Что входит в работу генподрядчика на объекте жилой и коммерческой застройки

Заказчик, который впервые выходит на стройку с договором генподряда, обычно представляет себе бригады и технику. На практике основной объём работы генподрядчика лежит в другой плоскости: это управление очередностью, документами и десятком смежных организаций, каждая из которых готова начать не раньше, чем закончит предыдущая.

Зона ответственности, которой нет в смете

Генподрядчик отвечает за объект целиком, включая то, что не заложено отдельной строкой. Площадка, бытовой городок, временное электроснабжение и водоснабжение, вывоз грунта и строительного мусора, пожарный режим, охрана труда на всех участках, включая участки субподрядчиков, — всё это его забота. Сюда же относится проект производства работ: без ППР на монтаж краном, на земляные работы в стеснённых условиях, на работу на высоте начинать нельзя, и согласовывать их приходится до выхода техники.

Документы, которые закрывают каждый этап

Организация строительства регламентирована СП 48.13330, и состав исполнительной документации определён заранее. На каждый скрытый вид работ оформляется акт — АОСР, к нему подшиваются схемы, протоколы испытаний, паспорта и сертификаты материалов, журналы работ. Если каркас забетонирован, а протоколов прочности на контрольные образцы нет, формально этап не закрыт. Поэтому опытный генподрядчик собирает документы параллельно работам, а не в конце, когда часть субподрядчиков уже ушла с объекта.

Координация субподряда — основная часть работы

На объекте среднего размера одновременно работают монолитчики, электрики, вентиляционщики, сантехники, фасадчики, отделочники. Классическая потеря времени возникает на стыках: отделка не может начаться, пока не закрыт контур и не сдана черновая инженерка, а инженерка упирается в неготовые отверстия и закладные в монолите. Генподрядчик держит график этих стыков и решает коллизии до того, как они станут простоем.

Что смотреть при выборе подрядчика

Короткий практический тест — попросить перечень выполненных объектов с составом работ по каждому. Если подрядчик открыто показывает, что именно делал на объекте, а не ограничивается названием жилого комплекса, с ним проще обсуждать и ваш проект. Например, у московской компании ДМ Констракшн на сайте по каждому объекту указан состав работ, и видно, что кроме генподряда компания сама ведёт монолит, буровые, инженерные системы, отделку и фасады — то есть основные этапы не передаются в третьи руки.

Второй вопрос, который стоит задать до договора, — кто со стороны подрядчика будет вести объект и какие работы он планирует отдавать на субподряд. Ответ на него говорит о реальных силах компании больше, чем портфолио.