Вас выселяют? Требуйте компенсации

В Москве не первый год реализуется программа ликвидации ветхого и пятиэтажного жилья. В связи с этим проблема переселения из жилых помещений волнует многих граждан, проживающих в таких домах. В этой статье мы рассмотрим основные вопросы, связанные с освобождением сносимого жилья и предоставлением новой квартиры.

Основанием для освобождения жилых помещений является какое-либо из следующих постановлений правительства Москвы:

• о капитальном ремонте жилого дома, если его проведение невозможно без освобождения и отселения;
• о реконструкции дома;
• о переоборудовании непригодных для проживания домов или переводе жилых помещений в нежилые;
• о сносе домов, признанных аварийными или непригодными для проживания и не подлежащими восстановлению;
• об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в связи с необходимостью нового строительства и развития территорий;
• о сносе домов в рамках выполнения городских жилищных программ.

Прежде чем собственник освободит свою квартиру, ему должно быть предоставлено предварительное и равноценное возмещение в денежной или натуральной форме.

Помимо этого, если для собственника освобождаемое помещение является единственным местом жительства, ему также полагается компенсация за не произведенный ремонт.

При определении выкупной цены вероятна ситуация, когда собственник не соглашается с предлагаемым ему возмещением. В этом случае орган, принявший решение об изъятии жилого помещения, может подать в суд иск о выкупе квартиры. Иск предъявляется в течение двух лет с момента направлении собственнику уведомления об изъятии жилья.

При выселении граждан из квартир, занимаемых по договорам социального найма, им предоставляется другое благоустроенное жилье на тех же условиях. Если дом не сносят, а только реконструируют или ремонтируют, то нанимателя переселяют в маневренный фонд.

По общему правилу, новое жилое помещение предоставляется в виде отдельной квартиры в пределах того же муниципального округа (в случае с Москвой - в ее границах). Исключение из этого правила составляют Центральный и Зеленоградский административные округа - в них переселение осуществляется внутри округов.

Размер площади нового жилья должен соответствовать так называемой социальной норме - 18 кв. м на каждого члена семьи, зарегистрированного в квартире на момент принятия решения об ее освобождении (включая детей, родившихся после принятия решения). В зависимости от конструктивных особенностей жилого помещения допускается предоставление жилого помещения свыше социальной нормы: на семью из одного человека - до 33 кв. м общей площади, на семью из двух человек - до 42 кв. м общей площади.

Квартиру большего размера молено получить по письменному заявлению с доплатой стоимости за площадь, превышающую социальную норму. Бели наниматель имеет площадь свыше нормы, то ему предоставляется жилое помещение в размере не менее установленной социальной нормы на одного человека.

С того момента, как заключен договор перехода права собственности на жилое помещение, последующее увеличение семьи не влечет пересмотра решения о предоставлении жилья. Исключение составляют следующие случаи:

• сохранение за гражданином права на квартиру, которое не было учтено при решении вопроса о предоставлении нового жилого помещения;
• вселение несовершеннолетних;
• признание за гражданином права на жилое помещение на основании решения суда.

Наниматель и члены его семьи обязаны освободить занимаемое жилое помещение не позднее чем через месяц после заключения договора найма на предоставляемое жилое помещение. Все расходы, связанные с переездом, несет отселяющая организация.

Роман Куман управляющий директор компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":

- Очень часто, получив сообщение о том, что их дом попал в зону общественно важной стройки и будет снесен, люди обращаются за помощью к риэлторам. Но мы не можем участвовать в этом процессе: вопрос находится в ведении управления муниципального жилья соответствующего административного округа Москвы. Поэтому жильцам сносимых домов я рекомендую обратиться в это ведомство за разъяснением своих прав и обязанностей. И конечно, ознакомиться с соответствующим законе дате лестном.

До 2000 года при расселении подлежащих сносу домов возникало много споров и судебных разбирательств. Связаны они были в большинстве своем с оценкой имущества. Жители не соглашались с размером компенсации, объявленным государственным оценщиком, им приходилось обращаться в независимые организации и отстаивать свои интересы через суд.

В 2000 году было принято постановление правительства Москвы № 30 "О порядке переселения собственников, арендаторов и иных лиц из жилых помещений подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы". Этот нормативный акт урегулировал все спорные моменты в процессе расселения сносимых домов, четко определил порядок назначения компенсации за утраченное имущество. Новое постановление защитило права граждан при переселении, таким образом, конфликтные ситуации, связанные со сносом домов, стали редким явлением.

Мария Саранкина юрист отделения "Киевское" корпорации "ИНКОМ-Недвижимость":

- В соответствии с новым Жилищным кодексом РФ, вступившим в силу 1 марта 2005 года, при сносе жилых домов собственники жилых помещений могут рассчитывать на денежное возмещение за принадлежавшую ему собственность, которое будет включать рыночную стоимость квартиры, а также вес убытки, причиненные ее владельцу, в том числе упущенную выгоду. Выкупная цена квартиры, сроки и другие условия определяются соглашением, которое должно включать обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

Бывшие собственники могут рассчитывать на предоставление им в собственность аналогичного жилого помещения в другом доме с зачетом выкупной стоимости. Понятие "аналогичное жилое помещение" подразумевает, что если вам принадлежала комната в квартире коммунального заселения, только на нее вы и можете рассчитывать.

