"Экспериментальный подход - правило нашей жизни"

Государственное унитарное предприятие "Управление экспериментальной застройки микрорайонов" (ГУП "УЭЗ") успешно работает на столичном строительном рынке уже 11 лет. Экспериментальный подход, который заявлен в названии предприятия, проявляется во всех сферах его деятельности - ГУП "УЗЗ" стало первой в стройкомплексе Москвы управляющей компанией; первым начало массовое монолитное строительство; создало единственную в Москве стройсберкассу по немецкой модели; разрабатывает и реализует нетиповые строительные проекты.

Всего за время своего существования ГУП "УЭЗ" построило более 1 млн кв. м жилья, многочисленные объекты инфраструктуры. О старых и новых проектах предприятия и о ситуации на строительном рынке Москвы рассказывает его генеральный директор Валерий Силин.

- ГУП "УЭЗ" реализует нетиповые экспериментальные проекты жилищного строительства. В чем суть ваших экспериментов?

- Они заключаются не только в том, что мы делаем какие-то нетиповые проекты, экспериментальный подход - это вообще правило нашей жизни. Мы, например, не построили ни одного панельного здания, за исключением пары "полутиповых" школ. Экспериментальный подход выражается и в том, что мы с первого дня своего существования заняты только комплексной застройкой. Мы ни разу не закончили работу на том, чтобы район не был укомплектован школой, детским садом, другими учреждениям и соцкультбыта.

Кроме того, мы активно занимаемся ландшафтной архитектурой. Те же домостроительные комбинаты, например, не любят рельефную местность, овраги, потому что их обязательно приходится засыпать, выравнивать местность, чтобы строить панельные здания. Мы же, работая с "монолитом", наоборот, создаем перепады высот, настоящую ландшафтную архитектуру. Начиная с жилого микрорайона "Синяя птица!) в Северном Бутове, с 1994 года, мы стали использовать озера, речки, делать дамбы, пешеходные мостики. В этом районе мы сделали под двором гараж, стены которого являлись опорой для наружных стен жилого здания. Выглядело это здорово.

Каждая наша стройка - эксперимент по конструктивному (и не только) содержанию. В районе Куркино вообще нет ни одного типового дома. Мы давно занимаемся вопросами энергоэффективности, энергосбережения. И в Куркине строим "теплый дом", который имеет коэффициент термосопротивления фасадов 6, а не 2,5, как это принято сегодня. Мы давно предлагали производство электроэнергии и тепла газотурбинными, газодизельными установками, внедрили производство тепла через экологически чистые газовые котельные. В том же Куркине практически нет теплотрасс, потому что котельные расположены рядом с домами или на крышах. В результате тепловые потери снижены на 40% .

Мы никогда не боролись за прибыль, считая, что главное для государственного предприятия - выполнить работу в срок, решить поставленную проблему. Я это называю "экспериментальное по содержанию".

Кроме того, мы всегда стремились быть девелоперами. В нашем уставе образца 1994 года уже было записано, что ГУП "УЭЗ" управляющая компания (управляющая проектами, городскими программами). В частности, в 1995-1996 годах мы взялись организовать в Москве строительство гаражей. И вот в июне этого года программа строительства 500 тыс. машиномест без использования бюджетных средств была завершена.

- Внедряются ли ваши наработки в жизнь, используются ли при реализации проектов другими организациями?

- Этот вопрос сложнее. В том, что касается массового монолитного строительства, - да. В 1994 году город выделил средства, чтобы мы купили 5 тыс. кв. м немецкой опалубки. За пять лет мы должны были вернуть городу этот кредит, что и сделали. В результате мы в то время оказались единственными обладателями такой первоклассной опалубки и смогли показать, что "монолит" можно строить массово. Все Северное Бутово, 100 тыс.кв. м жилья, было возведено таким вот образом, с помощью этой опалубки.

Конечно, мы не первые, кто применил технологию монолитного строительства Б Москве. Первыми монолитными конструкциями были балконы в ГУМе, который построен в 1893 году. Впоследствии делались и другие пробы. Но "монолит* применялся лишь изредка, а мы показали, что это строительство может быть массовым.

- Тогда вы должны знать о "монолите" все. В чем преимущества и недостатки монолитных зданий по сравнению с панельными?

- У монолита настолько много преимуществ, что недостатки отходят на задний план (хотя они есть). Одно из главных его достоинств - это гибкость формы, большие возможности архитектуры. Мы возводили: дома так, что "обходили" столетние дубы, которые росли на стройплощадке. Б панельном домостроении такие "тонкости" невозможны.

