Основная тенденция рынка элитного жилья в Петербурге

Основная тенденция рынка элитного жилья в Петербурге - покупателям важна совокупность всех факторов, влияющих на улучшение качества жизни.

Стагнация жилищного рынка Петербурга, начавшаяся в 2004 году, практически не коснулась элитного сегмента. Как отмечают эксперты, активность продаж жилья класса premium остается последние два-три года на неизменном уровне - 3-4 тыс. квартир ежегодно (включая вторичный рынок). Общий индекс цен в этом сегменте рынка (от 2,5 тыс. до 10 тыс. долларов за квадратный метр) медленно, но продолжает расти. Таким образом, элита в настоящее время - единственный сектор петербургского жилищного рынка, где нет спада: быстро раскупаются практически все квартиры, особенно в новых домах, а спрос в целом превышает предложение.

Однако аналитики прогнозируют, что позитивная ситуация на рынке элитного жилья изменится уже в следующем году. Одна из основных причин - смена приоритетов в потребительских предпочтениях большинства покупателей. Если до недавнего времени основным критерием элитарности считалось местоположение объекта, то сейчас на первое место выходят его технические параметры, а также сопутствующая инфраструктура. Покупатели элиты приобретают не столько адрес, сколько максимально комфортное жилье, и это уже ощущают некоторые участники рынка.

Вторая тенденция - покупательская активность все явственнее смещается в первичный сегмент, причем наибольшим спросом пользуется готовое или почти достроенное жилье. Кроме того, как отмечают представители строительных компаний, среди элитных клиентов растет число желающих покупать квартиры в рассрочку. Однако в настоящий момент количество предложений, отвечающих всем этим требованиям, ничтожно мало. Таким образом, можно сделать вывод, что уже очень скоро основными конкурентными преимуществами компаний на рынке элитного строительства станут высокий уровень технической и сопутствующей инфраструктуры, а также наличие соответствующих кредитных программ.

Кто в элите?

Анализируя итоги первой половины 2005 года, эксперты отмечают, что существенных изменений в "географической" структуре спроса не произошло. Элитную недвижимость в Северной столице по-прежнему покупают петербуржцы: в структуре продаж их доля составляет 90%. "Пресловутое мнение, что москвичи скупают в Петербурге элитные квартиры, на деле - не более чем миф, - говорит генеральный директор ООО "Центр развития проектов корпорации "Петербургская Недвижимость"" Илья Еременко. - Московских покупателей жилья класса premium не больше 3%". Доля иностранцев, по оценкам опрошенных нами представителей компаний, еще меньше - не больше 2%. Причем, отмечает заместитель директора компании "Невский синдикат" Юрий Полищук, зарубежные покупатели - это в основном бывшие советские эмигранты либо иностранные граждане, создавшие семьи с петербуржцами и решившие поселиться в России. Куда более весомый вклад в оставшуюся 10-процентную долю покупателей петербургской элитной недвижимости вносят экономически окрепшие регионы России - Сибирь и Урал. И число "регионалов", по словам представителей компаний, с каждым годом растет.

В сегменте "элиты" быстро раскупаться будут только объекты, максимально соответствующие ужесточившимся требованиям покупателей. Гораздо существеннее другое изменение структуры спроса - кардинально снизилась доля инвесторов. "Раньше доля инвестиционных покупок в среднем составляла 30%, а на отдельных проектах доходила до 40%, - рассказывает директор по маркетингу и продажам "Петербургстрой Skanska" Эдуард Киямов. - Причем значительная часть (20-25%) покупателей вкладывала деньги в элитные квартиры с целью получения прибыли от сдачи в аренду или перепродажи, остальные - вероятно, чтобы просто их сохранить. Сейчас в структуре продаж не более 5-10% инвестиционных покупок". Стоит отметить, что, в отличие от массового сегмента жилищного рынка, где также случился инвестиционный спад (из-за резкого снижения доходности, вызванного неблагоприятной рыночной конъюнктурой), в классе premium основная доля инвесторов зарабатывала не на перепродаже, а на сдаче квартир в аренду.

Однако, по мнению Ильи Еременко (и с ним согласны другие эксперты), сдача в аренду элитных квартир - не такой уж доходный бизнес. "Уровень вложений высок: помимо покупки квартиры необходимо примерно такую же сумму потратить на ремонт и отделку, а срок окупаемости большой - 7-8 лет. Просто раньше, когда люди решали, куда вложить свои "лишние" 300-400 тыс. долларов, покупка и последующая сдача в аренду элитной квартиры оказывалась наиболее доступным вариантом. Но на практике выясняется, что гораздо проще разместить эти деньги на финансовом рынке, чем, видимо, и вызван отток инвесторов", - рассуждает Еременко.

