На рынке бизнес-центров Санкт-Петербурга наблюдаются все признаки бума

За этот год объем предлагаемых офисных помещений вырастет более чем на 15 процентов.

На 10-15 процентов вырастут и ставки аренды. Кроме того, улучшается и структура предложения. В последнее время резко сократилась доля вводимых офисных центров класса С. Инвесторы, ориентируясь на спрос, предпочитают создавать более дорогие центры категорий А и В.

Рынок офисной недвижимости в целом активно развивается. Прирост общего объема предложения на рынке за первое полугодие 2005 года составил 14,3 процента. По итогам 2004 года в Санкт-Петербурге насчитывалось 3,2 млн кв. метров офисных площадей, включая встроенные помещения и бизнес-центры; объем предложения качественных офисных помещений в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в конце 2004 года составлял 801 700 кв. метров. По состоянию на конец первого полугодия 2005 года лидером по количеству действующих бизнес-центров является Центральный административный район (23 процента); наименее обеспеченным бизнес-центрами является Красносельский район (1 процент).

Согласно заявленным объемам в 2005 году должно быть введено в эксплуатацию 189 600 кв. метров качественных офисных площадей. По итогам первого полугодия 2005 года было введено в эксплуатацию 114 000 кв. метров, общий объем предложения на начало второго полугодия 2005 года составил 916 600 кв. метров; лидером по качественным офисным площадям, введенным в эксплуатацию в первом полугодии 2005 года, стал Центральный район (32 процента). До конца 2005 года планируется ввод еще 74 700 кв. метров качественных офисных площадей, 80 процентов которых будут позиционироваться в классе В, 11 процентов – в классе А и 9 процентов – в классе С. Наиболее значительные изменения показателей объема ввода за период первое полугодие 2003 года – первое полугодие 2005 года произошли в классе В.

Наименьший объем сдачи офисов данного класса зафиксирован во втором полугодии 2003 года (3 500 кв. метров), наибольший – в первом полугодии 2005 года (95 300 кв. метров). Объемы ввода офисных площадей класса А демонстрируют тенденцию роста с начала 2004 года. В первом полугодии 2005 года увеличилась доля офисных помещений класса В (34,88 процента) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (22,34 процента), в основном за счет ввода новых бизнес-центров.

Наиболее значимой тенденцией в первом полугодии 2005 года стало уменьшение доли офисных площадей класса С в общей структуре рынка на фоне увеличивающихся долей бизнес-центров классов А и В.

В соответствии с прогнозом ввода объектов во втором полугодии 2005 года планируется ввод еще 11 бизнес-центров общей площадью 74 700 кв. метров. К наиболее крупным объектам, ввод которых запланирован на второе полугодие 2006 года, относятся: БЦ «Сенатор-7» на ул. Попова, 37 (12 тыс. кв. метров), БЦ на 14-й линии В.О. (9500 кв. метров) и др. В соответствии с прогнозами, данные которых подтверждаются статистическим линейным прогнозированием, общий объем предложения офисных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга составит порядка 991 300 кв. метров в конце 2005 года, 1 069 900 – в конце 2006 года и 1 208 700 кв. метров – в конце 2007 года. На рынке отмечается стабильное увеличение объема предложения, ежегодный прирост составляет 8-13 процентов.

Уровень арендных ставок в бизнес-центрах зависит от класса объекта, его местоположения, престижности, качества внутренней отделки и технического оснащения офисного центра, уровня услуг и т.д. Арендные ставки в первом полугодии 2005 года составили:

• класс А – 0-700/кв. м/год /(-58/кв. м/месяц), включая НДС и коммунальные услуги;
• класс В – 2-540/кв. м/год /(,7-45/кв. м/месяц), включая НДС и коммунальные услуги;
• класс С – 2-380,4/кв. м/год /(-31,7/кв. м/месяц), включая НДС и коммунальные услуги.

Прирост арендных ставок за 2004 год составил 10-15 процентов, за первое полугодие 2004 – первое полугодие 2005-го – около 10-20 процентов в зависимости от класса офисных площадей: 10-15 процентов – для бизнес-центров класса В, около 20 процентов – для БЦ класса С; уровень арендных ставок продолжает расти при том, что уровень заполняемости бизнес-центров остается на стабильно высоком уровне.

В первом полугодии 2005 года продолжают происходить изменения единиц расчетов арендных ставок: доля арендаторов в бизнес-центрах класса В, производящих расчеты в долларах, продолжает сокращаться (в 2003 году – 74 процента, в 2004 году – 52 процента, в первом полугодии 2005 года – 36,4 процента); значительно увеличилась доля бизнес-центров, начисляющих арендные ставки в условных единицах (45,5 процента к 13 процентам в аналогичный период прошлого года); по-прежнему непопулярными единицами остаются рубли и ставка КУГИ. Более трети БЦ класса С (36,4 процента) предпочитают производить расчеты в американской валюте, 27,3 процента – в евро; управляющие бизнес-центров класса С более активно, чем управляющие БЦ класса В, переходят на рублевый эквивалент при расчете арендных ставок; учитывая нестабильную ситуацию на валютном рынке, можно не сомневаться, что эксперименты с выбором денежных единиц будут продолжаться.В первом полугодии 2005 года заметно увеличилась доля бизнес-центров класса В, включающих НДС в арендную ставку (81,8 процента по сравнению с 62,5 процента в прошлом году); бизнес-центры класса С стали включать в стоимость аренды видеонаблюдение (90,9 процента к 57,1 процента в прошлом году), однако только 18,2 процента бизнес-центров класса С включают в арендную ставку услугу по предоставлению оптоволоконных каналов связи для выхода в Интернет.

