Ипотечный кредит: руководство к действию

По подсчетам чиновников и аналитиков рынка, в России с каждым годом увеличивается количество выданных ипотечных кредитов, а к 2010 году их число должно увеличиться до одного миллиона в год. Благодаря рекламе и активной разъяснительной политике, все больше российских граждан узнают о том, что такое ипотека, и некоторые из них даже готовы попросить у банка заветный кредит на улучшение жилищных условий. Однако что должен знать и определить для себя заемщик, прежде чем принести заполненную заявку в ближайший к дому офис ипотечного банка?

Ипотечный топ-10

Во-первых, потенциальному заемщику необходимо выяснить, какие именно требования предъявляет к нему банк и соответствует ли он этим критериям , а для этого необходимо ознакомиться с ипотечными программами различных банков. Как советует начальник Управления развития бизнеса Городского Ипотечного Банка Михаил Бусыгин, «зайдите на сайт ипотечного банка или позвоните на его горячую линию, чтобы получить основную информацию об условиях ипотеки, и предварительно рассчитать сумму своего кредита».

Во-вторых, необходимо соотнести требования банка с типом своих доходов . На сегодняшний день подавляющее число ипотечных банков в качестве основного обеспечения по кредиту используют доходы заемщика. Поэтому «белизна» ежемесячных финансовых поступлений играет важнейшую роль при решении банка, принять ли нового клиента в большую семью старых ипотечных заемщиков. Кроме того, от этого зачастую зависит процентная ставка. «Прежде всего, желательно стать совсем «белым и пушистым» – если вся заработная плата отражается в справке по форме 2-НДФЛ, процент по кредиту будет ниже», - говорит начальник отдела заключения ипотечных сделок Национальной ипотечной компании Елена Филюкова. Если доход не является абсолютно «белым», процентная ставка может варьироваться. По словам Михаила Бусыгина, «практически во всех ипотечных банках процентная ставка зависит от того, как вы подтверждаете свои доходы: официальная справка от работодателя по форме 2-НДФЛ, справка от работодателя в свободной форме, устное подтверждение и т.д. Самые низкие ставки – для самого официального дохода».

В-третьих, заемщику настоятельно советуют определить, является ли общая сумма его доходов достаточной для получения кредита, процедура получения которого, кстати, предполагает затраты не только на ежемесячные выплаты. «Получение кредита сопровождается дополнительными расходами. Общая сумма этих расходов достигает 2,5-3,2 % от суммы кредита», - говорит Елена Филюкова. По словам Михаила Бусыгина, разовые расходы включают в себя: первоначальный взнос, комиссии риэлтеров, банка, страховой компании, оценщиков, регистратора и т.д. При этом в банке анализируют не только личные доходы заемщика, но и общее состояние всей семьи. Как отмечает Елена Филюкова, «если вы женаты или замужем, при рассмотрении ваших доходов будет учитываться не только ваша заработная плата, но также доход вашей супруги или супруга». Кстати, собственность на приобретаемую по ипотечному кредиту квартиру также будет общей. Если же заемщик хочет стать единственным собственником, необходимо заключить брачный договор. «Важно прийти к согласию по всем этим вопросам еще до подачи документов в банк», - отмечают в Национальной ипотечной компании.

После подсчета необходимых расходов и выбора программы, подходящей по типу обеспечения кредита и процентной ставке, необходимо пройти четвертую стадию процесса получения кредита – собрать требуемый пакет документов. «Уточните в ипотечном банке, что нужно сделать для подачи заявления на кредит в банк: какие требуются документы, в каком виде их нужно предоставлять – копии или оригиналы, сколько стоит рассмотрение заявления на кредит, как быстро будет получен ответ», - советует Михаил Бусыгин. Необходимо точно выяснить, какие именно документы потребует у вас банк. Как отмечает начальник управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Александр Колошенко, «если что-то непонятно в анкете для заполнения, необходимо обратиться в отделение банка или информационный центр». И только после этого, по словам Михаила Бусыгина, «заполните заявление на кредит, соберите необходимые документы, оплатите сбор за рассмотрение заявления на кредит, тщательно все проверьте» и передайте документы банк.

Пятым пунктом является совет любому потенциальному заемщику быть готовым к тому, что банк захочет уточнить некоторые детали вашего финансового положения. «Будьте готовы к тому, что после получения Ваших документов, у Банка могут возникнуть вопросы, и соответствующий сотрудник может с Вами связаться», - говорит Михаил Бусыгин.

Шестая заповедь успешного заемщика – не обманывать ипотечный банк. Любая неточность или вымысел в представленных документах может служить основанием для отказа в выдаче ипотечного кредита. Как говорит Александр Колошенко, «реально указывайте реальные суммы доходов, чтобы банк мог правильно сделать свою «домашнюю работу» - это поможет в дальнейшем избежать неприятных последствий в будущем». По словам Елены Филюковой, «причиной отказа потенциальному заемщику может быть его недобросовестность в ответе на вопросы менеджера, подделка документов или сокрытие информации». И редкий банкир выскажет иное мнение.