Таким образом, вывод очевиден: элитные квартиры покупают для того, чтобы в них жить. И это, безусловно, накладывает отпечаток на структуру потребительских предпочтений.

Жизнь на первом месте

В элитном сегменте петербургского рынка недвижимости спрос всегда отличался высоким уровнем дифференциации. Общеизвестно, например, что в "золотом треугольнике" (примыкающая к Дворцовой площади зона Невского проспекта, набережной Мойки и т.д.) квартиры приобретают в основном иногородние покупатели (иностранные в том числе). "Редкий петербуржец купит квартиру на Невском, он выберет более тихие места исторического центра", - выражает общее мнение Илья Еременко. Тем более что исторически оживленный Невский проспект никогда не был зоной элитного жилья, дореволюционная петербургская элита предпочитала жить в отдалении от него.

В принципе такие географические предпочтения понятны. Для жителей других городов и стран именно "золотой треугольник" является олицетворением Петербурга. Иностранным и иногородним покупателям в первую очередь важно историческое обаяние, а также высокая концентрация магазинов, кафе и ресторанов, развлекательных заведений. "Нередко иммигранты покупают в "золотом треугольнике" видовые квартиры в домах, не являющихся элитными, их не смущают оставшиеся в подъезде коммуналки, неприглядное состояние парадных и т.д. Связано это с тем, что данная группа клиентов покупает квартиры все-таки не для постоянного проживания в Петербурге", - отмечает Юрий Полищук.

Когда речь идет о постоянной жизни в Петербурге, приоритеты резко меняются. В этом случае, отмечают представители агентств недвижимости, на первый план выходят эргономические характеристики жилья. Директор департамента "Продажи квартир VIP" агентства "Бекар" Леонид Рысев сравнил потребительские предпочтения в сегменте элитной недвижимости с покупательским поведением на рынке автомобилей класса premium: "Состоятельные люди хотят иметь дорогую, но при этом безопасную и удобную машину, чтобы все механизмы четко работали, салон был комфортным, имелись дополнительные опции..."

Понятно, что важнее всего технические характеристики квартир - высокие потолки, удобные планировки, инженерные коммуникации высшего качества, кондиционирование воздуха и очистка воды, автономная котельная и т.д. - все то, что делает жизнь комфортной. Безусловно, и инфраструктура самого дома должна быть соответствующей - современные лифты, просторные холлы, системы безопасности, дополнительный сервис, наконец, парковки, рассчитанные как минимум на два места для каждой квартиры. Именно эти и другие компоненты вкупе с роскошными видами из окон и социальной однородностью среды позволяют присвоить дому статус элитного жилья.

Таким запросам не отвечают не только большинство домов в "золотом треугольнике", но и основная масса реализуемых в настоящее время проектов, претендующих на статус элитных. Как следствие, есть масса случаев, когда клиент, имея желание и деньги, чтобы воплотить свою мечту, так и не находит предложения, способного его удовлетворить.

Леонид Рысев рассказывает: "Не так давно у нас были клиенты из Москвы, мы предложили много вариантов, но ни один из них не устроил потенциальных покупателей. Для москвичей обязательное условие, например, - наличие двух мест на квартиру в гараже. А в Петербурге не во всех домах, позиционирующихся в элитном сегменте, вообще есть парковки. Другие распространенные требования - подъезд с качественной отделкой, в доме должны быть детские игровые комнаты, кабинет врача, помещение для шофера, фитнес- и SPA-центр, в квартирах - потолки 3,30, нормальный вид из окон... В Петербурге таких домов - два-три. В остальных и подъезды узкие, и окна в какие-то колодцы выходят, и так далее по списку. О социальной однородности ближайшего окружения тоже пока приходится только мечтать".

Не все то золото...

По совокупности таких параметров, как местоположение, состояние инфраструктуры, социальная среда и цена, в Петербурге не более пяти элитных домов.

Если рассматривать элитарность недвижимости как совокупность параметров - местоположения, состояния инфраструктуры и цены (от 2 тыс. долларов за квадратный метр), то, по мнению специалистов, в Петербурге не более пяти элитных домов. Это признают и риэлтеры, и представители строительных компаний, и "смежники" - эксплуатирующие предприятия, поставщики материалов для инженерного обеспечения.

По общему мнению, лишь в немногих петербургских элитных домах установлены инженерное оборудование и сети, соответствующие классу premium. В большинстве случаев, считают специалисты, качество водо- и теплосетей, а также других коммуникаций и систем не выше, чем в домах массового спроса. В результате многие жители элитных квартир, потратившие на их приобретение от 200-300 тыс. долларов, через какое-то время начинают мучаться с бытовыми проблемами так же, как обитатели "массового" жилья.

