Дмитрий Близнюк: "Выход из "тени" - шаг к цивилизованному рынку"

ЗАО "Объединенная строительная компания" (ОСК) в течение 10 лет успешно работает во всех сегментах столичного рынка недвижимости, осуществляя инвестиционные проекты по строительству жилых домов и коммерческой недвижимости на территории Москвы, Московской области и других регионов РФ. Итоги деятельности впечатляют - за весь период построено и введено в эксплуатацию более миллиона квадратных метров жилья. О том, с какими проблемами на практике приходится сталкиваться крупным операторам рынка и о способах их решения, мы беседуем с генеральным директором ОСК Дмитрием БЛИЗНЮКОМ и его заместителем Михаилом ЗАЙЦЕВЫМ.

- ОСК - крупный холдинг, обеспечивающий все стадии девелоперских проектов - от начальной фазы освоения площадок до реализации недвижимости. На ваш взгляд, будущее за холдингами или все же за отдельными компаниями, специализирующимися на определенном виде деятельности?

- (Б.) Все компании, входящие в наш холдинг, являются самостоятельными структурами и сами зарабатывают деньги. Смысл объединения в холдинг - на взаимовыгодных условиях обеспечивать непрерывный, хорошо отлаженный технологический процесс.

- (З.) Мы работаем, например, с Нарофоминским строительным комбинатом, но он не входит в состав холдинга ОСК. Наша задача - обеспечить его загрузкой и качественно выполнить работу. То же самое и с генподрядчиками. А объясняется все просто - это выгодно обеим сторонам. К примеру, предприятие Спецстроймеханизация сдает технику в аренду и нам, и другим компаниям, то есть имеет большой приток ресурсов, что обеспечивает ей экономическую стабильность. Таким образом, будущее - за группами компаний, имеющими общие интересы и экономическую независимость.

- Ваша компания является участником программ "Доступное жилье", "Переселение граждан из ветхого жилищного фонда в Московской области на 2001 - 2010 гг.". Насколько это хлопотно?

- (З.) Да, довольно хлопотно. Ведь там, где есть ветхое жилье, есть и ветхие инженерные сети (электрические подстанции, канализация и прочее). Поэтому далеко не все инвесторы на сегодняшний день в состоянии осилить такой комплекс работ. Строя в регионах, наша компания прежде всего будет заниматься именно инвестированием строительства инженерных сетей.

- Кстати, после случившегося недавно в Москве энергокризиса на строителей посыпались обвинения, что это произошло из-за подключения новостроек к ветхим энергосетям. Насколько они правомерны?

- (З.) За подключение энергии к новому дому мы платим миллионы долларов. На эти деньги вполне реально построить дополнительную подстанцию, произвести модернизацию существующих сетей. Так как направление использования этих средств находится в ведении Мосэнерго, мы не контролируем процесс. Поэтому обвинения в этом случае в адрес строителей беспочвенны. Проектирующие организации точно рассчитывают, сколько мощности понадобится для того или иного жилого объекта. Так что, когда мы строим и сдаем жилье, это значит, что с инженерными сетями здесь все в порядке. Именно поэтому при возведении нового объекта меня больше волнует не разрешение на строительство (по сути, это документ для потребителя), а технические условия. Наша компания в своей работе руководствуется принципом развития территорий - сначала мы заботимся о коммуникациях, а уже потом начинаем строительство дома.

- (Б.) Объемы средств, которые приходится платить за подключение к электросетям, дошли до абсурда. Поэтому считаю, что жалобы Мосэнерго на отсутствие денег - это ложь. На мой взгляд, если уж сложилось так, что это монополия, то пусть она будет хотя бы государственной.

- ОСК участвует в создании в столице кольца из 60 высоток. Какими объектами в рамках данной программы вы занимаетесь?

- (Б.) В рамках программы "Новое кольцо Москвы" мы предоставляем квартиры для переселения, так как многие дома идут под снос.

- (З.) Ну и конечно нельзя не упомянуть о возводимом нами жилом комплексе "Академ-Палас" (проспект Вернадского, 78), расположенном в замечательном районе на юго-западе, в долине реки Самородинка. Высота домов составит 25-32 этажа (120,65 м). Здесь уже построены первые корпуса, скоро появятся надземный гараж-стоянка, школа. Кстати, на прошлогодней выставке REALTEX этот проект получил высшую оценку.

- За 10 лет работы ваша компания построила и ввела в эксплуатацию более миллиона квадратных метров жилья. Какие проекты самые любимые и значимые? Каковы ваши планы на ближайшую перспективу?