Еще одно преимущество монолита - в его прочности. В случае землетрясения или взрыва монолитный дом гарантированно не может разрушиться. Если произойдет взрыв - в здании образуется дыра, но полностью обвалиться оно не может. Так, если бы башни Всемирного торгового центра в Нью-Йорке были сделаны из монолитных, а не стальных каркасов, то 11 сентября они не сложились бы, как карточные домики.

После того как была отработана технология, к достоинствам "монолита" прибавилась скорость строительства: сегодня его можно провести так же быстро, как и в случае с "панелью", а качество, потребительские свойства у него намного выше. Еще один аспект - долговечность. Никто не знает пока, насколько долго будет стоять монолитный дом, больше ста лет - безоговорочно. Конечно, в монолитном строительстве тоже есть проблемы, но ими просто надо заниматься.

Вопрос о себестоимости строительства - более сложный. Па первый взгляд "панель" дешевле. Но нельзя забывать о том, что все ДСК работают в основном и тех цехах, с той инфраструктурой, ко тельными, очистными и другими сооружениями, которые построены еще в советское время за государственный счет, на деньги налогоплательщиков. Как бы все эти заводы жили сегодня, придись начинать все с нуля, - представить сложно. Сегодня новых производящих "панель" предприятий, где основные фонды па 100% "ложатся" па себестоимость, нет. Все живут на старых активах, куда в свое время было вложено очень много средств.

Справедливости ради замечу, что сборный железобетон есть во всем мире, инженерные сооружения везде делаются именно из него. Отдельные здания в Финляндии похожи на наши каркасно-панельные дома. Их в отличие от монолита удобно монтировать зимой.

- Расскажите, пожалуйста, о созданной ГУП "УЭЗ" стройсберкассе. Оправдала ли она себя и нужны ли нам стройсберкассы вообще?

- Это неплохая форма финансирования строительства и ипотечного кредитования населения, мы ее переняли в основном у немцев, построили на отрицании американской (так называемой двухуровневой") ипотеки - для нее надо иметь развитый фондовый рынок, которого у нас пока нет. Поэтому мы использовали европейский вариант, Который хорошо зарекомендовал себя во многих странах.

- Как вам удалось создать стройсберкассу в отсутствие соответствующего закона?

Соответствующего закона тогда (в2000 году) действительно не существовало, наша работа со стройсберкассами считалась экспериментом. Но были все условия, которые позволяли привлечь деньги граждан по договору о долевом инвестировании. Первым делом мы размножили и раздали всем интересующимся разработанный нами для стройсберкасс пакет из 35 документов, который базировался на долевом инвестировании. Мы эти бумаги носили даже в прокуратуру и народный суд с просьбой рассмотреть с точки зрения возможных будущих претензий. Они прошли проверку везде, где только можно, и только после этого мы вышли с предложением реконструировать 34-й и 35-й кварталы на проспекте Вернадского с помощью стройсберкассы.

Мы видели интерес людей к этому виду кредитования, просто попали и точку. Особенно если учесть, что до сих пор огромное количество средств лежит у людей "в копилках", ’В чулках", "под подушкой. Чтобы их задействовать, необходимо создать соответствующие условия и гарантии, что мы и сделали.

Затем на законодательном уровне произошли изменения - работать со стройсберкассами в Москве разрешили только финансовым учреждениям. Думаю, это было страшной ошибкой. Она затормозила развитие стройсберкасс в Москве. Конечно, наш опыт повторяли, фактически работали но закону о долевом инвестировании. Но полноценные стройсберкассы могут развиваться только при низкой инфляции - иначе, если ты вкладываешь деньги заранее, до завершения строительства, то благодаря инфляции они просто "тают". Наши гарантии как раз и заключались в следующем: клиент не успел вложить в стройсберкассу деньги, как я уже приобрел на них кирпичи. Средства нигде не лежали, не "простаивали", не терялись. Поэтому таким делом должен заниматься именно застройщик, а не финансист.

Закон о стройсберкассах сейчас разрабатывается, его должны принять осенью - 28-м к пакету из 27 законов. Нельзя забывать о том, что в последнее время появилось много людей, которые используют долевое инвестирование в целях незаконного обогащения - грубо говоря, собрали деньги и сбежали. Поэтому депутаты в первую очередь думают, как защитить потребителя. На это были направлены и наши усилия - первое, что мы сделали, - разработали десять "антипирамидальных" пунктов и гарантии потребителям.

