Новые законы и строительство жилья

Покупка жилья в возводимом доме, особенно на ранней стадии строительства, привлекательна с точки зрения как цены, так и выбора нужной квартиры. Но приобретение таит в себе и определенный риск.

Так, в настоящее время возникли трудности у граждан, вложивших деньги в некоторые новостройки Подмосковья, следствием чего стало решение правительства Московской области осуществить проверку работающих в Подмосковье строительных компаний с последующим соответствующим контролем. Новый Федеральный закон «О долевом участии в строительстве жилья», вступивший в силу 1 апреля 2005 г., казалось бы, не должен допускать появления проблем у покупателей возводимого жилья. Но данный документ получил неоднозначные оценки как застройщиков, так и потенциальных покупателей. Его наиболее знаковая статья гласит, что теперь застройщики могут привлекать деньги только после получения разрешения на строительство и размещения проектной декларации. Парадоксально, но нормативный акт, призванный гарантировать соблюдение прав покупателей, на самом деле таковым не является. Во-первых, он не касается проектов, начатых до его принятия. Во-вторых, заключая договор сегодня, компании всячески стараются облегчить себе жизнь, предлагая клиентам альтернативное соглашение или оговаривая в нем специальные условия. А ст. 4, требующая «обязательной государственной регистрации договора участника долевого строительства» и призванная оградить покупателя от риска двойных продаж, ведет к несомненному росту цен.

Что можно посоветовать людям, запутавшимся в дебрях новых законодательных инициатив и многочисленных рекламных слоганов? Как правильно выбрать компанию, которой можно доверить свои сбережения с тем, чтобы через указанный в договоре срок заселиться в приобретенную квартиру? На эти и другие вопросы читателям журнала отвечает генеральный директор Европейского Торгового Дома «Центральный», входящего в состав Производственной Группы «Земляне», Елена Михайловна Жаворонкова.

— Елена Михайловна, до апреля 2005 г. не существовало специального закона, регулирующего сектор долевого строительства. Как вы считаете, новый закон изменит ситуацию на рынке недвижимости в лучшую сторону?

— Думаю, пока рано делать выводы. Ведь закон еще не работает в полную силу. Я имею в виду, что он не распространяется на те проекты, которые были начаты до 1 апреля 2005 г. А их на рынке недвижимости сегодня большинство.

— Но ведь в нем прописаны нормы, призванные защитить права потенциальных покупателей. Например, ст. 3 «Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости» гласит, что привлекать деньги можно только после получения разрешения на строительство.

— Это очень спорный момент. Подготовить пакет документов для получения разрешения на строительство чрезвычайно сложно, так как в него входит огромное количество бумаг. Данный процесс может тянуться так же долго, как и само возведение дома. А недостаточное инвестирование проекта приведет в свою очередь либо к существенному спаду предложений первичного жилья, либо к повышению цен.

— Вы считаете, что рост цен на недвижимость сегодня неизбежен?

— Безусловно, цены на квартиры в новостройках будут расти. Это произойдет и по причине ежегодно ожидаемого в сентябре повышения стоимости жилья, и из-за принятия нового закона. Очевидно, что все проволочки и расходы, связанные с новыми процедурами оформления сделок, окажутся заложенными в цену квартир.

— В соответствии с новым законом договор об участии в долевом строительстве должен четко прописывать подлежащий передаче объект, сроки выполнения работ, стоимость квадратного метра, гарантийный срок. Разве данные требования не защищают покупателя от двойных продаж, долгостроя и плохого качества жилья?

— Это один из ключевых моментов закона. Но хотя на бумаге все выглядит очень гладко, на практике выполнение всех упомянутых условий может оказаться нереальным. Очень часто в процессе строительства из-за возникающих производственных ситуаций приходится чуть отойти от первоначального плана, немного сместить сроки, что не говорит о некомпетентности компании. Такова практика. Вполне вероятно, что данная часть закона вынудит фирмы прибегать к альтернативным формам договоров. В какой-то степени это осложнит жизнь серьезным компаниям и никак не коснется фирм-однодневок, всегда имеющих возможность использовать какие-нибудь уловки.

— Получается, что покупатели опять в проигрыше. Если закон не столь совершенен, то как тогда понять, стоит ли доверять компании?

— Самое главное — ознакомиться с ее уже реализованными проектами. Фирма, которая ориентируется на длительную и успешную работу на рынке недвижимости, не может себе позволить, чтобы недострой или недобросовестные сделки запятнали ее репутацию.