Что касается нанимателей жилья, то им и подавно придется рассчитывать только на то, что они имели. В соответствии со ст. 89 ЖК РФ другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Даже если наниматель стоял на очереди на улучшение жилищных условий, но очередь еще не подошла, он получит только то, что у него было.

В столице в настоящее время действует закон города Москвы "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения", в соответствии с которым при сносе жилого дома нанимателям предоставляется жилое помещение в виде отдельной квартиры. Здесь налицо коллизия норм жилищного права. Но поскольку Жилищный кодекс - закон федерального уровня, соответственно он выше по статусу и имеет преимущество перед законом субъекта.

Руслан Сейт-Люманов управляющий директор кампании "МИЭЛЬ-Недвижимость":

- Существу тот правила, по которым квартиру переселенцам должны выдать в том же населенном пункте, в данном случае - в Москве. То есть в Подмосковье никто людей не выселит. Но эта норма существовала и раньше в виде различных распоряжении и инструкций столичного правительства. Собственнику квартиры должна быть выдана равнозначная квартира. При этом поиском и покупкой квартир для переселения людей из сносимых домов занимается уполномоченная инвестором риэлторская компания. Пользоваться услугами другой фирмы, как правило, не разрешено.

"У переселенцев есть право как можно дольше не соглашаться па предлагаемые варианты, если те их не устраивают. Но инвестор может предложить ограниченное количество вариантов и, если собственник квартиры в сносимом доме не соглашается па них, выселить его через суд. Я бы посоветовал людям вступать в конструктивный диалог с жилищным отделом: не соглашаться на неподходящую площадь, требовать более-менее реальных и приемлемых вариантов. К примеру, если человек живет па Сухаревской и сносимом доме и попросит дать ему квартиру также на Сухаревской, то, очевидно, его требование не будет удовлетворено. Инвесторы в таком случае скорее пойдут на судебное разбирательство, нежели предоставят такой вариант. Потребовать жилье и близлежащем от центра районе (скажем, на расстоянии двух-трех станций метро от Садового кольца) - это уже конструктивное требование.

Безусловно, лучше приватизировать квартиру, даже если дом идет под снос. Дело в том, что, если квартира не приватизирована, при переселении вам дадут квартиру, которая все равно будет принадлежать государству. Таким образом, новую квартиру все равно придется приватизировать до 2007 года, так как после этого срока приватизация в стране заканчивается. Если вы точно уверены, что успеете переселиться в новую квартиру и использовать свое право приватизации, тогда с ней можно повременить. Если снос дома затягивается, то лучше оформить жилье в собственность.

Сергей Черепанов юрист агентства недвижимости "Домострой":

- При сносе дома собственник имеет право на получение по его выбору либо квартиры, либо денежной компенсации. Квартиру собственнику предоставляют и районе проживания, кроме случаев переселения граждан в Центральном и Зеленоградском административных округах Москвы.

Переселение граждан, занимающих жилые помещения по договору социального найма, осуществляется путем предоставления квартиры по договору социального, коммерческого найма или по договору краткосрочного найма. При предоставлении квартир по договорам социального найма учитываются все жилые помещения, в отношении которых граждане и члены их семей обладают самостоятельным правом пользования. Также принимаются во внимание гражданско-правовые сделки, совершенные гражданами и членами их семей с жилыми помещениями, но не более чем за пятилетний период до принятия решения территориальными органами исполнительной власти Москвы. Вселение нанимателей в жилое помещение после принятия указанного решения допускается с согласия наймодателя при условии соблюдения требований о норме площади на одного человека, за исключением случаев вселения несовершеннолетних детей.

Анатолий Шанталей заместитель начальника юридического отдела компании "Квартал":

- По новому Жилищному кодексу гражданам, проживающим по договору социального найма в домах, подлежащих сносу, при переселении необходимо предоставить равноценные по площади жилые помещения (независимо от количества проживающих членов семьи).

У собственника квартира должна быть выкуплена в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Понятно, что новый ЖК не позволяет ухудшать в процессе расселения условия проживания, но, тем не менее, практика показывает, что часто гражданам, проживающим по договору социального найма, предлагают в качестве альтернативы жилье, равное по площади, по находящееся на окраинах города. В отношении людей, проживших долгое время в одном районе (тем более если это центр города), подобный обмен трудно назвать равноценным. К тому же не стоит забывать и о сохранении социального и культурно-нравственного климата, который формируется годами, и носителями которого являются жители районов.

Дата публикации: 15:50 01 сентября 2005

Источник: bpn.ru