- Как, на ваш взгляд, будет развиваться строительный процесс в Москве в условиях уменьшения числа свободных строительных площадок?

- Нормально будет развиваться, Я совершенно не разделяю пессимизма по поводу отсутствия свободной земли - и не надо, и хорошо, пускай теперь сносятся девятиэтажные панельные серии, в них ведь жить-то нормально нельзя.

- Экономически это может быть оправдано?

- Вопрос не в бровь, а в глаз. Честно говоря, я не могу понять, почему у нас получается такая большая себестоимость строительства- Застройщики не имеют "жира" - может, это было раньше, но прошло. Основные прибыли теперь получают риэлторы. Вы посмотрите: сегодня все риэлторы превратились в инвесторов, они дают нам деньги. Думаю, что высокие цены на жилье формируются не в процессе строительства, а в процессе продаж.

Конечно, себестоимость строительства сегодня тоже достаточно велика. Мы бьемся за то, чтобы в регионах она получалась хоть немного ниже среднерыночной продажной стоимости жилья, получается это с большим трудом - мы работаем с минимальной прибылью. Надеюсь, применение технологии безопалубочного "монолита" позволит нам снизить себестоимость строительства в таких городах, как Тула, Рязань и другие, с $500-550 за 1 кв. м до $400.

В Москве эти цифры гораздо выше - около $800 за 1 кв. м. Ведь в апреле опять поднялись цены на цемент и другие стройматериалы, тарифы на электричество. Выросли цены на нефть, а значит - на бензин. И этот апрельский подъем цен просто необъясним, не знаю, кому это было нужно. Вопрос снижения себестоимости - вопрос номер один для строительства. Здесь очень валены сроки, скорость - важно бесперебойное финансирование, чтобы стройка не стояла.

- Но вступление в силу закона об участии в долевой строительстве затормозило поступление средств в строительную отрасль. Практически все компании говорят, что работают пока со старыми проектами, а новых до сих пор не начинают, так как но новому закону работать невозможно.

- Боюсь, я вынужден сказать то же самое. Закон о долевом инвестировании, конечно, имеет большие недостатки, И в первую очередь он напугал банки. Потому что банк, который кредитует строительство, поставлен в очередь за получением собственных денег. Если это положение не исправить, банки просто не станут давать кредиты.

Надежда только на то, что в ближайшее время, как только Госдума продолжит свою работу после отпуска, будет инициирован вопрос о принятии поправок к закону. Хотя есть такое негласное положение, что пару лет вышедший закон не надо трогать, он должен показать все свои плюсы и минусы на практике.

В любом случае - будем работать. На каждую пушку есть броня, на каждую броню есть снаряд.

- Ранее неоднократно объявлялось о том, что ГУП "УЭЗ"разрабатывает проекты реконструкции пятиэтажек не сносимых серий, что в 2004 году начнется их реализация. Однако на практике реконструкция так и не началась. Почему?

- Пока победила линия на снос пятиэтажек. Реконструкцию никто так и не опробовал. Единственный пример - проект НПО "Тема", реализованный в Северном округе. Нам, к сожалению, не удалось применить в Москве наши наработки по реконструкции пятиэтажек, хотя проекты были нами выполнены. Нам даже выделили конкретный адрес ул. Коштоянца, 3. Но в связи с тем, что мы отошли от практики работы со строй сберкассами, в проект нет вложений, в данный момент работу над этим домом ведет другая компания. Почему программа по реконструкции пятиэтажек в столице не развивается, мне сказать трудно. Для нас нереализованный проект - просто дело случая: оборвалась инвестиционная связь между заказчиком и инвестором - стройсберкассой.

Вообще реконструкция - дело нужное и интересное, его обязательно надо развивать, и мы эту идею не бросим. Хотя бы потому, что автором нашего проекта реконструкции является Нодар Канчели, которого сейчас пытаются опорочить.

- Вы считаете, что выводы следствия ошибочны, и вины Н. Канчели в обрушении "Трансвааль-парка" нет?

- Это гениальный человек, гениальный конструктор, и я просто уверен, что в обрушении: аквапарка нет его вины. На такую сложнейшую конструкцию могло влиять огромное количество факторов, думаю, это был просто несчастный случай. Чтобы установить истинные его причины, расследование должно было вестись объективно, а не ставить себе цель найти "козла отпущения".

Дата публикации: 15:40 01 сентября 2005

Источник: bpn.ru