Застройщики хотят денег

Объем продаж квартир в городе снизился за последний год примерно на 35%. Строительные компании Петербурга «поджимают» свои планы развития и готовятся к борьбе за финансовые ресурсы.

К концу года годовой прирост цен на строящееся жилье составит около 13-15%. Чтобы повысить конкурентоспособность на рынке и стимулировать продажи в ряду отложенного и потенциального спроса, строители активно предлагают собственные схемы кредитования. Во многих строительных компаниях были разработаны собственные программы длительной рассрочки платежей при покупке жилья.

По мнению экспертов строительного холдинга «М-Индустрия», себестоимость квадратного метра в новостройках приблизительно одинакова для всех петербургских строительных компаний. К началу сентября себестоимость строительства жилья по Петербургу составляет в среднем $850 за м2. Средняя рентабельность строительного проекта – 20%. При этом нельзя забывать, что в период его реализации в течение двух-трех лет фактическая рентабельность проекта может быть и меньше. Среди районов города по предложению сохраняет лидерство Приморский район, к нему по объему предложения приближается Фрунзенский район. Третье место делят Выборгский и Московский.

По словам начальника отдела маркетинга корпорации «Петербургская Недвижимость» Николая Пашкова, в течение первого полугодия объем строящегося жилья в Петербурге медленно уменьшался и к середине лета составил 5,68 млн. м2. Это обусловлено, прежде всего, сокращением инвестиционной активности компаний. Вывод новых объектов на рынок достиг минимума за последние три года.

«Тем не менее продажи квартир в августе проходили довольно успешно, – говорит Николай Пашков, – и некоторые застройщики начали постепенно повышать цены.

Осенний рост цен ожидается на уровне 3%. Рассматривая активность продаж в различных сегментах, можно сделать вывод, что хуже всего ситуация обстоит в середине ценового диапазона – «комфорт-классе». Этого сегмента избыточность предложения коснулась в наибольшей степени, и активность продаж там почти в два раза ниже, чем в среднем по рынку. Спрос сосредоточился на краях ценового диапазона – хорошо покупают самое доступное жилье (панельные дома и монолитные с малогабаритными планировками) и элиту – объекты с признаками эксклюзивности».

Девелопмент всерьез

Будущее рынка, которое все прогнозируют с большей долей вероятности, за укрупнением бизнеса и яростной борьбой за финансовые ресурсы, получаемые от частных инвесторов либо банков. «В нашей компании, – считает генеральный директор «М-Индустрии» Денис Тихонов, – пересмотрены не сами стратегические цели, а пути их достижения. В течение двух ближайших лет мы планируем перейти на схемы финансирования строительства с помощью средств инвесторов из банковской и финансовой среды. Тем самым мы снизим риски для конечного покупателя».

«Пока не заработает ипотека, мы, как и другие компании, будем продолжать привлекать средства дольщиков, – говорит генеральный директор ЗАО «Строймонтаж» Сергей Филиппов. – Но нашим преимуществом, по сравнению с некоторыми другими компаниями города, является возможность начинать проекты на собственные и кредитные средства, не прибегая к средствам дольщиков вплоть до «выхода из нуля». У нашей корпорации есть серьезные ликвидные активы – бизнес-центр «Петровский Форт» и земля на проспекте Космонавтов, под которые банки охотно предоставляют кредиты на приемлемых условиях. Кроме того, наша компания сегодня активно пользуется беззалоговым кредитованием: репутация «Строймонтажа» для некоторых наших финансовых партнеров сегодня достаточная гарантия возврата средств».

Большинство застройщиков только теперь всерьез начали развивать профессиональный девелоперский подход к разработке проектов. Если ранее компании сразу разрабатывали десять участков, то сейчас – два-три. «Прежде все было довольно просто, приходили и строили дом, – как сказали в одной строительной компании. – Сегодня надо проводить доскональный маркетинговый анализ и подвести качественную строительную базу, чтобы проект мог конкурировать».

«Мы будем сдавать порядка 100 тысяч квадратных метров в год, – делится планами Сергей Филиппов. – Могли бы и больше, год назад «Строймонтаж» заявлял о планах по сдаче не менее 200 тысяч квадратных метров ежегодно. Однако мы были вынуждены скорректировать наши планы, учитывая реальный платежеспособный спрос. Главное в любом проекте – это маркетинг. Мы не хотим остаться с квартирами «на руках».

Вторая волна спада

В результате подобных корректировок года через три в Петербурге можно ожидать значительного снижения объемов ввода жилья. «Сегодняшнее увеличение объемов подрядных работ и рост инвестиций, направленных на завершение начатых объектов, приближают вторую, более серьезную волну спада, – считает заместитель директора «Союзпетростроя» Евгений Каплан. – К этому приведет сокращение площади земельных участков, вовлекаемых в земельный оборот, после введения с середины 2004 года системы земельных торгов. До 2007 года показатели ввода будут выглядеть вполне респектабельно, поскольку речь идет о вводе объектов, запущенных в предыдущие годы».

По словам Евгения Каплана, существует устойчивый миф об огромном заделе по нетронутым еще пятнам застройки, который позволит строителям еще долго продержаться на плаву. «Доля неначатых объектов в общем объеме незавершенного строительства составляет около 25%, – говорят в «Союзпетрострое». – Ни о каком излишнем заделе здесь говорить не приходится. Более того, запас земельных участков распределен крайне неравномерно. Так, у «ЛЭК Истейт» он – 35% от общего объема застройки. В то же время примерно у большинства ведущих застройщиков запас земельных участков составляет менее 10%. Это уже критическая величина, грозящая в будущем значительным снижением объемов ввода жилья».