Проверку юридической чистоты загородного дома лучше доверить профессионалам

Если вам приглянулся коттедж и вдруг выяснилось, что у него не все в порядке с документами, не торопитесь отказываться. Таких объектов с неоформленными, неправильными или сфальсифицированными документами сегодня в Подмосковье большинство. По данным риелторов, из всех коттеджей и домов только 10% имеют полный комплект правильно оформленных документов. Корреспондент «Дома и квартиры» выяснял у специалистов, как лучше легализовать свой загородный дом – самостоятельно или с помощью риелторов, и в какую сумму могут обойтись их услуги.

Любая сделка с недвижимостью – процесс сложный, а с загородной – вдвойне: объектом покупки является не только дом, но и земля, на которой он стоит. Но особенность нашего рынка в том, что в его загородном сегменте правят бал частные продавцы и покупатели. Первые хотят быстрее продать, вторые – дешевле купить. При этом юридическая чистота объекта покупателя интересует в последнюю очередь, и обычно он довольствуется одним-двумя документами, которые предоставляет ему продавец. Правильно оценить легитимность бумаг потенциальный владелец дома обычно не в состоянии. И этим он отличается от риелтора. Ни одно серьезное агентство недвижимости не возьмется за организацию и сопровождение сделки с явно сомнительными или безнадежными документами. Однако большинство покупателей предпочитают обращаться за помощью к профессионалам не до сделки, а после нее.

Здравый смысл все же подсказывает, что при покупке и «легализации» загородного дома, если она возможна, без профессионалов не обойтись. Хотя, конечно, и покупателю следует иметь общие представления об основных этапах и некоторых юридических тонкостях этого процесса.

Все начинается с земли

Прежде всего, надо потребовать у продавца свидетельство о праве собственности на землю, на которой уже построен или только будет возведен дом, и правоустанавливающие документы на участок. Бывает, что земля находится не в собственности у продавца, а лишь в аренде или в бессрочном пожизненном пользовании.

В свидетельстве о праве собственности должна быть указана категория земельного участка. Существует несколько, выражаясь юридическим языком, «целевых назначений» земель. Закон разрешает строительство домов только на тех из них, которые относятся к категориям «дачное строительство» (ДС), «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) и «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ).

В случае с ЛПХ имейте в виду, что прописаться в коттедже, построенном на таком участке, будет невозможно: это назначение не предполагает постоянного проживания в доме. Участки ЛПХ, в свою очередь, делятся на приусадебные и полевые.

Возведение жилых построек разрешено только на приусадебных землях. Полевые наделы могут использоваться только для производства сельхозпродукции.

Большинство земель, на которых построены коттеджные поселки, относятся к разряду ИЖС. Приусадебная территория, как и дом, оформляется в собственность покупателя коттеджа. Лет семь–восемь назад в области появилось много «самостроя» в экологически чистых районах, рядом с музеями-заповедниками, что по закону запрещено. Сейчас у владельцев этих коттеджей серьезные проблемы. Так что, покупая такой домик, обязательно консультируйтесь с риелторами. Иначе – вам светят нелады с законом и даже потеря недвижимости.

Юристы риелторских компаний советуют также внимательно изучать документацию на участки, расположенные на лесной территории. По существующему законодательству, лес нельзя сделать своей собственностью даже за большие деньги. Его можно только взять в аренду сроком на 49 лет.

Чего стоит дом узаконить

Следующий шаг покупателя – проверка правоустанавливающих документов на дом и на все постройки капитального типа (то есть имеющие фундамент). Речь идет о гаражах, сараях, банях.

Если выяснится, что эти строения появились на участке без разрешения Бюро технической инвентаризации района (БТИ) и архитектурного управления и не зарегистрированы в них, придется нанести визит во все инстанции и получить заключение местных специалистов о возможности (или невозможности – такое тоже реально) регистрации гаража или бани. Например, если баня находится на берегу озера, то ее не только не зарегистрируют, но, скорее всего, снесут. История с пресловутой баней Аллы Пугачевой – лучшее тому подтверждение. По закону все строения с фундаментом должны находиться дальше 150-метров от водоема.

