистике нашего банка, то у нас отмечается гораздо большее, чем раньше, количество сделок, связанных с кредитованием приобретения загородного жилья. Если за весь прошлый год было около пяти таких сделок, то теперь - пять за неделю. Разница, как видите, существенная. Видя увеличение интереса потребителей к покупке загородной недвижимости, "Городской ипотечный банк" расширил продуктовую линейку и начал более плотно работать с застройщиками и продавцами загородной недвижимости".

Правда, "феномен" расширения рынка загородного кредитования можно сравнить с общими показателями развития ипотеки в нашей стране - они демонстрируют рост прямо-таки в геометрической прогрессии, - но этот рост начат буквально с нуля. Хотя, по крайней мере, на таких условиях банки хоть как-то готовы давать деньги на загород.

Ирина Радченко, гендиректор АН "ЛАУРЕЛ" и академик Международной академии ипотеки и недвижимости, рассказала случай из своей практики: "У нас был клиент - очень богатый человек, который хотел получить ипотечный кредит на покупку коттеджа за городом - мы с большим трудом смогли найти ему банк, который согласился бы его кредитовать".

Казалось бы, чем человек богаче, тем более желанным клиентом в банке он должен быть - но, как правило, столичные кредитные институты не слишком жалуют таких заемщиков - тем более, если те изъявляют желание приобрести на "чужие" деньги какой-нибудь коттедж экстра-класса. Сомнения банкиров вызывают, прежде всего, точность оценки предполагаемой покупки.

Оценен, но потенциально опасен

Компаний, которые профессионально занимаются вопросами оценки городской недвижимости, в Москве несколько сотен. Критерии оценки городского жилья на рынке уже устоялись и считаются более-менее адекватными. С загородными домами и коттеджами ситуация намного сложнее. Во-первых, эта недвижимость включает две составляющие - земельный участок и собственно дом (в случае готовой покупки). Сегодня в моде Рублевское и Новорижское направление - но если цены на земли Рублевки уже зашкаливают за все разумные пределы, то стоимость участков на Новой Риге пока еще набирает обороты - хотя и весьма стремительно. Правда, здесь есть одно "но". Одни эксперты прогнозируют ее стабильный рост, другие говорят о том, что это направление, "перенасыщенное" различными логистическими терминалами и складами, перестанет быть дорогим. Как в таких условиях сделать правильную оценку на ближайшие 10 лет?

Вторая причина, по которой коттедж может "измениться" в цене, следующая. Не секрет, что строящиеся сегодня поселки постепенно "ветшают" - к сожалению, это свойство любого дома. Поддержание их в хорошем состоянии стоит больших денег, которые эксплуатирующая компания не всегда готова тратить. Впрочем, реально уменьшить ликвидность своего коттеджа может и сам недобросовестный заемщик, решивший не платить по кредиту. Он будет "эксплуатировать" его таким образом, что, взыскав это заложенное имущество, банк-кредитор просто не сможет его реализовать, даже с солидной скидкой. И в таких условиях будет готов рассмотреть возможности полюбовного соглашения со своим должником.

Что покроет риски?

В общем, спору нет, рынок загородной ипотеки более рискован для банков. Поэтому они стоят, как пловцы на берегу, и осторожненько трогая кончиком пальцев воду, "примеряются", стоит или нет в него входить. Банкам нужны гарантии возврата "вложенных" в должника и в заложенную им недвижимость денег. Одной из таких гарантий может стать московская квартира потенциального заемщика - такой вид кредитования предлагают сегодня несколько банков (в их числе уже упомянутый "Международный московский банк"). Безусловным плюсом подобного вида кредитования является то, что предметом залога является уже имеющееся в собственности у заемщика жилье. Поэтому на протяжении всего срока погашения кредита со своим "новым" имуществом заемщик может сделать все что угодно: продать, подарить, обменять, - в общем, совершить все те операции, которые на Западе считаются нормой при ипотеке, а у нас приживаются с огромным трудом. Солидный минус данного кредита (его принято называть "ломбардным") - ваша "старая" квартира должна очень дорого стоить. Иначе ее стоимости просто не хватит для покрытия покупки вашего нового коттеджа - как правило, в Подмосковье их продают не дешевле 150-200 тысяч долларов.

Дата публикации: 11:07 15 августа 2005

Источник: bpn.ru