Ипотеку заказывали?

В Москве за счет кредитов с начала года куплено менее 10 процентов квартир. В западных странах в кредит приобретается более 90 процентов жилья.

За разговорами об ипотеке почти не видно дела, и по этому поводу в понедельник опять досталось от президента РФ Федеральному правительству. Что ни заседание по социальным программам, то нагоняй по поводу ипотеки, развитие которой тормозится как будто специально. Никак не удается придать процессу ускорение. Не пинками же гнать чиновников.

- От качества жилья во многом зависит здоровье людей, их семейное благополучие. Однако более комфортная квартира или дом, по сути, пока остаются лишь мечтой для миллионов российских семей, - признал Владимир Путин. Он поручил завершить, наконец, формирование нормативной базы, необходимой для выпуска ипотечных ценных бумаг, разработать механизм субсидирования ипотечных кредитов, значительно увеличить уставный капитал Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК), предоставив ему серьезные государственные гарантии, распорядился в месячный срок согласовать все требуемые документы и обеспечить полноценное функционирование накопительной ипотечной системы.

И тут возникает дежавю - как будто мы все это уже видели и слышали и три, и пять лет назад. Неужели действительно ничего не меняется?

Кредит доверия

Ровно 30 лет назад железный занавес для меня каким-то непостижимым образом раздвинулся, и я впервые поехала в Париж.

Среди множества невероятных впечатлений самым невероятным было такое: оказывается, несчастные французы живут в домах и квартирах, за которые им приходится расплачиваться всю жизнь.

Поселиться в новом жилище в молодости и платить за него до самой старости - это казалось нам ужасным. И мы увлеченно и с жаром просвещали французов: а у нас квартиры дают бесплатно, и квартплата у нас, не поленились посчитать, всего процента три от среднего заработка.

Теперь и у нас лавочка закрылась, и мы дожили до возможности выбрать любое жилье, хоть целый дом, заплатить за него первый взнос - и потом так же, как во всем цивилизованном мире, платить, платить, платить. Так что же мы не бросились следовать примеру европейцев? И почему все призывы сделать жилье доступным любому россиянину уходят в никуда? Господа, нам с вами просто не верят. Наши банки, даже самые устойчивые, все равно слегка пошатываются от непредсказуемых экономических ветров. И им на все нужны надежные гарантии. Даже когда банков в стране было всего штуки три и они крепко стояли на ногах, получить солидный кредит было не так-то просто.

Ипотека в переводе с греческого означает залог. Это особенность банковской политики - кредитные учреждения стараются со всех сторон обставиться разного вида защитными сооружениями.

Поэтому обыкновенному человеку интереснее взять просто кредит, а банку - выдать ипотечный, поскольку он подстрахован залогом. А это значит, если вы вдруг окажетесь неплатежеспособным, кредиторы ваше имущество продадут и возместят свои убытки. Зато - внимание! - если вы берете ипотечный кредит, квартира сразу оформляется в вашу собственность, а если простой - она станет вашей только после окончательного расчета с банком.

Вторая линия банковской обороны - непомерно высокий процент за пользование кредитом. Опять-таки из боязни, что мы кредиторов надуем. Сейчас ссуды на покупку жилья активно выдают около 40 банков, каждый из которых имеет 2-3 собственные ипотечные программы. Процентные ставки - от 9 процентов годовых в валюте, срок погашения кредита - до 25 лет. Так что из тех, кто рискнул взять кредит, большинство, примерно 85 процентов, предпочитают брать его в валюте.

Линия обороны отступает

Но получить денежки на таких условиях по-прежнему непросто. В большинстве банков надо в обязательном порядке официально подтвердить свою белую зарплату и желательно - дополнительные источники дохода. Лучше быть не старше 40 лет, успешно продвигаться по службе, не иметь много иждивенцев и претендовать на покупку квартиры на вторичном рынке жилья. Если эти условия идеально не совпадают, придется повозиться - банки сразу просчитывают риски и увеличивают процентную ставку. Поэтому многие и опускают руки, считая, что взять ссуду нереально.

Между тем прошлогодний финансовый мини-кризис настолько снизил спрос на жилье, что на перегретые цены пришлось накинуть уздечку. В 2003-2004 годах рывок составлял от 30 до 45 процентов, и люди просто не успевали угнаться за таким ростом и накопить на первый взнос.

