Строители не могут, а покупатели не хотят

В жилищном строительстве Петербурга сложилась ситуация, когда строительные компании не могут продавать, а покупатели квартир не хотят рассчитываться за недвижимость по-старому.

Впервые за последние годы, по данным Госкомстата, объем продаж жилья не только не вырос и даже не остался на прежнем уровне, а упал на 20 — 25%. Городские строительные чиновники уверяют, что это все мелочи, а по году опять будет рекорд... На самом деле нас, похоже, ждет рекорд иного рода: первое полугодие продемонстрировало семикратное снижение числа закладки новых домов.

По сведениям союза строительных компаний «Союзпетрострой», в I полугодии 2005 года городскими властями было выдано всего 31 разрешение на проектно-изыскательские работы для застройки жилых домов, тогда как за аналогичный период 2004 года — 198. А разрешений на строительство жилья застройщики получили за январь — июль 2005 года только 40. Для сравнения — в 2003 году их было 227. Есть и другие тревожные симптомы. Так, кадровые потери петербургских строительных компаний за последний год составили более 5 тыс. человек. В то же время застройщики продолжают лихорадочно достраивать ранее начатое, чтобы успеть продать дома до наступления настоящего кризиса.

Анализ, проведенный компанией «Петербургская недвижимость», свидетельствует, что сейчас в нашем городе строится 5,7 млн кв. м жилья. Госкомиссии к концу года предполагается сдать 2,3 млн кв. м. Но платежеспособный спрос составляет лишь 1,5 — 1,7 млн кв. м. Сегодня в сданных домах остается 17% нереализованных квартир, хотя всего лишь год назад их было 10 — 12%. Таким образом, объем недофинансирования жилищных строителей (денег, которые они не получили) оценивается в $300 млн.

Динамика продаж свидетельствует о серьезном падении покупательского спроса. Строители пытались удержаться на плаву за счет снижения цен на жилье. За последнее полугодие они действительно упали на $15 за кв. м. Но дальше это будет вряд ли возможным.

Налицо начинающийся кризис перепроизводства: жилье строится, продажи падают, а снижение цен упирается в планку себестоимости. Она постоянно поднималась, а сегодня практически почти догнала продажную стоимость и достигает $750 за кв. м. Себестоимость росла семимильными шагами, только за период с августа 2003-го по август 2004 года она увеличилась на $300 за кв. м. И тому было много причин. Одной из важнейших, как считает руководитель Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве Павел Горячкин, является опережающий рост цен на строительные материалы и конструкции, доля которых в себестоимости строительства составляет 55 — 68%. В последнее время стоимость стройматериалов выросла еще на 17%. На рынке происходит монопольное повышение цен на цемент, металлопрокат и нерудные материалы. Достаточно вспомнить возбужденное недавно Федеральной антимонопольной службой России дело, касающееся установления монопольных цен на цемент холдинга «Евроцемент групп». Да и производство «обычных» стройматериалов — железобетонных конструкций, кирпича и прочего в нашем регионе фактически монополизировано одной известной строительной группой.

Впрочем, высокая — даже по сравнению с западными странами — себестоимость строительства объясняется и обычным разгильдяйством. Например, низким уровнем организации строительного процесса, когда потери от брака и простоев составляют 12 — 15% от себестоимости. Влияют на цену частая смена подрядчиков (каждый новый начинает с переделок уже сделанного), остановки производственного цикла, а то и консервация объектов из-за отсутствия финансирования. Причем возобновление строительства ведет к 10-процентному росту сметной стоимости объекта. Повышают себестоимость строительства расчеты через бартер, когда зачет стоимости материалов и услуг идет по более высоким ценам, а также затраты застройщиков на получение разрешения на строительство (включая взятки) и на инженерную подготовку, которые составляют 12 — 22% от его стоимости. Себестоимость накручивают (чтобы занизить налогооблагаемую прибыль) и сами строители, например путем приписок в сметах и завышения объемов выполненных работ. Плюс к тому в цену включаются высокие банковские проценты при выдаче кредитов на строительство (кредиты составляют 10% в общем объеме финансирования строительства).

