Что ждёт рынок недвижимости России в 2022-2023

Что ждет российский рынок недвижимости в ближайшие два года? Уверенный рост, падение или умеренная стагнация? Давайте разбираться.

Новый год принес россиянам, планирующим взять ипотечный кредит, ряд неприятных сюрпризов. 11 января 2022 года большинство кредитных организаций страны увеличили процентные ставки до двузначных цифр. Еще недавно многие надеялись, что на фоне некоторой политической и экономической стабилизации, условия кредитовая станут как в Чехии и Австрии. Сегодня эти мечты разбились о жестокую реальность.

Задержит ли это решение рост цен на недвижимость и каким образом оно повлияет на покупательскую способность россиян? Попробуем ответить на эти вопросы вместе.

Краткий экскурс в историю

Развитие ипотеки в России берет начало с 1997 года и представляет собой достаточно интересную картину для экономистов. Отправной точкой считается создание Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Правда, поначалу банки не решались выдавать кредиты под приобретение жилья гражданам напрямую.

В начале нулевых годов ставка составляла 40%. Столь высокая цифра была обусловлена тяжелой ситуацией внутри страны: банки были вынуждены таким образом страховаться от невыплат. В последующие годы наблюдалось небольшое, но устойчивое снижение процента. Активно пользоваться этой возможностью граждане начали только с 2005 года. Эксперты даже ввели новый термин – «ипотечная революция». Обратной стороной процесса стало серьезное повышение стоимости квадратный метр. Особенно это было заметно в столице, где цены скакнули аж на 300%.

Ситуацию изменил очередной экономический кризис, пик которого пришелся на 2008-2009 годы. Тогда процентная ставка достигла почти 20%.

Едва экономика начала восстанавливаться, развернулись события 2014 года, которые вновь заставили банки повышать процентное бремя для своих заемщиков. Отдельно пострадали так называемые «валютные ипотечники», которые брали ипотеку в долларах или евро. И если кто-то брал такую ипотеку обдуманно, поскольку доход также получал обдуманно, как например профессиональные игроки в покер, которые играли онлайн в покер-румах, например на BetOnline. То заемщики имевшие доход в рублях, а ипотеку в валюте, очень сильно пострадали из-за резкого скачка курса.

С 2015 года экономическое положение начала постепенно выплавляться, а процентная ставка – соответственно, снижаться. Однако с 2018 года тенденция вновь изменилась, теперь в сторону повышения.

Со временем АИЖК была переименована в ДОМ.РФ. Организация является главным регулятором ипотечного рынка в стране. Одновременно она разрабатывает программы по доступному кредитованию. Именно благодаря ей тысячи российских семей обзавелись собственным жильем. Ставка для отдельных категорий снизилась до 4,77% в год.

По сравнению с теми условиями, которые предлагались в 2000 г., согласитесь, это серьезный прогресс.

За 2020-2021 гг. рост рынка ипотечного кредитования в РФ составил почти 30%. Однако к концу 2021 г., из-за очередного увеличения ключевой ставки Центрального Банка до 8,5%, количество выданных кредитов упало на 25-45%. Некоторые банки смогли приспособиться к новым условиям и даже улучшить свои экономические показатели.

Развитие жилищного строительства

В России отрасль развивается достаточно успешно и последовательно. Количество возведенных квадратных метров увеличивается с каждым годом. Введение эскроу-счетов позволило серьезно сократить число мошенничеств при приобретении квартир в строящихся домах.

На российском рынке представлены несколько крупных игроков. Их конкуренция не позволяет чрезмерно завысить стоимость квадратного метра, а тем более заморозить отрасль. Объем строящегося жилья на данный момент равен 94,4 млн. кв.м. По оценкам экспертов, для удовлетворения спроса эта цифра должна составлять не менее 120 миллионов.

А как там у них…

В западных странах в эти годы наблюдались аналогичные тенденции. Например, ипотечная ставка для немцев или испанцев в период с 2003 года по настоящее время сократилась с 5,48% до 1,32%. Еврокомиссия и национальные правительства прилагают немало усилий для поддержания ипотечной активности граждан. С недавних пор правом обзавестись жильем с низкой ставкой могут воспользоваться даже иностранцы. Срок кредита варьируется от 20 до 30 лет.

Средняя стоимость квадратного метра в Европе гораздо выше, чем в России или даже в Москве. В Германии она составляет около 600 тыс. рублей. Аналогичный показатель для российской столицы за январь 2022 года равен 293,98 тыс. руб. (по данным РБК).

С другой стороны, население западных стран сильно закредитовано. Общая задолженность по всем видам кредитов пот отношению к валовому внутреннему продукту (ВВП), например, в Германии доходит до 53%, в США до 75%, а Соединенном Королевстве – до 87%. У нас эта цифра держится на уровне 17%.

Также на западе очень высокие показатели общей задолженности стран от отношения к ВВП - 90% в среднем по ЕС. Жители этих государств уже на протяжении нескольких поколений живут в долг, а для обслуживания внешней задолженности некоторые страны затрачивает почти половину своих доходов.

Что ждет российский рынок недвижимости?

Наша экономика характеризуется слабой вовлеченностью населения в кредитный оборот и отставанием темпов строительства жилья от текущего спроса. Это заставляет федеральные власти задуматься о мерах по стимулированию ипотечного рынка. Особенно это актуально для бедных категорий населения. Для них собираются разрешить некоммерческий наем жилья без права на приватизацию, что может серьезно подогреть интерес граждан к ипотечному кредитованию.

Эксперты прогнозируют, что основным фактором, тормозящим развития отрасли, являются низкие доходы россиян, безработица, слабая вовлеченность граждан в бизнес и жесткость кредитной политики Центрального Банка.

Уважаемые подписчики, мне будет интересно узнавать Ваше мнение о статье и перспективах рынка ипотечного кредитования в России.

Давайте подискутируем вместе!