В дебрях Подмосковья

На рынке загородной недвижимости рокировка: дальновидные покупатели ищут альтернативу престижным Рублевке и Новой Риге - там становится неспокойно

По мнению экспертов, в ближайшее время резко вырастет спрос на участки и дома, удаленные от МКАД на 25 и более километров. Те, кто успел купить за бесценок колхозные поля, получат сверхприбыли.

Повышенный интерес к ситуации вокруг коттеджей в природоохранной зоне вызван не только тем, что общественность, затаив дыхание, ждет развязки первого серьезного конфликта власти и конкретных частных собственников. Сегодня все - и реальные, и потенциальные владельцы загородной недвижимости - примеряют ситуацию на себя: что делать, чтобы не попасть под бульдозер? И если у первых ответ на этот вопрос зависит от вполне реального пакета документов, то вторые просто перестают рассматривать такой желанный вариант, как дом у большой воды. Надо отметить, что еще в начале "природоохранного" скандала риелторы говорили о возможном снижении спроса на недвижимость в заповедных местах. Теперь они констатируют факт: отношение к покупке коттеджей в водоохранной зоне стало более чем осторожным. Но это не все новости, которые возникли в последнее время на рынке загородной недвижимости: случилось то, чего, казалось, не может быть в принципе, - владельцы многомиллионных коттеджей на Рублевском и Новорижском направлениях продают свои имения, чтобы переселиться в другие места. Кому под силу согнать с насиженных мест собственников такого уровня и куда?

Побег из цивилизации

Когда вдоль Куркинского шоссе строились элитные коттеджные поселки, никому и в голову не могло прийти, что не пройдет и 5-10 лет, как прямо за забором согласно новому проекту правительства столицы вырастут многоэтажные дома нового района Куркино, а жильцы последних этажей будут в упор разглядывать ландшафтный дизайн и даже интерьеры комнат особняков. Коттеджи немедленно потеряли в рыночной цене, а от уединенной загородной жизни их владельцев не осталось и следа. Аналогичная история ждет и престижные Рублевку и Новую Ригу: в ближайшие месяцы на землях этих направлений начнется строительство 4 миллионов квадратных метров заводских, жилых, офисных, торговых и развлекательных площадей. На Новориге появятся многоквартирные дома и развлекательный комплекс (стоимость проекта 3 миллиарда долларов), а также химический завод (30 миллионов). На Рублевке - офисы, элитное жилье, фитнес (250 миллионов), а также 700 тысяч квадратных метров муниципального жилья (стоимость проекта - около миллиарда долларов). В этом окружении окажутся "Никольская слобода", "Третья охота", "Жуковка", "Барвиха", "Горки-2" - список можно продолжить. Стройка будет длиться не один год, но уже сейчас, не дожидаясь нашествия цивилизации, владельцы многих имений подыскивают себе новые, тихие, более пригодные для комфортного загородного проживания места. Так, по словам специалистов Vesco Realty, уже поставлены на реализацию давно обжитые коттеджи в почти всех вышеперечисленных поселках, а продавцы объясняют свое решение нежелательным будущим соседством. Но это только начало, уверены риелторы. Генеральный директор Vesco Group Вячеслав Ширяев полагает, что столь масштабное строительство жилой и коммерческой недвижимости на самых элитных направлениях ближнего Подмосковья приведет к поистине тектоническим изменениям на всем рынке загородной недвижимости. "Уже в скором будущем начнется резкий рост спроса на участки подальше от всех этих строек, и Москвы в частности, - говорит Ширяев. - Народ потянется в глушь от всей этой городской, деловой и развлекательной суеты, поближе к природе, большим наделам, тишине. Мы ожидаем, что порядка 70 процентов спроса на дальние земли придется на быструю Новорижскую трассу, по которой даже 50 километров занимают не более 25 минут. Не исключен вариант, при котором потребитель обратит внимание даже на доселе непопулярную Симферопольскую трассу, являющуюся наравне с Новоригой самой быстрой в Подмосковье. По нашим прогнозам, спрос на загородную недвижимость отъедет на 10-15 минут в глубь области, то есть на дополнительные 20-30 километров".