В общем, перегрев рынка недвижимости, о неизбежности которого мы не раз предупреждали, налицо. Вспомним инвестиционный бум 2002 — 2003 годов, когда стоимость жилья росла на 30 — 40% в год. На девять десятых он был спекулятивным. Компании-застройщики в предчувствии повышения спроса преднамеренно взвинчивали цены, которые росли тогда на несколько процентов в неделю. Накопив за несколько лет стабильности какие-то сбережения, население скупало квартиры на стадии закладки фундамента — ведь завтра за все это пришлось бы платить больше. Сформировался целый класс «индивидуальных инвесторов», которые на этапе строительства подписывали договоры сразу на несколько квартир, а после сдачи дома продавали их процентов на 25 — 30 дороже фактической цены. Очень скоро поучаствовать в прибылях застройщиков захотели поставщики стройматериалов, взвинтившие цены на кирпич, железобетон и прочее, городские монополии, требующие огромных денег за подключение к сетям, да и сам город, превратившийся в силу своего положения в земельного спекулянта.

Все это было. Но спекуляции неизбежно заканчиваются крахом, а за перегревом следует стагнация. Сейчас жилье стало раскупаться крайне вяло, и ясно, что цены на него петербуржцев перестали устраивать. По мнению председателя ССК «Союзпетрострой» Льва Каплана, горожане, которые могли выложить немалые средства на приобретение нового жилья, это уже сделали. У остальных, испытывающих потребность в улучшении жилищных условий, таких денег нет.

А президент строительной компании «Петербургстрой Skanska» Виталий Вотолевский в своем выступлении на Национальном конгрессе по недвижимости высказал убеждение, что кризис в строительстве порожден еще и политическим фактором. Причиной, по его мнению, стало высказывание президента РФ В. Путина о том, что жилье в России должно стоить не дороже $600 за кв. м. «А поскольку народ у нас верит власти, он ждет снижения цен», — констатирует В. Вотолевский.

Итак, в ближайшее время в Петербурге будет построено, но не продано примерно 600 — 800 тысяч кв. м. жилья. Куда же денут инвесторы-застройщики такое количество нереализованных площадей? И на что будут достраивать уже начатые объекты? По мнению городских властей, которым крайне важно сохранение строительного рынка, выходом из критической ситуации могла бы стать покупка за счет средств бюджета 100 тыс. кв. м для очередников по цене $750 за кв. м. Однако городские строительные компании пока не желают продавать построенную недвижимость за такие деньги. Хотя, например, президент корпорации «Строймонтаж» Артур Кириленко прогнозирует, что в конце концов некоторым фирмам придется сдаться и пойти на такие условия, чтобы избежать банкротства.

А пока строители ищут способы привлечь выжидающих покупателей. В ход идут даже приемы, характерные для товаров массового спроса, а отнюдь не для недвижимости, — лотереи и розыгрыши жилья. Покупателям внушают, что в дальнейшем цены будут расти и недвижимость обойдется им еще дороже — впрочем, это старая песня. Некоторые компании используют скрытый демпинг, применяя различные бонусы и скидки. В то же время меняется сам рынок жилья. Если раньше многие покупали просто квадратные метры, то теперь более придирчиво стали смотреть на потребительские качества квартиры. Фактором, формирующим спрос, становятся архитектурные достоинства, дизайн, инженерная обустроенность. А руководство ряда строительных компаний со своей стороны начинает понимать, что строить жилье прежними темпами сейчас нерационально, и корректирует свои планы. Например, тот же «Строймонтаж» снизил в этом году ввод жилья вдвое.

Что же ждет застройщиков в ближайшем будущем? Не исключено, что критическая ситуация породит использование некоторыми строительными фирмами полузаконных схем и даже прямого обмана покупателей — уже не ради прибыли, а только чтобы выжить.

