Склад: предмет интереса для крупных инвесторов и не только

Традиционно сектор коммерческой недвижимости отличается от жилого более четкой сегментированностью рынка и точным делением объектов на классы. Как известно, коммерческая недвижимость делится на четыре главных подтипа: офисную, торговую, гостиничную и складскую. Именно последний сегмент в последнее время вызывает особый интерес у крупных инвесторов, что связано, прежде всего, с наименьшим количеством средств, необходимых для выхода на рынок, и наиболее высокой доходностью. Как отмечают аналитики «Colliers International», первое полугодие 2005 года стало переломным в развитии московского рынка качественных складских помещений, так как впервые за время своего существования рынок стал свидетелем запуска крупных складских проектов, отвечающих международным стандартам и требованиям современной логистики.

«С 2004 года наблюдается тенденция повышения инвестиционной привлекательности, поскольку рынок складской недвижимости становится более открытым и прозрачным, снижаются финансовые риски и инвесторы уже могут рассчитывать на срок окупаемости 4-7 лет», - отмечает директор департамента индустриальной недвижимости Penny Lane Realty Игорь Казимов.

Лидеры рынка

Принято считать, что на рынке складской недвижимости в столице лидируют западные компании. Однако это не совсем так: как считают аналитики, присутствие западных компаний объясняется некоторой специфичностью сегмента, но о тотальном доминировании говорить все же не следует. «Реализацией проектов в области складской недвижимости сегодня интенсивно занимаются как крупные местные девелоперы: «Интеркомплекс», «Кулон», «Белая дача», - так и известные логистические компании, которые строят склады «под себя»: FM Logistic, Tablogix, Sсhenker, Rewico, Национальная логистическая компания», - говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец.

Как отмечает эксперт, хотя «в настоящий момент, западных компаний на рынке действительно больше», «спекулятивных проектов западных девелоперов пока не так много, в подавляющем большинстве это крупные логистические парки». «Причины этого явления, на наш взгляд, в том, что российским компаниям проще оформить участки под строительство складов, опыт работы на нашем рынке дает им неоспоримые преимущества перед иностранными компаниями, которые привыкли работать по совершенно другим схемам», - добавляет Михаил Гец.

По мнению Игоря Казимова, «говорить о том, что на рынке складской недвижимости преобладают иностранные компании, было бы не совсем корректно, на данный момент соотношение западных и российских компаний пятьдесят на пятьдесят». По данным Penny Lane, ну только крупные логистические операторы, строят склады для себя, но и автомобильные компании. «Хотелось бы отметить, что большинство западных корпораций, а также дилеры автомобильные концернов: Ford, Toyota и другие, занимающиеся в основном продажей автозапчастей, строят складские помещения не для инвестиционных целей, а для собственных нужд», - говорит эксперт.

Необходимость возведения собственных складских комплексов эксперты мотивируют неразвитостью сегмента и отсутствием свободных площадей. Как отмечает Игорь Казимов, «во многом такая ситуация объясняется тем, что на данный момент рынок не может предоставить необходимое количество складских помещений, полностью соответствующих высоким требованиям западных корпораций».

Международные девелоперы начали проявлять интерес к российской складской недвижимости недавно, однако, по данным Blackwood, именно им принадлежат наиболее известные складские комплексы: Международное логистическое партнерство строит на Ленинградском шоссе крупный логистический комплекс - «Ленинградский терминал» площадью 200 тыс. кв. метров, а Capital Partners возводит «Пушкино» площадью 211 тыс. кв. метров. Как отмечают аналитики компании «Colliers International», «эти логистические парки, размером примерно по 200 тыс. кв. м каждый, являются уникальными для московского рынка по сочетанию своего размера и качества. Можно без преувеличения сказать, что эти проекты открыли новую страницу в истории развития рынка складских помещений международного стандарта».

Однако, несмотря на важность этих проектов, наиболее крупный комплекс все же является результатом работы отечественной компании. Площадь складского комплекса «Томилино», который строит «Томилинская птицефабрика», по окончанию строительства, по данным Blackwood, составит 600 тыс. кв. метров.

Как говорит Михаил Гец, «ситуация на рынке такова, что практически для всех компаний реализованные проекты были первыми и единственными, хотя рынку известны и другие случаи». Одним из немногих исключений является компании «Кулон», которая уже реализовала несколько проектов в московском регионе: Кулон-Дорожная, Кулон-Балтия, Кулон-Южный, Кулон-Истра.

География интересов

Выгодное местоположение является одним из основных критериев современного складского комплекса, а повышенная транспортная доступность – обязательное условие при разработке нового проекта. Поэтому крупные комплексы возводятся именно в тех районах столичного региона, откуда арендаторам будет удобно доставлять свои грузы. В связи с этим, несмотря на разнообразие интересов, в географической конкуренции столичного региона есть свои лидеры.