- (Б.) Наиболее любимый - коттеджный поселок в Одинцово. На данный момент этот объект уже реализован. А миллион кв. метров жилья получился в результате сотрудничества с ДСК-1. Мы смогли обеспечить площадки, а они - построить дома, популярные у населения. Ну а в планах - завершение строительства комплекса "Академ-Палас", который мы возводим в рамках стратегии объединенной строительной компании - дома+инфраструктура. Он состоит из нескольких очередей, причем будет обеспечен всеми необходимыми объектами инфраструктуры, здесь появятся детсад, школа, спортзал, супермаркет. Полностью решена проблема парковки - по два машино-места на квартиру. Для создания максимально удобных планировок привлекаются самые компетентные архитекторы, результаты работы которых вполне устраивают будущих жильцов. Завершение работ запланировано на 2006 год.

- Насколько повлиял на рынок в целом и на вашу деятельность в частности Закон о долевом участии в строительстве?

- (Б.) В принципе, этот закон подрывного характера не носит. Покупателям грозит увеличение цен, но зато и увеличение гарантий. Мы намерены четко соблюдать закон. В любом случае в течение этого года ситуация должна окончательно проясниться. Компании будут вынуждены выйти из тени, а это - шаг к цивилизованному рынку.

- (З.) Изменилась ситуация с кредитованием. "Длинные деньги" теперь готовы давать лишь крупные банки. Соотношение жилой и коммерческой недвижимости в Москве сейчас - 50/50, и Сбербанк в сложившейся обстановке с большим удовольствием будет кредитовать именно не жилье, здесь явно гораздо меньше риски. Это позволит строительным компаниям реинвестировать эти деньги в жилье и доводить его до стадии готовности. Закон о долевом участии имеет задачей выбелить строительный бизнес через банковскую систему. Он выгоден банкам. Ну а рыночные механизмы после принятия закона работать не перестали - если предлагаешь востребованный продукт, его будут покупать. Инвестиционная привлекательность недвижимости по-прежнему не потеряла актуальности.

- А как вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию на рынке жилья Москвы и Подмосковья в целом? Каковы ваши прогнозы относительно цен, соотношения спроса и предложения?

- (Б.) Общая ситуация стабильна. Спрос постепенно растет, это мы замечаем по уровню продаж. Что касается цен, то, на мой взгляд, они увеличатся за год примерно на 10-15 процентов.

- (З.) На данный момент существуют совершенно нормальные механизмы привлечения средств для строительства. Причем они выгодны не только компании-застройщику, но и клиенту, так как позволяют ему купить жилье сейчас по очень привлекательной цене, а не ждать еще полгода, когда будут оформлены все необходимые документы для строительства. Если у покупателя есть кредит доверия к той или иной строительной компании, он может забронировать понравившуюся квартиру в строящемся доме по фиксированной цене. Ведь любой клиент хочет иметь большой выбор квартир и низкую цену, а это возможно лишь в самом начале строительства. Правда, для того чтобы "застолбить" квартиру, нужно дать компании гарантию, что она впоследствии будет выкуплена.

- В рамках развития региональных инвестиционных программ ОСК участвует в разработке и финансировании крупных проектов в ряде городов России. Каковы особенности работы в регионах?

- (Б.) Основная проблема - отсутствие там необходимой инфраструктуры и коммуникаций. Правда, надо отметить, что регионы с удовольствием сотрудничают с московскими компаниями. Хотя местные кадры мы практически не привлекаем. Везем своих строителей, которые работают по вахтовому методу. Большая часть - это россияне, профессионалы с высокой квалификацией, уже сформированные бригады.

- Что вы думаете о развитии ипотеки в России? Может ли она стать реальным инструментом массового решения квартирного вопроса?

- (Б.) Уже стала. Около 30% сделок в нашей компании уже идут по ипотеке.

Сейчас процентная ставка составляет 11% в валюте и 18% в рублях. Несколько раз в год она будет меняться, причем в сторону понижения, точно так же это происходило и в других странах. А если говорить о заинтересованности банков в ипотеке, то приведу такой пример. Сейчас мы строим в Юрмале, так там проводим конкурс среди банков, которые будут предоставлять ипотечные кредиты под наши квартиры. Процентная ставка сейчас доходит до 3,85 % годовых!. Думаю, что и у нас все идет к этому.

Дата публикации: 15:21 15 августа 2005

Источник: bpn.ru