Последние события на Истре заставляют задуматься о том, стоит ли покупать недвижимость в водоохранной зоне подмосковных водохранилищ

Впрочем, о смене приоритетов можно говорить уже сегодня. По словам начальника отдела загородной недвижимости Delight Realty Надежды Мамышевой, количество сделок по Киевскому, Калужскому и Пятницкому направлениям увеличилось более чем в два раза по сравнению с прошлым годом. Отклонение от курса на самые престижные, раскрученные места и ориентация на большее удаление от МКАД дает покупателю серьезные преимущества. За те деньги, которые покупатель где-нибудь в Ильинке выложил бы за 15 соток (30 тысяч долларов за сотку), на Пятницком шоссе можно купить полгектара, а на Ярославском и того больше. Специалисты в один голос говорят, что сегодня для покупателя размер земли приобрел особое значение. Основное требование к загородному владению высокого класса - надел от гектара и выше, состоятельным людям надоело жить "забор в забор". Если еще недавно спрос на коттеджи удаленностью до 25 километров составлял львиную долю на рынке загородной недвижимости, то сегодня более 42 процентов покупателей рассматривают как приемлемое расстояние от 25 километров, а 13 процентов и вовсе готовы уехать за 50-й километр. Конечно, все это не значит, что коттеджные поселки недалеко от Москвы, где в лучшем случае на каждый дом приходится 15 соток земли, вдруг подешевеют или опустеют. Интерес к ним умело подогревается информацией о дефиците "близкой" земли, да и ценность малого времени подъезда к дому никто не отменял. Напротив, рынок загородной недвижимости будет развиваться еще активнее. Предпосылок для этого много, но основные из них - законодательно закрепленная частная собственность на землю, появившаяся система кредитования недвижимости и возникновение довольно многочисленной группы людей, решивших проблему с городским жильем и планирующих приобретение загородного (по статистике 90 процентов покупателей "загородки" хотят использовать его как второе жилище). Не пройдет и пяти лет, считают аналитики, как стоимость казавшихся еще вчера неликвидными земель в дебрях Подмосковья заметно увеличится. По оценкам экспертов компании "Новая площадь", рост цен в этом секторе будет составлять не менее 15 процентов в год.

Интересно вот еще что: ситуация со спросом на загородную недвижимость изменилась так быстро, что инвесторы не успели среагировать - сегодня налицо явный конфликт спроса и предложения как по структуре, так и по объему.

Кому полмиллиона?

Сегодня, по данным компании "Парк Групп", строится примерно 260 поселков разных категорий, и почти у 80 процентов из них есть проблемы с реализацией. Причина в том, что каждый второй покупатель хотел бы купить готовый коттедж площадью 120-200 квадратных метров в 50-километровой зоне за 50-300 тысяч долларов. То есть 50 процентов спроса приходится на загородный домик эконом-класса. Поселков же такой категории не больше 10 процентов. Другая половина покупателей тоже не совсем удовлетворена. Например, коттеджи в ценовой вилке 500-700 тысяч долларов составляют 19 процентов предложения, спрос же на них меньше почти на треть. Не хватает и домов ценой до 500 тысяч долларов, зато явный переизбыток особняков за 700-1000 тысяч. Одним словом, и хотел бы покупатель отдать полмиллиона за дом на природе, а некому. А объясняется несовпадение спроса-предложения, как всегда, просто: даже при удачной реализации поселок эконом-класса способен принести инвестору не более 25-30 процентов годовых. Бизнес-класс и элитные особняки дают при хорошем раскладе все сто. Поэтому на рынке коттеджного строительства в последнее время сложилась пикантная ситуация: владельцы земельных участков затаились и некоторое время воздерживались выходить с новыми проектами. Ждали ли они, когда народ станет еще состоятельнее и решится на покупку более дорогого загородного жилья, или чего-то другого, можно догадываться. Но в итоге оказалось, что переориентация спроса на дальние земли, к примеру, застала их врасплох: в Подмосковье далее 40 километров предложение практически отсутствует. Так, на Новорижском шоссе на 40-50-километровом удалении находятся всего лишь три коттеджных поселка - "Соколиная охота", "Зеленый шум" и "Уборы"; на удалении 50-60 километров поселков нет вообще. По мнению Вячеслава Ширяева, девелоперам, сумевшим в кратчайшие сроки освоить дальние земли той же Новорижской трассы, светит сверхприбыль. По оценкам аналитиков Vesco Consulting, потенциальный объем рынка дальнего Подмосковья составит не менее 1,5 миллиарда долларов, а рентабельность удачных проектов из-за невероятно низкой себестоимости земли будет достигать 400 процентов. Ведь предприимчивые физические и юридические лица на всякий случай скупали колхозные земли по смехотворным ценам, в среднем 10 долларов за сотку, которые с учетом появившегося спроса реально могут быть проданы минимум по 3-4 тысячи за сотку. Особо внимательные аналитики уже заметили рост девелоперской активности в дальнем Подмосковье: появилась информация о новых проектах в районах пятидесятого километра Новорижского шоссе, Симферопольской, Ярославской трасс.