Собеседники корреспондента "Эксперта С-З" отмечали, что таких примеров в Петербурге хватает. Недостаточное внимание большинства девелоперов к качеству строительства и материалов в принципе понятно. Здесь действовал тот же фактор, что и в массовом сегменте жилищного рынка, - превышение спроса над предложением. Однако и в массовом, и в элитном сегменте ситуация быстро меняется. Все опрошенные нами представители строительных компаний отмечают, что требования петербуржцев к инженерной оснастке домов, качеству строительных технологий с каждым днем становятся все жестче.

Потенциальные покупатели начинают предельно четко формулировать свои предпочтения. "Уже не редкость, когда клиенты требуют, например, подробного описания характеристик систем вентиляции и кондиционирования, уточняют, какие именно двери и чьего производства будут установлены, марку и модель лифта и т.д.", - говорит Эдуард Киямов. Добавим, что и состояние инфраструктуры дома становится одним из основных критериев при выборе квартиры. "В настоящее время для покупателей элитного жилья важна совокупность факторов, влияющих на улучшение качества жизни", - резюмировала заместитель генерального директора по маркетингу и продажам "Строительной корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга" Ольга Клушина.

Понятно, что дома, не отвечающие требованию "улучшения качества жизни", будут пользоваться меньшим спросом. Хотя, по данным строительных компаний, в настоящее время количество непроданного жилья в элитных проектах к моменту сдачи дома и не превышает 2-5%, тем не менее некоторые компании уже сталкиваются с трудностями при реализации квартир. "К примеру, дом недалеко от Суворовского проспекта был сдан около полутора лет назад, - рассказывает Леонид Рысев, - а в нем еще около 20% квартир не продано. Потому что этот проект был неправильно позиционирован и не совсем удачно построен. Если бы такой дом появился два-три года назад, проблем с продажами не возникло бы, а сейчас время уже не то".

Юрий Полищук прогнозирует трудности с реализацией квартир в недавно построенном доме на Приморском проспекте: "В принципе это неплохой проект, но заявленная девелопером цена немного завышена, она не соответствует созданному уровню качества инфраструктуры и т.д."

Покупки по буклетам в прошлом

Если еще год назад состоятельные люди с удовольствием покупали квартиры, условно говоря, по буклетам, а потом ждали окончания строительства, то сейчас все больше потенциальных клиентов желают приобретать готовое жилье. Но таких предложений в Петербурге практически нет: лишь несколько квартир в недавно сданных домах. Между тем, отмечает Леонид Рысев (и с его оценкой согласны многие эксперты), спрос на готовое жилье достаточно велик: "Если бы сейчас в городе стояли десять достроенных элитных домов, думаю, за полгода их бы раскупили".

Помимо высокой готовности домов клиенты все чаще включают в свои требования возможность приобретения элитных квартир через ипотеку. Что понятно: платить сразу большие (от 500 тыс. долларов) деньги готовы немногие. Между тем в элитном сегменте лишь отдельные девелоперские компании имеют действующие совместные с банками ипотечные программы. Очевидно, что наличие таких программ может быть серьезным конкурентным преимуществом. Не случайно генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский, рассказывая об особенностях реализуемых компанией проектов, в числе прочих назвал и предоставляемую клиентам возможность купить квартиру по ипотечной схеме. "Покупатели элитного жилья - люди состоятельные, как правило, это владельцы или совладельцы крупных компаний, - рассказал Тиктинский. - Покупая квартиру, стоимость которой измеряется сотнями тысяч долларов, им не всегда удобно "вынимать" столь крупные суммы из бизнеса. Гораздо удобнее взять кредит, поэтому мы и предложили нашим клиентам ипотечную схему, по которой уже заключены первые сделки на покупку квартир в нашем доме "Новая Звезда".

Очевидно, что, подчиняясь общей тенденции, рынок элитного жилья постепенно переходит от стадии рынка продавца к стадии рынка покупателя. Требования к качеству строительства, широте сопутствующей инфраструктуры, дополнительному сервису будут расти. Вероятнее всего, в стабильном пока сегменте элиты произойдет то же, что в свое время случилось в массовом сегменте: достойные проекты будут быстро раскупаться, объекты с недостатками - пылиться в листингах или дешеветь. В конечном счете это оздоровит рынок, а из лексикона риэлтеров уйдет снисходительное "элитное жилье в петербургском понимании".

Дата публикации: 17:35 12 сентября 2005

Источник: bpn.ru