Когда торг уместен

Приближается 1 октября 2005 года, когда официально вступит в действие Градостроительный кодекс. С этого момента все земельные участки для строительства будут предоставлять инвесторам только через торги. Однако похоже, что ни петербургская администрация, ни застройщики к новым рыночным отношениям окончательно не готовы.

Строительные компании сами ратовали за то, чтобы административно-командное распределение земель под жилищное строительство перешло на рыночные рельсы. Но когда в мае прошлого года торги на право аренды земельных участков под новое строительство стали официальным актом, оказалось, что многие инвестиционно-строительные компании не проявили к ним интереса. В результате из выставленных в 2004 году на торги 59 земельных участков реализовано было меньше половины - всего 24.

Кстати, город, наоборот, посчитал это хорошим результатом. Как отметил директор Фонда имущества Андрей Степаненко, в результате торгов в городской бюджет в прошлом году поступило 2 млрд 285 млн руб., а это в 5 раз больше, чем в 2003 году.

Виноваты короткие пакеты?

Главным отрицательным моментом проводимых торгов, отпугивающим застройщиков, стало использование так называемых коротких или неполных пакетов инвестиционно-строительной документации. По замыслам городского правительства, новый порядок предоставления земельных участков, названный "торги по упрощенной схеме", должен был избавить строителей от лишних формальных согласований. На деле короткие пакеты, подразумевающие использование документации с отложенным строительством, когда здания смогут появиться только через 5-6 лет, мало интересовали застройщиков, которым предлагали практически кота в мешке.

В результате целевое распределение земель под строительство осталось, но только в иной форме - когда окончательное решение о предоставленном участке выносилось на заседании администрации под руководством вице-губернатора А. Вахмистрова. Сегодня КУГИ, оценивая результаты, признает, что торги по короткому пакету оказались не лучшим вариантом.

Почему провалились торги

Риск плюс обязательность оплаты всего участка, на котором неизвестно что можно строить, причем выплаты 30% его стоимости сразу по окончании торгов, после небольшого всплеска активности инвесторов в прошлом году привели в 2005 году к плачевным результатам, которые усугубило появление нового закона о долевом строительстве. Прогнозы Фонда имущества о ежемесячном проведении в этом году земельных торгов, где должны были выставлять каждый раз примерно но 30 участков, с треском провалились. Торги проводили только трижды, в продажу поступило не более 10 участков, да и те не расходились среди покупателей. Об этом было заявлено, что, видимо, пока результаты "не характерны" для всего процесса торгов. Но их устроитель вновь не надеялся набрать оптимального числа желающих приобрести землю.

Последний пример - торги, на которых собирались продавать 32 коротких пакета в Приморском, Невском, Петродворцовом и Курортном районах, с июля 2005 года перенесены на сентябрь. Ранее назначенное время, по объяснениям Фонда имущества, оказалось неудачным - "не сезон".

Непонятно, почему об этом не задумались раньше, назначая дату торгов. Но в целом такая ситуация с торгами городские власти не очень волнует, поскольку у них есть убеждение, что многие питерские фирмы не участвуют в торгах просто потому, что у них набрано участков на 10 лет вперед.

Варяги на строительном рынке

Петербургских застройщиков серьезно волнует то, что наш строительный рынок начинают наводнять московские и зарубежные компании, которым по силам приобрести гигантские лоты размерами по 20-25 га, предназначенные под строительство 200-300 тыс. квадратных метров жилья, что не по плечу большинству петербургских компаний. Уже на первом аукционе, прошедшем в прошлом году, когда стартовая стоимость каждого лота равнялась средней цене годовой аренды пятна под застройку и колебалась в пределах от $250 тыс. до $1560 тыс., -в бой ринулись именно иностранные и столичные фирмы, приобретя 2 из 4 лотов.

Столичные строители проявляют интерес к большим участкам земли в Приморском и Выборгском районах. Но утверждать, что варяги из других регионов захватили большой сектор строительного рынка, преждевременно, считают в Фонде имущества. По мнению начальника управления по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Федеральной антимонопольной службы Михаила Еврае-ва, необходимо создать единое экономическое пространство, чтобы каждая компания имела равный доступ к земле, этому должно помочь именно введение аукционов. В финансовом плане город только выигрывает от того, что крупные участки не залеживаются, ведь торги выигрывают фирмы, зарегистрированные в Петербурге, и большие налоговые отчисления идут в городской бюджет. А что свои компании оттесняют на второй план - на то и есть конкуренция.

По новым правилам

Еще в прошлом году планировали, что с 2005 года торги по полному и короткому пакетам будут идти параллельно и летом по полному пакету будут продавать 20 лотов. Но ни одного участка под жилищное строительство по полному пакету с торгов не пошло. Управление инвестиций все еще занимается формированием полных пакетов. С разработкой документации возникли сложности, их, правда, можно было предвидеть, поскольку то же было и при создании коротких пакетов. Речь идет о том, что к их формированию привлекали зачастую не слишком компетентные организации, а это приводило к затягиванию в 1,5-2 раза сроков, а порой и к возвращению пакетов исполнителю из-за недоброкачественной работы.

Так или иначе, полные пакеты все же готовят. Первыми ласточками станут 2 земельных участка в Приморском районе на улице Оптиков площадью 10176 и 21085 квадратных метров. А пока на чаше весов колеблются взаимные притязания петербургских строителей и властных структур. Иногда создается впечатление, что торг идет в основном не на аукционах, а между ними.

Дата публикации: 16:06 05 сентября 2005