Теперь цены на недвижимость хоть и ползут вверх, но со скоростью черепахи - на 0,5-2 процента в месяц. И у многих появилась реальная возможность внести первые 30 или 50 процентов стоимости жилья - в зависимости от того, у кого вы его покупаете.

К тому же недвижимости на рынке полно, и ее надо продавать.

Заметим, нередко владельцы этой недвижимости - сами банки, раскумекавшие, что именно на этом рынке можно отхватить самый солидный процент прибыли. И им приходится выкручиваться, чтобы жилье продать, поэтому кредитная политика банков становится чуть более гибкой, и по некоторым программам ставки снизились - в первую очередь по федеральной программе АИЖК (Агентства по ипотечному жилищному кредитованию). Но все равно ниже 14 процентов годовых в рублях пока не опустился никто (в Европе берут 3-4 процента). И это главный тормоз.

Слава богу, потихоньку банки начинают принимать во внимание и тех заемщиков, которые не могут подтвердить свои белые доходы. Для них разрабатываются специальные программы. Кроме того, некоторые кредитные учреждения сократили сроки рассмотрения заявок с 2-4 недель до нескольких дней и теперь подумывают над тем, чтобы столько же времени уходило на оформление сделки после того, как клиент подберет себе квартиру.

Спрос в десять раз выше

Сейчас по всей России выдается порядка 30-40 тысяч ипотечных кредитов в год - при том, что улучшить свои жилищные условия хотели бы примерно 70 процентов россиян. С точки зрения президента фонда "Институт экономики города" Надежды Косаревой, спрос превышает предложение в десять раз. В официальных правительственных программах предусматривается выдача 1 млн. кредитов к 2010 году. Но пока, как мы убеждаемся на собственном опыте, конкретных шагов в этом направлении почти нет, одни лозунги и призывы.

По словам специалиста по недвижимости Михаила Балакина, в прошлом году было выдано ипотечных кредитов на 400 млн. долларов, в этом эксперты ожидают увеличения до 800 млн. Однако ничего хорошего непосредственно для застройщиков тут нет, поскольку основные сделки по ипотеке совершаются на вторичном рынке, а в новостройках всего 1,5-2 процента. Почему? Да потому, что мы застройщикам тоже не очень-то верим - кидалова на рынке еще не построенной недвижимости сколько угодно. Всего же доля купленных по различным ипотечным программам квартир составляет около 10 процентов в общем объеме сделок на первичном и вторичном рынках. При нынешнем количестве нуждающихся - просто смех!

Комментарий

Генеральный директор одного из самых солидных столичных агентств по недвижимости, известный риелтор Григорий ПОЛТОРАК:

- Конечно, развитию ипотеки мешают, в первую очередь, высокие процентные ставки. В сознании людей пока не укладывается, что, хотя квартира по ипотеке в итоге обойдется почти в два раза дороже, человек заплатит эти деньги в будущем, а не сразу. Во-вторых, постепенно увеличивается заработная плата. В-третьих, нельзя забывать об инфляции. Таким образом, покупая сегодня недвижимость за будущие деньги, люди выигрывают многократно, а покупка по ипотеке на самом деле обойдется не в два раза дороже, а в полтора раза дешевле.

Конечно, новостройки больше подходят для ипотеки, хотя ипотекой в полном смысле слова их назвать нельзя, поскольку нет предмета залога. Но бояться новостроек не стоит.

На мой взгляд, есть два подхода к стимулированию ипотеки и повышению доступности жилья. Первый - полная или частичная компенсация процентной ставки по кредиту. Существуют социальные программы, согласно которым определенным категориям граждан дотируется ставка по кредиту: человек платит не 10 процентов, а только 7, остальные 3 дотирует государство.

И есть другой подход, на мой взгляд, более правильный. Я имею в виду дотацию первоначального взноса, которая существенно расширяет сферу доступности ипотеки. Например, программа "Молодая семья" рассчитана на частичную дотацию первоначального взноса, что существенно расширяет круг потенциальных покупателей. Это правильная программа, поскольку ориентируется на социально перспективных людей, тех, кто имеет работу, потенциальную возможность роста, и стимулирует рождение детей. Есть программы, нацеленные на определенные профессиональные или социальные группы, например, программы для сотрудников железных дорог, государственных служащих и т. п. Так что государство в определенной степени избирательно в данном вопросе: помогает тем, кого считает наиболее нуждающимися или наиболее перспективными.

Дата публикации: 14:32 08 сентября 2005

Источник: bpn.ru