Как говорит Михаил Гец, «анализируя географию спроса на складские помещения, можно отметить повышенный интерес к следующим направлениям: северо-западное и западное, являющиеся основными путями доставки импортируемых из стран ЕС и Скандинавии грузов, и южное и юго-восточное, представляющие собой основные пути транспортируемых грузов в регионы России». В Penny Lane уточняют, что первое направление привлекает в основном западные компании «ввиду того, что здесь идет трасса Моска - Санкт-Петербург, по которой привозят товары, проходящие через Финляндию», второй же вектор популярен, так как «к этим районам проявляют интерес в основной массе российские компании, и именно здесь проходит трасса Ростов – Дон».

На сегодняшний день существует повышенный интерес и к другим направлениям. Так, по словам Михаила Геца, «также в последнее время наблюдается рост спроса на складские комплексы по Юго-западному направлению, что связано с реконструкцией Киевской трассы и ростом влияния аэропорта Внуково». А, по мнению Игоря Казимова, увеличивается популярность восточного и северо-восточного направлений, так как «они особенно интересны для компаний добывающих металл». Кроме того, прогнозируется рост спроса на складские комплексы, расположенные на Бетонном кольце, трассе А-107. «До 2010 года планируется завершить программу по реконструкции и расширению этой трассы с целью перенаправить транзитные потоки в обход Москвы. На фоне сильной загруженности основных магистралей на подъезде к Москве, многие крупные операторы предпочтут хранить грузы в отдалении от МКАДа», - заключает Михаил Гец.

Если же обратиться непосредственно к рейтингу конкретных трасс, то, по данным Blackwood, безусловным лидером является Ленинградское шоссе, на втором месте Минское и Киевское направления, а третью позицию занимает Ярославская трасса.

Спрос перевалил за миллион

Как отмечают большинство специалистов, одним из основных отличий рынка складской недвижимости является чрезвычайно высокий спрос, стремительно опережающий предложение. По мнению Михаила Геца, неудовлетворенный спрос на помещения класса «А» и «В» составляет на данный момент приблизительно 1,3 млн. кв. метров. «Необходимо отметить, что спрос формируется как за счет компаний, расширяющих свои площади, так и за счет арендаторов, неудовлетворенных качеством арендуемых ими сладов», - подчеркивает эксперт. Примерно то же число называют аналитики компании «Colliers International». По их данным, «уровень спроса на качественные складские помещения оценивается в диапазоне от 1 млн кв. м до 1,2 млн кв м, из которых активный спрос составляет только примерно половину». Как отмечает Игорь Казимов, «объем неудовлетворенного спроса на качественные складские площади в первом полугодии 2005 года составляет 550 000 – 650 000 кв. метров.

Предложение в этом сегменте очень сильно отстает от весьма высокого спроса по нескольким причинам. По мнению специалистов департамента индустриальной недвижимости Penny Lane Realty, на начало III квартала 2005 года свободны менее 1% складов класса «А», 4-6% класса «В» и не более 35% класса «C» и «D». Как отмечают аналитики, появляющиеся новые качественные складские помещения обычно сдаются в аренду уже за 6 месяцев до сдачи объекта в эксплуатацию. «Около 30% всех арендаторов готовы сменить арендодателя в ближайшее время. Таким образом, несмотря на выход на рынок новых площадей, уровень спроса на высококачественные склады еще долгое время будет значительно превышать предложение. До конца этого года уровень неудовлетворенного спроса может вырасти на 10-15%», - добавляет Михаил Гец.

Однако, как считает Игорь Казимов, «несмотря на планируемый рост предложения до конца этого года, ситуация в данном сегменте рынка коммерческой недвижимости значительно не изменится, во многом из-за того, что практически все объекты, которые планируется сдать в эксплуатацию в этом году уже арендованы или заняты под ответственное хранение».

В целом, по данным Blackwood, в первом полугодии 2005 года уровень предложения на открытом рынке, то есть количество помещений, предлагаемых в аренду или на продажу, составил около 600 тыс. кв. м, включая построенные и строящиеся объекты, ввод в эксплуатацию которых планируется в конце этого года, либо в начале следующего.«Притом готовые складские комплексы представлены в основном реконструированными помещениями класса «В», строящиеся же объекты являются в большинстве своем логистическими комплексами класса «А» и отвечают всем международным стандартам», - говорит Михаил Гец. Однако в компании Colliers International приводят менее оптимистичные цифры: «предложение площадей, которые будут готовы к въезду арендатора хотя бы до конца года, составляет не более 60-80 тыс. кв. метров».

Другой причиной такого небольшого предложения, по мнению Игоря Казимова, является тот факт, что в последнее время крупные компании все чаще арендуют склады, построенные девелопером по их индивидуальным требованиям – «build-to-suit». «В связи с данными тенденциями на рынок попадает незначительная часть вновь построенных качественных помещений», - считает эксперт.

