Вложить, чтобы заработать

Стоит ли доверять сбережения закрытым паевым фондам недвижимости?

Еще недавно вложение свободных средств в недвижимость было крайне привлекательным. Цены на жилье росли столь стремительно, что доходы от подобных инвестиций превосходили все ожидания. Теперь ситуация изменилась и стоимость жилья почти не увеличивается. По оценкам аналитиков в среднем столичная недвижимость дорожает в текущем году не более чем на 1 % в месяц. Более того, принятие "Закона о долевом строительстве..." ограничило возможности приобретения физическими лицами квартир на ранней стадии строительства в инвестиционных целях.

Как выбрать фонд недвижимости? Использовать в качестве параметра оценки и выбора ЗПИФа традиционный показатель доходности достаточно сложно. Для девелоперских и строительных фондов определить доходность можно только, когда доход будет зафиксирован в будущем, после продажи готовых объектов, строительство которых они сейчас финансируют. К тому же в силу молодости этого сегмента рынка коллективных инвестиций он пока малопрозрачен. Поэтому, прежде всего, желательно ознакомиться с проектной программой фонда и выяснить, как управляющая компания собирается инвестировать его средства, чтобы извлечь прибыль. Не помешает разузнать побольше и о самой управляющей компании: как долго она работает на рынке, есть ли у нее история осуществленных проектов, насколько компания прозрачна и дружественна миноритариям.

Риск - дело благородное, но...

"Доходность инвестиций в недвижимость складывается из двух составляющих: доходности самого проекта и роста рынка. Но сейчас рост рынка недвижимости не является определяющим", - говорит Наталья Прокопьева, директор по развитию "Регион-Девелопмента". В результате, по оценке управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, доходность, к примеру, элитной жилой недвижимости снизилась до 15-30% при среднем уровне риска, а объектов бизнес- и экономкласса - до 12-20% при чуть более высоком уровне риска.

И, тем не менее, эксперты считают, что вложения в недвижимость остаются привлекательными по другим соображениям. Так, управляющий директор УК "Конкордия эссет менеджмент" Андрей Прокофьев отмечает, что, во-первых, это актив, который не подвержен значительным рыночным изменениям. Ситуацию падения цены на 10% за день, как это бывает на фондовом рынке, на рынке недвижимости представить себе очень сложно. "Давайте вспомним 1998 год. За два-три дня индекс РТС упал в 35 раз. Цены же на недвижимость снизились в 1,5 раза. Причем снижение произошло плавно, в течение двух месяцев - вполне достаточный период для того, чтобы инвестор при желании мог реализовать свой актив", - говорит он. Во-вторых, по его словам, вложения в недвижимость имеют сравнительно низкие риски. Рыночная (не юридическая) угроза невозврата средств, инвестированных в объект недвижимости, достаточно мала.

Вместе - надежнее?

Заработать на недвижимости рядовой частный инвестор может с помощью такого инструмента вложения средств, как закрытые паевые фонды недвижимости (ЗПИФН). Это - российский аналог американских REIT (Real Estate Investment Trusts), которые создавались в 60-е годы специально для мелких и средних вкладчиков. В среднем вложения инвестора в индустрию REIT составляют 10000 долларов, а входной порог может быть даже менее 1000 долларов. Управляющие выпускают на рынок ценные бумаги с низким номиналом - акции инвестиционных фондов недвижимости. Аккумулированные средства направляются в строительные проекты или на покупку готовой жилой или коммерческой недвижимости. Низкий номинал акций фонда и большое количество акционеров создают основу ликвидности. Акции двух третей американских REIT обращаются на биржах. Именно фонды недвижимости являются на Западе основными собственниками функционирующих объектов коммерческой недвижимости, приносящих стабильный доход. В США активы только 180 трастов недвижимости, бумаги которых торгуются на крупнейших биржах, превышают 400 млрд долларов.

В России пока с ликвидностью есть некоторые проблемы: вторичный рынок обращения паев слабо развит, а общее число участников рынка невелико. История ПИФов недвижимости в нашей стране началась в 2001 г., когда в силу вступил Федеральный закон "Об инвестиционных фондах". Документы, регламентирующие деятельность инвестиционных фондов в России, создавались на основе американского и российского опыта работы открытых и интервальных фондов. Однако необходима доработка законодательства (в частности, проблема неурегулированности налоговых вопросов по-прежнему актуальна). Пока у нас зарегистрировано около 50 фондов недвижимости, а их совокупные активы ЗПИФН превышают 10 млрд рублей.

Фонды становятся доступнее

ПИФы можно рассматривать как альтернативу вложениям частных инвесторов в недвижимость. Сравнивая эти две схемы, можно увидеть преимущества ЗПИФН - частнику сложнее адекватно оценить юридическую чистоту квартиры или маркетинговую привлекательность проекта. Чтобы застраховать себя от рисков, он должен воспользоваться услугами независимых специалистов. А это оборачивается дополнительными расходами. "Вложения в ПИФ недвижимости позволяют обойти данные сложности, - говорит А. Прокофьев. - При средней доходности в 25-35% инвестор обеспечивает себя серьезными гарантиями. Управляющая компания как квалифицированный инвестор имеет необходимые технологии и подготовленный персонал, вкладывает средства в крупные перспективные объекты недвижимости. Предварительно она проводит тщательный проектный и маркетинговый анализ, а также обеспечивает юридическую защиту инвестиций". Таким образом, пайщики получают возможность пассивного инвестирования, доверяя управление своими деньгами квалифицированным менеджерам фондов.

К тому же можно варьировать уровнем риска и доходности вложений, выбирая фонды недвижимости различных типов. С точки зрения вида деятельности выделяются три вида фондов: рентные, девелоперские и строительные. В случае рентного фонда в состав активов включается недвижимость, приносящая доход от сдачи в аренду - эти фонды в среднем обеспечивают доходность на уровне 12-14% при минимальном риске. Наибольшее развитие в России получили строительные фонды, ориентированные на возведение зданий. Риски и доходность (20-30%) строительных фондов самые высокие. Девелоперские фонды рассчитаны на приобретение зданий, их реконструкцию и доведение до определенного уровня качества.

До недавнего времени большинство ЗПИФов недвижимости создавались для заранее определенного узкого круга клиентов. Например, размещались по закрытой подписке или имели высокий входной порог - минимальный взнос в несколько миллионов рублей. Сейчас же появляется все больше фондов, ориентированных на рядовых граждан, где стоимость пая составляет чуть больше 10000 рублей, что существенно меньше суммы, требуемой для покупки одной квартиры в инвестиционных целях.

Дата публикации: 15:31 22 августа 2005

Источник: bpn.ru