Как банки и МФО оценивают недвижимость под залог: Понимание разных видов стоимости и факторов дисконтирования

Введение

Понимание процесса оценки недвижимости — ключевой фактор при оформлении займа под залог. В этой статье мы рассмотрим основные типы стоимости, используемые при оценке, а также разберемся, каким образом различные факторы могут влиять на дисконт от рыночной стоимости, применяемый банками и другими организациями.

Виды стоимости

Оценочная стоимость

Это профессиональная оценка стоимости объекта недвижимости, основанная на ряде факторов, таких как местоположение, физическое состояние объекта, состояние рынка и др. Оценочная стоимость представляет собой прогноз стоимости сделки при продаже объекта.

Залоговая стоимость

Залоговая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, которую банк или другая кредитная организация устанавливает как обеспечение займа. Обычно залоговая стоимость ниже оценочной, чтобы учесть возможные риски.

Бухгалтерская стоимость

Бухгалтерская стоимость — это стоимость объекта, занесенная в бухгалтерские книги владельца. Она может значительно отличаться от оценочной и залоговой стоимости и обычно определяется исходя из исторической стоимости и амортизации.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость, по определению Центробанка РФ (Положение № 254-П), — это оценочная стоимость сделки с недвижимостью при условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, а сделка не подвержена принуждению.

Дисконт от рыночной стоимости в банках и других организациях

Величина дисконта, применяемого банками и другими организациями при определении залоговой стоимости, варьируется в зависимости от типа объекта недвижимости и ряда других факторов. В таблице ниже представлены общие рамки дисконта для разных типов недвижимости.

Вид недвижимости Дисконт от рыночной стоимости (Банки) Дисконт от рыночной стоимости (Профильные МФО) Квартиры 10-30% 5-25% Дома 20-40% 15-35% Загородная недвижимость 25-45% 20-40% Коммерческая недвижимость 20-50% 15-45% Земельные участки 30-50% 25-45% Недостроенная недвижимость 50-70% 45-65%

Здесь мы видим, что профильные МФО могут предложить более выгодные условия по дисконту, что позволяет заемщикам получить больше средств при использовании их недвижимости в качестве залога.

МФО и КПК: меньше дисконт, больше выгода

Кроме банков, займы под залог недвижимости предлагают и другие организации, такие как микрофинансовые организации (МФО) и кредитные потребительские кооперативы (КПК). Они специализируются на такого рода услугах и могут предложить более привлекательные условия по сравнению с банками. Например, дисконт от рыночной стоимости, применяемый МФО и КПК, обычно ниже, что позволяет заемщику получить большую сумму займа.

Факторы, влияющие на дисконт

При определении дисконта организации учитывают ряд факторов, которые могут повысить или понизить его значение. Давайте рассмотрим некоторые из них.

Факторы, уменьшающие дисконт:

• Расположение объекта в крупном городе. Это обусловлено высоким спросом и ликвидностью рынка недвижимости в больших городах.
• Недвижимость находится в центре города. Центральные районы обычно считаются более привлекательными для жизни и бизнеса.
• Объект находится в новостройке. Новые здания обычно предлагают современные планировки и инфраструктуру, что увеличивает их привлекательность для потенциальных покупателей.

Факторы, увеличивающие дисконт:

• Старый жилой фонд. Старые здания обычно требуют больших затрат на ремонт и обслуживание, что снижает их стоимость.
• Наличие деревянных перекрытий. Это может снизить безопасность объекта и усложнить его эксплуатацию.
• Неактуальный или плохо выполненный ремонт. Это может потребовать дополнительных затрат от потенциального покупателя.
• Несогласованный ремонт. Любые изменения, осуществленные без соответствующих разрешений, могут вызвать проблемы с законом и уменьшить стоимость объекта.

Заключение и рекомендации

Оценка недвижимости — это сложный процесс, но, обладая базовыми знаниями о принципах и методах оценки, вы можете получить более полное представление о процессе и улучшить свои шансы на получение выгодных условий займа.

Если вы рассматриваете возможность взять займ под залог недвижимости, рекомендуем обратиться в федеральные профильные компании с большим опытом. Это обеспечит максимальную сумму займа, низкую вероятность отказа и быстроту сделки.