Ценовой аспект

Сегмент складской недвижимости существенно отличается от других типов коммерческой недвижимости, прежде всего, меньшим количеством затрат для реализации проекта, а следовательно арендные ставки в складских комплексах значительно ниже. Для сравнения, по данным компании Blackwood, если себестоимость строительства офисного центра составляет $1000-1500 за квадратный метр, торгового центра – от $700-1000, то себестоимость складского комплекса международного комплекса варьируется от $500 до $700 за квадратный метр. В связи с этим, как отмечает Михаил Гец, средняя арендная ставка в складском комплексе равна $130-180 за квадратный метр.

Сходные цифры приводят и специалисты «Colliers International». «Рынок по-прежнему находится в стадии стабилизации на уровне 150-160 за кв. метр в год (не включая НДС) за помещения международного класса, причем от $15 до $25 из них составляют эксплутационные расходы. Складские площади более низкого стандарта предлагались по ставкам $110-130 за кв. метр в год (не включая НДС)», - отмечают аналитики компании.

Средняя ставка продажи складских площадей также ниже, чем в других сегментах коммерческой недвижимости: по данным Blackwood, на рынке офисной недвижимости этот показатель составляет $3500-5000 за кв. метр, в торговых центрах – $3000 за кв. метр, тогда как в складах всего от $800 до $1100 до кв. метр. При этом срок окупаемости складских помещений значительно длиннее аналогичного периода в других сегментах и составляет 5-8 лет, при том что доходность инвестиций наиболее велика и находится на уровне 15-20%.

Как отмечают эксперты, в ближайшее время снижения ставок на рынке складской недвижимости ожидать не стоит. «Несмотря на высказываемые ожидания по снижению процентных ставок, такого снижения не произошло по причине продолжающегося дисбаланса между спросом и предложением. Как ожидается, арендные ставки сохранятся на текущем уровне до конца 2005 года», - прогнозируют аналитики «Colliers International».

Тенденции рынка

По мнению Михаила Геца, в течение трех лет предложение в этом сегменте рынка будет стабильно увеличиваться в среднем на 300—400 тыс. кв. м в год, но такими же темпами будет увеличиваться и спрос, который девелоперам все равно не удастся полностью удовлетворить. «В среднесрочной перспективе можно отметить следующие ключевые параметры изменения спроса: повышение требований арендаторов к качеству складских помещений, увеличение спроса в сегменте складов класса «А», а также увеличение количества запросов на складские помещения в районах концентрации крупных торговых комплексов», - считает эксперт.

Однако, как отмечают специалисты «Colliers International», несмотря на развитие складской недвижимости, еще в первом полугодии 2005 года у девелоперов возникали некоторые сложности, в частности выход логистического комплекса «Логопарк» был отложен на год в связи с проблемами зонирования земельного участка. «Ряд других заявленных проектов, в том числе очень крупных, не получили ожидаемой популярности у потенциальных арендаторов из-за недостаточной продуманности как общей концепции застройки, так и сдачи в аренду и продажи», - считают эксперты.

Несмотря на развитие конкуренции, некоторые эксперты прогнозируют снижение арендных ставок на рынке складской недвижимости. По мнению Михаила Геца, «несмотря на превышение спроса над предложением, ожидается уменьшение активности верхнего слоя платежеспособного спроса, что приведет к снижению в целом по рынку уровня арендных ставок». При этом, по словам эксперта, снижения рыночной стоимости складских помещений ожидать не стоит, так как «прогнозируется снижение уровня требований потенциальных инвесторов к ожидаемой доходности в данном сегменте рынка». Как в общем уже произошло во многих других сегментах столичного рынка недвижимости.

Комментарии специалистов:

Игорь Казимов, директор департамента индустриальной недвижимости Penny Lane Realty:

Основные отличия рынка складской недвижимости от других сегментов коммерческой недвижимости заключаются в следующем: для выхода на этот рынок нужен относительно не большой объем инвестиций, срок окупаемости объектов составляет от 4 до 7 лет, на самом рынке достаточно высока ликвидность складов класса «А» и «В», а спрос на качественные помещения превышает предложение в 8-10 раз, ввиду чего наблюдается огромный дефицит достойных складских помещений.

Во втором полугодии 2005 года можно говорить о существенном увеличении инвестиционной активности, ввиду довольно большого количества факторов: значительное количество финансовых и инвестиционных компаний ведут активную скупку земельных участков и помещений из производственного-складского фонда под реконструкцию и строительство. Инвесторов привлекает не только высокая доходность данного сегмента рынка коммерческой недвижимости, но и относительно невысокий уровень конкуренции.

Дата публикации: 10:20 06 сентября 2005

Источник: bpn.ru