По мнению специалистов, если спад продаж на одном объекте некой фирмы совместится с началом строительства на другом, это приведет к серьезным последствиям. Гораздо легче будет тем фирмам, которых рыночный кризис застал на завершающей фазе строительства. Но при всех сценариях банкротства ряда мелких и средних строительных организаций не миновать. При этом не исключается появление на рынке дочерних фирм кандидатов в банкроты — в них будут выводиться реальные активы. И если вы заключили договор с фирмой А, которая вдруг разорилась, не исключено, что достраивать дом будет фирма Б — с теми же сотрудниками, но юридически свободная от долгов.

Разумеется, в условиях кризиса закладка рисков в цену квадратного метра еще более взвинтит стоимость строящегося жилья и, соответственно, усугубит ситуацию, тем более что привлечение средств дольщика на начальном этапе строительства по новому закону теперь невозможно.

При средней цене одного кв. м $900 — 1000 довольно утопично смотрятся постулаты программы «доступного жилья». По данным Института экономики города, «доступная» цена составляет в 2005 году около $600 за кв. м, а в 2006 году она вырастет до $733. Но, по прогнозам, в дальнейшем жилья будут строить меньше, а стоить оно будет даже дороже, чем сейчас. Что же будет с очередниками, если средств, выделяемых из бюджета, хватает на возведение в год лишь одного-двух домов, имеющих около 800 квартир? А при грядущей ликвидации очередей воспомоществование в получении жилья будет оказываться лишь малоимущим, статус которых пока не определен. При том что субсидии будут составлять лишь 30%, вряд ли малоимущие смогут изыскать остальные 70% на покупку недвижимости. В результате многие могут остаться без жилья, строители — без доходов, а городской бюджет — без отчислений. Не поможет здесь и ипотечное кредитование — пока больше мифическое, чем реальное, поскольку таких сделок на первичном рынке сегодня насчитывается лишь десятки.

При всем этом городские власти воспринимают обвал на жилищном рынке довольно спокойно. По мнению вице-губернатора Александра Вахмистрова, спад продаж жилья хотя и вносит определенную диспропорцию, но все же приносит и пользу, потому что крупные строительные организации меняют свою политику, улучшают планировки, переходят к более качественному строительству. Нынешний кризис расценивается им как «психологически отложенный спрос». А прогнозы А. Вахмистров высказывает самые светлые: продажи жилья должны возрасти к октябрю-ноябрю, а к концу 2005 года их уровень будет сопоставим с лучшими периодами прошлого года. Достаточно оптимистичен и председатель комитета по строительству Роман Филимонов, который считает, что наконец-то строительный комплекс начал вводить жилье равномерно, не оставляя объекты на конец года. Он уверен, что на достройку начатого деньги у строителей есть, хотя высказывает опасение о снижении у строительных компаний объема оборотных средств и сомнение по поводу выхода на планируемые показатели в 2006 — 2007 годах. Однако спокойствие чиновников объясняется не только их верой в светлое будущее, но тем простым фактом, что лично им кризис строительного рынка ничем не грозит. У нас не принято отправлять кого-то в отставку из-за проблем в подведомственной отрасли. Посетуют на объективные причины, осторожно покритикуют федеральное правительство, которое по определению всегда во всем виновато, — и будут ждать перемены ветра.

Зато строительные фирмы, привыкшие жить в условиях развивавшегося гигантскими темпами рынка, воспринимают сегодняшний спад как конец света. Весь вопрос в том, обрушит ли кризис большую часть отрасли или лишь отдельные ее сегменты и компании. Выжившим предстоит серьезно задуматься о путях снижения себестоимости и, соответственно, продажных цен. Или в городе будет строиться доступное жилье — или вообще строительства (за исключением домов для новорусской псевдоэлиты) не будет.

Дата публикации: 14:21 31 августа 2005

Источник: bpn.ru