Если же специалисты БТИ и архитектурного управления решат, что ваш случай небезнадежен и дом со всеми постройками можно легализовать, оцените свои финансовые возможности и запас свободного времени, и приступайте к процессу.

Самостоятельный путь оформления документов потребует не столько денег, сколько сил и времени. По данным экспертов компании Soho Realty, он занимает от 3 до 6 месяцев. В некоторых, особо сложных случаях процесс может затянуться на год. Ведь будущему владельцу дома потребуется собрать порядка 20 документов, в числе которых справки из БТИ, налоговой инспекции, план земельного участка и акт о его нормативной стоимости. Только одно это, даже при активном посещении всех государственных инстанций, займет не менее четырех месяцев. Последующая госрегистрация – еще не меньше месяца. Если же оформлением документов и регистрацией займется агентство недвижимости, то от момента начала сбора документов до перехода прав на недвижимость к новому владельцу проходит, как правило, всего месяц.

Точную стоимость услуг по сбору полного пакета документов и оформлению регистрации прав собственности риелторы назвать затрудняются – слишком уж разные по сложности случаи приходится распутывать. По словам юристов агентства недвижимости «ЕвроГруп Девелопмент», она начинается с 500 долларов и доходит до нескольких тысяч. Цена зависит от района, где находится дом, сроков, в течение которых покупатель хочет заключить сделку, лояльности чиновников местной администрации и других факторов, которые выясняются после первичного ознакомления с документами.

Документы, необходимые для «легализации» дома *

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок и жилой дом: постановление, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство.

2. Свидетельство о государственной регистрации на земельный участок и отдельно на жилой дом.

3. План земельного участка в трех экземплярах (выдается в Земельном комитете района, где расположен объект недвижимости).

4. Акт о кадастровой стоимости земельного участка.

5. Справка из БТИ на жилое помещение (инвентаризационная стоимость жилого дома, отсутствие обременений и т.д.).

6. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогу на землю.

7. Согласие супруга, если покупатель или продавец состоит в браке.

8. Копия свидетельства о браке, если продавец или покупатель состоит в браке.

9. Паспорт.

10. Другие дополнительные документы в зависимости от ситуации.

*Источник: компания Soho Realty

Как легализовать дом самостоятельно

Если Вы решились на самостоятельную «легализацию», то должны быть готовы к тому, что оформление документов на дом может затянуться на долгие месяцы и даже годы. Если же вас это не пугает, последовательность ваших действий следующая.

Вначале необходимо написать заявление в местную администрацию с просьбой узаконить возведенную постройку. К заявлению приложить целый пакет документов:

– проектную документацию на самовольную постройку в объеме, достаточном для оценки надежности и эксплуатационной безопасности объекта;

– генеральный план участка строительства;– заключение о техническом состоянии постройки, выполненное организацией, имеющей лицензию на техническое обследование зданий и сооружений, с указанием процента износа и соблюдения противопожарных и санитарных норм;

– заключение экологической экспертизы;

– правоустанавливающие документы на земельный участок.

Подав заявление и все документы, вы ждете вердикта: «Местная администрация, рассмотрев представленные документы, вынесет решение о согласовании самовольной постройки, либо об отказе в этом, – поясняет юрисконсульт агентства недвижимости «ЕвроГруп Девелопмент» Елена РЫБАЛКО. – В любом случае это будет заключение за подписью главного архитектора района, области, города. Если заключение – положительное, то вместе с ним вам выдадут акт приемки в эксплуатацию законченной постройки. После этого вы обращаетесь в БТИ для оформления технического паспорта постройки. А уже после получения всех перечисленных документов необходимо обратиться в регистрирующие органы для регистрации права собственности на постройку».

Дата публикации: 10:46 24 августа 2005

Источник: bpn.ru