Гипермаркет или гипербазар?

Международные рейтинговые агентства в последние годы отмечают, что развитие потребительского рынка в России идет самыми быстрыми темпами в мире. Сегодня эта отрасль экономики обеспечивает более 20% отечественного ВВП. Между тем, по данным социологических исследований, на этом фоне меняются приоритеты покупателей: фактор цены отходит на второй план - важнее становится качество, которое может быть заверено торговой маркой и местом приобретения товара. Рынки постепенно теряют свои позиции в борьбе за покупательские предпочтения с магазинами. Важную роль при этом играют профессиональные торговые центры, привлекающие народ широчайшим набором товаров, услуг и развлечений. Особенно это заметно в Московском регионе.

Все шире, и больше, и выше

Индустрия торговых центров в России продолжает бурно развиваться, постепенно выходя на мировой уровень. Так, в прошлом году состоялся ввод в эксплуатацию ТЦ "МЕГА-2 - Химки" площадью 270 тыс. кв. метров. Как говорят эксперты, этот объект в полной мере отвечает международным требованиям, предъявляемым к профессиональным торгово-развлекательным центрам. Всего в 2004 году в столице было открыто 11 новых ТЦ, среди которых можно выделить ТРЦ "Вейпарк", гипермаркет "Ашан" в подмосковном Красногорске, а также ТЦ "РИО", якорем в котором стал первый гипермаркет-дискаунтер компании "Седьмой континент", получивший название "Наш гипермаркет".

По данным Colliers International, за первое полугодие 2005 года предложение торговых площадей в профессиональных ТЦ увеличилось на 108 тыс. кв. метров. Таким образом, в июле их суммарный объем достиг 1,1 млн. кв. метров. А общая площадь в столичных ТЦ в целом составила около 2,5 млн. кв. метров. При этом рынок в Москве еще очень далек от насыщения. На тысячу человек приходится всего 111 кв. метров. Ожидается, что к 2010 году показатель увеличится более чем в 2 раза - до 300 кв. м на тысячу жителей. Но и этого будет мало.

Не так давно объявлено о планах реализации нескольких крупных проектов в центре города. Это подземные комплексы "Пушкинская площадь", "Павелецкая площадь", "Тверская застава". Рядом с Киевским вокзалом планируется строительство наземного ТЦ, будет расширяться "Смоленский пассаж", продолжаются строительство второй очереди торгового дома "ЦУМ" и реконструкция ТЦ "Гименей".

Рождение гигантов

В Colliers International отмечают тенденцию к созданию комплексов регионального и суперрегионального масштабов (площадью более 100 тыс. кв. метров). Сейчас в процессе реализации находятся проекты ТЦ "Метрополис" на Войковской (80 тыс кв.м), "Retail Парк" на развилке Каширского и Варшавского шоссе (47,5 тыс.), "Рамстор" на Севастопольском проспекте (свыше 53 тыс. кв. м), а также "Авиапарк" на Ходынском поле и ТЦ в центре "Москва-Сити". Крупные торговые комплексы появятся на месте промышленных предприятий, выведенных за территорию города в рамках соответствующей программы Правительства Москвы, - завода им. Орджоникидзе и 1-го хладокомбината. Большой ТЦ будет возводиться в подмосковном Реутове. Особое значение будет иметь строительство гипермаркета "МЕГА-3 - Белая дача" общей площадью 240 тыс. кв. м. Инвестиции в этот проект составляют 0 миллионов.

По словам Максима Гасиева, директора Департамента торговой недвижимости Colliers International, эти объекты в дальнейшем окажут системообразующее влияние на рынок торговой недвижимости. Правда, их появление сильно усложнит жизнь небольшим торговым объектам (8-10 тыс. кв. м), не говоря уже о предприятиях с неудачной концепцией.

Выбор растет за счет европейских марок

Ассортимент товаров и представленных брендов на прилавках московских гипермаркетов сегодня становится гораздо разнообразнее, в основном за счет европейских одежных марок - английских, немецких, французских и испанских. К ним подтягивается Польша. По словам Юлии Никуличевой, заместителя директора отдела стратегического консалтинга и исследований рынка Jones Lang LaSalle, массовый выход новых торговых операторов на российский рынок связан с появлением ТЦ "МЕГА-2" в Химках. Крупные компании оценили блестящую репутацию владельца объекта - ИКЕА, а также удачное месторасположение комплекса. Постепенно освоившись и оценив перспективы, они стали занимать площади и в других проектах.

Между тем, по оценкам специалистов, пик спроса со стороны арендаторов еще не настал - он ожидается в 2008 году.

Данные Colliers International о распределении ставок аренды по профилям представлены в таблице. Ожидается, что, начиная с 2007 года, стоимость аренды начнет постепенно снижаться в связи с ростом количества современных ТЦ и усиления конкуренции между владельцами объектов за привлечение известных брендов. При этом девелоперы будут поддерживать уровень доходности, рассчитывая арендные ставки от процента с оборота. Стоимость реализации проектов сегодня растет. Однако стабильность арендных ставок, высокий спрос на площади в разрекламированных ТЦ и пока сравнительно небольшая конкуренции позволяют сохранить привлекательный для инвесторов уровень доходности, наиболее высокий на московском рынке коммерческой недвижимости. В то же время ставка капитализации имеет тенденцию к снижению, и в настоящий момент в зависимости от объекта она колеблется в районе 13-16 процентов.

Планируют ТЦ, а строят "шанхай"

К сожалению, одним из основных симптомов "болезни роста" остается непонимание вопроса: что на современном рынке соответствует уровню профессиональных гипермаркетов, а что, как говорится, и рядом не стояло. Под вывеской "торговый центр" часто можно увидеть несколько ларьков и рыночных прилавков, разместившихся под одной крышей. Плохо, что таковыми эти "шанхаи" считают и в муниципалитете, от которого зависит определение ниши торговых центров в градостроительной политике, а, соответственно, и судьба многих проектов. Московские власти, по инициативе которых были облагорожены сельскохозяйственные и вещевые рынки, искренне полагают, что число ТЦ в столице приближается к 300, тогда как профессионалы, в самом лучшем случае, называют цифру, не превышающую 100. Чиновники никак не хотят взять в толк, что базар, перенесенный под крышу, не становится автоматически торговым центром.

Да и очень многие проекты из тех, которые изначально задумываются как серьезные, впоследствии оставляют желать лучшего из-за неграмотного подхода к реализации девелоперского цикла, отсутствия информационной базы и несовершенства законодательно-нормативной системы. Без кардинального пересмотра концепции, без реконструкции (вплоть до полной) такие предприятия обречены на убыточность и вымирание.

Дата публикации: 10:31 07 сентября 2005

Источник: bpn.ru