— Какие гарантии покупателям дает Европейский Торговый Дом «Центральный»? Почему человек, обратившийся в вашу компанию, должен вам поверить?

— Уместнее, наверно, говорить не о вере, а о доверии, основанном на фактах, на возможности проверить всю документацию по проекту, поговорить с экспертами и ключевыми фигурами. Кроме того, еще один важный момент: ЕТДЦ входит в Производственную Группу «Земляне», а значит, несет ответственность за безупречную репутацию всех предприятий группы, и наоборот. Подтверждением благонадежности ЕТДЦ, в частности, служат два проекта жилых домов, успешно реализованные в подмосковном городе Щелково. Строительство одного здания уже завершено, двух других — на стадии завершения.

— А почему бы тогда не приобрести жилье в уже построенном доме, который сдают? Меньше риска. Ведь здесь своими глазами можно увидеть то, за что платишь деньги.

— Любой специалист скажет, что, несмотря на некоторые риски, покупать квартиру на начальном этапе строительства значительно выгоднее. Во-первых, гораздо дешевле, чем в уже построенном доме или на рынке вторичного жилья. Во-вторых, есть возможность выбрать квартиру, устраивающую по всем параметрам. Например, на данный момент в обоих домах, что на Пролетарском проспекте в Щелково, все квартиры уже проданы. Имя и надежная репутация компании позволяют нам реализовывать наши предложения уже на ранних стадиях строительства.

— На что особенно нужно обращать внимание при заключении договора?

— Покупатели часто не понимают разницы между компанией-инвестором, застройщиком и генподрядчиком. Нужно быть уверенным в благонадежности не только компании-инвестора, но и застройщика, того, кто непосредственно занимается строительством. Так, на счету компании «Мортон», выступившей застройщиком домов в Щелково, возведенные жилые монолитно-кирпичные и панельные дома новейших серий в таких городах Подмосковья, как Юбилейный, Клин, в районе Медвежьих Озер и Малаховки. Проекты компании привлекли к себе внимание специалистов на архитектурном фестивале «Зодчество 2004».

— По официальной информации, в ближайшее время глава Московской области Борис Громов намеревается провести ряд проверок на стройках Подмосковья. Ваши прогнозы: это как-нибудь отразится на рынке недвижимости?

— Конечно. Вероятно, исчезнут многие мелкие фирмы. Это будет означать сокращение количества строительных площадок, а дефицит предложения приведет к большему спросу и, как следствие, к росту цен. Но, думаю, компаниям, которые соблюдают все нормы и стандарты строительства, нечего опасаться.

— Вы упомянули о завершении проекта в городе Щелково. А сейчас у компании есть объекты в Подмосковье?

— Недавно мы приступили к осуществлению весьма любопытного проекта: 17–22-этажный монолитный жилой комплекс в микрорайоне Первого Мая Балашихинского района Московской области. Его привлекательность заключается прежде всего в том, что практически московскую квартиру предлагают по цене подмосковной. Микрорайон расположен сразу же за линией МКАД. Для владельцев автомобилей это прекрасная возможность избежать столь существенной для москвичей проблемы пробок, так как всегда есть возможность объезда. Вместе с тем туда можно добраться любым общественным транспортом от станции метро «Щелковская», что, безусловно, является существенным плюсом, так как многие жилые комплексы в столичных районах расположены на более удаленном расстоянии от метро.

Рынок недвижимости сегодня — мощный сектор экономики. В начале 90-х, когда строительный бум только начинался, о какой-либо прозрачности или игре по правилам говорить не приходилось. Каждый выживал, как мог, а этика ведения бизнеса часто отступала перед возможностью получения быстрых и больших денег. Сейчас в вопросах требований, предъявляемых к ведению бизнеса, страна разворачивается в сторону Европы. Принимая во внимание стремление России стать членом ВТО, особенно важен взгляд западных соседей на экономическое развитие нашей страны. По мнению Елены Михайловны Жаворонковой, «сегодня, когда российские компании вынуждены конкурировать не только друг с другом, но и с зарубежными партнерами, нужно вести свои дела по-европейски, если включать в это понятие этичность, высокие требования прежде всего к себе и к своей работе».

Дата публикации: 09:37 01 сентября 2005

Источник: bpn.ru