После того, как в банке одобрили вашу заявку, и все необходимые предварительные договоренности остались позади, можно перешагнуть на седьмую ступеньку ипотечной лестницы – приступить к поиску квартиры. «После получения от ипотечного банка подтверждения по сумме одобренного Вам кредита начинайте поиск жилья с учетом требования банка», - советует Михаил Бусыгин. Зачастую на этом этапе клиенты выбирают самый надежный путь – обращаются к помощи профессиональных риэлторов. Именно таким образом искать квартиру, советует большинство банкиров.

Часть забот о восьмой стадии процесса – получении одобрения банка – возьмет на себя риэлтор. По словам Михаила Бусыгина, «после того как квартира Вашей мечты найдена, Ваш риэлтор передаст необходимые документы по этой квартире в банк». Однако заемщику необходимо проверить, соответствует ли понравившаяся ему квартира критериям, по которым работает ипотечный банк. «При одобрении кредита нужно обратить внимание на то, насколько запрашиваемая сумма достаточна для совершения сделки, и внимательно изучить требования банка к приобретаемым объектам: например, на первичном рынке Райффайзенбанк сотрудничает только с определенными застройщиками, которые отвечают требованиям, предъявляемым банком к прозрачности их деятельности», - говорит Александр Колошенко. Этот шаг, по мнению ипотечных банков, является наиболее важным при получении кредита, поэтому требует особой внимательности со стороны заемщика. «Перед заключением ипотечной сделки очень внимательно ознакомьтесь с документами, которые Вам будет нужно подписать: договор купли-продажи жилья, кредитный договор, закладная, договор комплексного ипотечного страхования и т.д. Задайте возникающие у Вас вопросы сотруднику банка или риэлтору», - советует Михаил Бусыгин.

Девятым шагом необходимо определить наиболее удобный способ оплаты ежемесячных взносов по кредиту. Во-первых, очень важно назначить оптимальную дату выплаты. Как отмечает Александр Колошенко, «многие клиенты назначают ее на 1 или 2 день после выплаты зарплаты и в итоге не всегда могут успеть доехать до банка в такой короткий период и сравнительно часто получают звонки от операторов банка с напоминанием о платеже. Сдвиг даты позволит избежать ненужных звонков из банка и сэкономит нервы клиенту». Во-вторых, «выберите вместе с продавцом форму расчетов: через банковские ячейки, безналичное перечисление или аккредитивную форму расчетов – наиболее безопасной, недорогой, надежной и комфортной формой расчетов в последнее время является аккредитивная», говорит Михаил Бусыгин.

Наконец, последним, на первый взгляд не значительным, но по сути наиважнейшим, десятым пунктом успешности ипотечного кредита являются советы тех, кто уже получил аналогичный кредит . К сожалению, российский рынок недвижимости еще не совсем совершенен и безопасен, поэтому слово знающих не будет лишним в этой процессе. Как говорит Елена Филюкова, «внимательно прислушивайтесь к мнению и советам друзей, соседей, коллег, которые уже взяли ипотечный кредит – тот, кто однажды прошел все стадии ипотечного кредитования плохого не посоветует».

Комментария специалистов:

Сергей Корепанов, председатель совета директоров Русского Ипотечного Банка:

Получение ипотечного кредита в нашем банке не является неким экзаменом для потенциального заемщика. Мы делаем все, чтобы превратить ипотечный кредит в потребительский продукт и предложить клиентам наиболее простые и технологичные процедуры, связанные с его получением. Список требований, которые мы предъявляем к потенциальным заемщикам, минимален. Безусловно, самое важное, чтобы клиент имел достаточно средств для погашения кредита. А у нас ипотечный кредит доступен уже той семье, доход которой составляет от 700 долларов в месяц.

Александр Колошенко, член правления, начальник управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка:

Существующие минимальные суммы кредитов подразумевают наличие дохода не менее 700 долларов США в месяц без учета расходов на содержание третьих лиц (например, детей). Нам хотелось особенно отметить, что мы не только принимаем положительное или отрицательное решение по кредиту, но и стараемся определить размер кредитной линии, который клиент сможет «безболезненно» выплачивать. Выплаты не должны превышать 40% от ежемесячного дохода заемщика . Очень важно определить не только финансовую составляющую проекта, но и постараться правильно структурировать сделку. К сожалению, ипотека пока по всей России является очень нишевым продуктом, поскольку подавляющее большинство людей имеют доходы, не допускающие их к ипотечному кредитованию. Активное развитие рынка начнется с ощутимым ростом доходов значительной части населения.

Дата публикации: 10:29 16 августа 2005

Источник: bpn.ru