Значительная доля бизнес-центров классов В и С (78,8 процента) предоставляют возможность арендаторам пользоваться расположенным на территории паркингом.

Стоимость аренды одного машиноместа в месяц варьируется от (БЦ Inform Future) до 0 (БЦ «Сенатор» на Большом пр. В.О.) в зависимости от типа и уровня оснащения парковки. Стоимость аренды конференц-залов и комнат переговоров зависит от класса бизнес-центра, от площади данных неофисных помещений, а также от наличия в них оборудования. Диапазон арендных ставок на конференц-зал с оборудованием – ,3-100/час на помещения площадью от 30 до 80 кв. метров, без оборудования – 100/час на помещения площадью от 25 до 250 кв. метров. Динамика арендных ставок объясняется, в основном, инфляцией, ростом стоимости строительных материалов и т.д.; в первом полугодии 2005 года рост арендных ставок подкреплялся в основном за счет высоких ставок во вновь введенных бизнес-центрах. С одной стороны, рост арендных ставок поддерживается высоким спросом на офисные помещения, с другой – снижается усилением конкуренции и борьбой за арендаторов (в основном характерно для БЦ класса С). При условии стабильной экономической ситуации в Санкт-Петербурге в 2005 году темп прироста арендных ставок в целом по рынку будет стабилен и останется на уровне 10-15 процентов. Реальный рост арендных ставок непосредственно на офисные помещения составит 8-10 процентов. Общий рост арендных ставок на офисные помещения в 2006 году составит 9-12 процентов, реальный рост – 5-7 процентов.

Спрос на офисные помещения по-прежнему остается высоким; заполняемость большинства объектов близка к 95-99 процентам. Отмечается тенденция к укрупнению арендуемых офисных площадей. Так, если, например, в 2004 году 25 процентов арендаторов бизнес-центров класса В отдавали предпочтение помещениям площадью менее 50 кв. метров, то в первом полугодии 2005 года их доля сократилась до 9,6 процента. Значительно выросли доли арендующих помещения площадью 51-100, 101-200 и 301-500 кв. метров (23,1 процента, 25 процентов, 13,5 процента соответственно к 11, 21 и 7 процентам в прошлом году). В бизнес-центрах класса С по-прежнему достаточно высоким спросом пользуются помещения площадью менее 50 кв. метров (41,7 процента), также заметно увеличилась доля арендаторов, отдающих предпочтение офисам площадью 301-500 кв. метров (20,8 процента к 13 процентам в прошлом году); более крупные площади (более 500 кв. метров) пользуются значительно меньшим спросом (4,1 процента). К наиболее значимым сделкам, заключенным за период первое полугодие 2004 года – первое полугодие 2005 года в бизнес-центрах класса В и С можно отнести следующие: Группа компаний «Сварог» арендовала в БЦ «Петровский» помещения площадью 2 000 кв. метров; компания Skanska арендовала в БЦ «Кронверк» на ул. Блохина, д. 9, помещения общей площадью 1 675 кв. метров; стройбаза «Рыбинская» арендовала в БЦ «Т4» офисные помещения площадью 1 500 кв. метров; ООО «ИнтеллиДжей Лабс» в БЦ «Таймс» арендовало 1 380 кв. метров и др.

За период с первого полугодия 2004 года по первое полугодие 2005 года изменилась структура арендаторов бизнес-центров класса В: доля местных компаний уменьшилась (с 65 до 47,1 процента соответственно). В то же время доля иностранных компаний в структуре арендаторов существенно возросла (с 14 процентов в 2004 году до 29,4 процента в 2005 году). Также стоит отметить появление компаний из других регионов в структуре арендаторов БЦ (2,9 процента). Наибольшая доля арендаторов бизнес-центров класса В занята в области финансов и страхования (19,6 процента) и транспорта (19,6 процента).

Также велика доля предприятий, занятых в сфере оптовой торговли (13 процентов). Наименьшее количество договоров было заключено с арендаторами, занятыми в области телекоммуникаций (2,2 процента). Произошли изменения в структуре спроса офисных помещений класса С: уменьшилась доля местных компаний (с 86 до 60 процентов), увеличилась доля московских и иностранных компаний (с 6 и 4 до 25 и 10 процентов соответственно). Наибольшее количество договоров аренды в БЦ класса С было заключено с компаниями, занятыми в производственной отрасли и секторе hi-tech (по 20 процентов); также велики доли госучреждений и компаний, предоставляющих юридические и консалтинговые услуги (по 15 процентов). Наименьшая доля арендаторов бизнес-центров класса С занята в следующих отраслях: финансы, страхование; оптовая торговля; строительство, недвижимость.

Дата публикации: 18:25 12 сентября 2005

Источник: bpn.ru