Как не лишиться права собственности на недвижимость

Титул надо защищать

Сделки на вторичном рынке недвижимости - дело зачастую весьма рискованное. За годы существования российского рынка недвижимости законодательный механизм, обеспечивающий клиентам гарантии безопасности сделок, так и не был выработан. В этой связи титульное страхование - фактически единственный способ защитить себя от возможной утраты права собственности на недвижимое имущество.

Любой собственник может лишиться своего имущества. Согласно российскому законодательству приобретенное в результате сделки право собственности может быть оспорено кем-либо в судебном порядке по основаниям, обычно даже не зависящим от покупателя недвижимости, и суд может признать право других лиц на это имущество. Например, человек приобрел недвижимость, однако из-за внезапно объявившихся наследников он может потерять право собственности. Такое может произойти и в том случае, если ранее с этим недвижимым имуществом были совершены какие-либо незаконные сделки.

Каждая пятидесятая сделка оспаривается

По оценкам экспертов, ежегодно в Москве регистрируется порядка 80 тысяч сделок, при этом около 50 тысяч приходится на вторичный рынок недвижимости. Около 1 тысячи сделок, или почти 2% от их числа, признаются недействительными. Ежегодно суды рассматривают примерно 1,5 тысячи дел, а суммарный ущерб по ним составляет 85 млн. долларов. В случае если суд выносит постановление о недействительности сделки, то добросовестный приобретатель должен освободить новую жилплощадь, а уже затем попытаться вернуть свои деньги с другого участника сделки. Часто сделать это бывает невозможно.

Из-за плохо развитой информационной базы и пробелов в законодательстве практически невозможно гарантировать покупателю чистоту предыдущих сделок по приобретаемой недвижимости.

В качестве основных причин признания недействительными сделок купли-продажи можно выделить нарушение законодательства при продаже имущества неуполномоченным лицом, нарушение прав третьих лиц (акционеров, участников юридического лица, пайщиков кооперативов), совершение сделки недееспособным гражданином, ошибки регистратора. Даже юридическая чистота объекта недвижимости на момент совершения сделки не может гарантировать того, что когда-нибудь она не будет признана судом недействительной, например, из-за ее совершения в результате заблуждения, обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств.

Цена спокойствия

Впрочем, есть механизм, который может свести практически все вышеперечисленные риски к нулю, -- это титульное страхование. Особенность титульного страхования состоит в том, что событие, которое может послужить причиной наступления страхового случая, уже произошло, но на момент заключения договора страхования не выявлено или не оценено надлежащим образом. При страховании титула в случае лишения прав собственности на недвижимость страховая компания выплачивает страхователю стоимость утраченной собственности.

Отечественные страховые компании начали получать лицензии на страхование титула как на отдельный вид страхования в 1998-1999 годах. Сейчас на этот рынок выходит все больше страховщиков, однако в большей степени это связано с развитием ипотеки, а не со снижением уровня мошенничества. Дело в том, что банки, выдавая кредит, всегда требуют от заемщика застраховать покупаемый объект.

Стоимость полиса страхования титула составляет от 0,3 до 4% от страховой суммы, то есть от стоимости объекта недвижимости по договору купли-продажи. При этом существует множество факторов, влияющих на величину тарифа, в частности полнота документов по каждой предыдущей сделке, наличие или отсутствие судебных решений по объекту и, собственно, его стоимость. Имеет значение и то, как к вам перешло право собственности: по договору купли-продажи, по дарственной или по наследству.

Кроме того, тариф зависит от срока, на который страхуется право собственника (больше срок - выше цена полиса), от количества сделок, совершенных с недвижимостью (чем больше собственников было у имущества, тем выше риски и, соответственно, тариф), и рода этих сделок (приватизация, купля-продажа, мена, дарение, пожизненное содержание с иждивением). Влияют результаты экспертизы истории недвижимости - выявление сомнительных факторов может не только привести к увеличению страхового взноса, но даже к отказу в страховании титула. На величину тарифа при титульном страховании недвижимости влияет также число зарегистрированных лиц, наличие доверенностей и вид объекта (квартира, коттедж, земельный участок, нежилое строение).

Кстати, если в течение первого года право на собственность не оспаривалось, совершенно не исключено, что оно не будет оспорено и в последующие 2-3 года, предупреждают страховщики. Застраховаться от утраты права собственности можно на период от года до 10 лет. "В связи с сокращением срока исковой давности по ничтожным сделкам (сделка, являющаяся недействительной с момента ее заключения. - ГАЗЕТА) до 3 лет мы сейчас предлагаем заключение договоров страхования на срок от года до пяти лет", - рассказывает начальник отдела страхования финансовых и профессиональных рисков компании "Ингосстрах" Татьяна Лаврова.

Где купить и как получить выплату

Полис страхования титула можно приобрести непосредственно в страховой компании или у риелтора, сотрудничающего со страховщиком. Риелтор в данном процессе может выполнять функции по комплектованию документов и их предварительной экспертизе, выявлению объектов недвижимости с повышенными рисками и отсеву тех из них, по которым риск не может быть принят на страхование.

При наступлении страхового случая, иначе говоря, при признании судом сделки купли-продажи недействительной, страховая компания выплачивает страхователю возмещение в размере, равном страховой сумме по договору страхования. Основные документы, которые необходимо подать страховщику, - это заявление о наступлении страхового случая с приложением страхового полиса, постановление суда и исковое заявление. Другие документы предоставляются по запросу страховщика.

Срок выплаты страхового возмещения, по словам заместителя гендиректора компании "Ренессанс Страхование" Николая Галушина, обусловлен решением суда и возможностью его обжалования. Процесс может занять от нескольких недель до нескольких месяцев.

Титульное страхование подталкивают банки

Несмотря то что риск утратить права собственности на приобретенную квартиру велик, страхование титула, тем не менее, особой популярностью не пользуется. Этот вид страхования развивается во многом благодаря требованиям банков при заключении договоров ипотечного кредитования. "Доля страхователей - физических лиц, обладающих в добровольном порядке титульным покрытием, невероятно мала", - отмечает Николай Галушин.

Однако, по мнению начальника отдела дирекции развития инновационных проектов компании "ГУТА-Страхование" Марины Романовой, спрос на страхование титула будет расти. Это произойдет в связи с резким снижением ставок по данному виду страхования, вызванным во многом поправками в законодательство, которые уменьшили срок исковой давности по приватизационным сделкам. Разумеется, рынок обязательно вырастет в связи с развитием ипотечного кредитования.

Дата публикации: 14:27 24 августа 2005

Источник: bpn.ru