Чудеса изобретательности

Если не брать в расчет многогектарные усадьбы-одиночки, коих на самом деле немного, то вся загородная недвижимость сегодня представляет собой коттеджные поселки, отличающиеся друг от друга классом, который зависит от многих факторов. Тут и инженерное обеспечение, и архитектурное решение, и наличие водоема - перечислять можно до бесконечности. Но именно на нюансы надежда инвесторов и маркетологов. Большая часть коттеджных поселков на обжитых и популярных направлениях находится в ценовой категории 3000 долларов за метр (от 500 тысяч долларов за резиденцию и выше), поэтому конкуренция между ними крайне высока. Это поначалу, когда рынок загородной недвижимости только формировался, поселки строились без всякой архитектурной или инфраструктурной идеи - люди легко платили большие деньги только за место и размер дома. Сегодня оригинальная концепция во главе угла, а к работе приглашаются лучшие архитекторы. Теперь уже на одной территории не строят усадьбу в русском стиле и шале, а хайтек не соседствует с рыцарским замком: лофт нынче отдельно, а модерн - отдельно. Но этого, как уже ясно по обострившейся конкуренции и низкой динамике продаж, мало. Поэтому новые поселки элитного и бизнес-уровня имеют изюминки покруче, чем единый стиль и полноценная инфраструктура. Например, в Barvikha Hills, что строится на Рублевке, все автомобильные дороги будут уведены под землю. К каждому дому и подземной парковке пройдет индивидуальный туннель, поэтому на территории резиденций не будет ни лишнего шума от машин, ни опасности для играющих детей. Авторы проекта считают такое решение явным конкурентным преимуществом. Другие инвесторы воюют за покупателя иными методами: к примеру, между Симферопольской и Калужской трассами строится комплекс "Витро Вилладж" - адаптация модного на Западе направления в недвижимости: жилье в специально создаваемой зоне отдыха. В нашей стране такой проект реализуется впервые, хотя в Европе искусственный семейный курорт - явление распространенное. Суть в том, что где-то на природе создается городок с аквапарками, бассейнами, пляжами, SPA, прочими атрибутами курорта и почти гостиничным сервисом. При этом дома, апартаменты можно и арендовать, и покупать. Чем не компенсация за потерянный рай на берегах водохранилищ? Впрочем, привлекают клиентов не только идеями - в ход идут новые технологии, игра на желании людей тратить деньги экономно. Даже при стоимости коттеджа в несколько сотен тысяч долларов такая подробность, как уже установленные в доме счетчики расхода воды или энергосберегающие окна КБЕ, вдруг становится решающей. "Люди, которые могут позволить себе загородную недвижимость, как правило, умеют оценивать эффективность расходов, - говорят в компании "профайн РУС", производителе этих окон, - и когда они понимают, что хорошие окна позволят экономить им до 15 процентов тепла по сравнению с другими, они делают вполне определенные выводы. Ведь в условиях дома в несколько сотен метров это серьезные цифры".

Одним словом, инвесторы, девелоперы и риелторы используют любую мелочь, чтобы зацепить покупателя. Для последнего это означает, что уровень качества загородного жилья будет становиться все выше - сначала в 25-километровой зоне, а потом, будем надеяться, и дальше. И тогда отсылка "за 101-й километр" уже не будет казаться оскорбительной.

Дата публикации: 11:46 16 августа 2005

Источник: bpn.ru