Управдом - друг человека

Со следующего года россияне будут полностью оплачивать коммунальные платежи и самостоятельно выбирать "домоправителя". Готова ли страна к революции в отдельно взятом подъезде?

Государство предприняло попытку заставить все городское население страны самостоятельно разбираться с жилищно-коммунальным хозяйством и отвечать за состояние своего дома. Со следующего года нас ждут два революционных нововведения. Новый Жилищный кодекс требует, чтобы каждый из нас до 1 марта определился с выбором, как управлять своим жильем, а уже с 1 января правительство вводит 100-процентную квартплату.

Светлые дали

По плану - то есть в идеале - перспектива выглядит следующим образом. Привычные всем ДЕЗы (дирекции единого заказчика) преобразовываются в управляющие компании, с ними на равных конкурируют аналогичные частные структуры. Постепенно конкурентный рынок наполнится качественными услугами, отсутствие монополии будет сдерживать рост цен, а большинство городского населения поймет, что эффективнее взять дело в свои руки. Если же жильцы не определятся сами с выбором компании, то за них это сделают муниципальные власти. Попробуем разобраться что к чему.

Что такое товарищества собственников жилья (ТСЖ), или, как еще называют такой способ управления, кондоминиумы, хорошо знают те, кто свое жилье покупал, а не получал от государства. Такие коллективы свой выбор сделали - ни один частный дом не управляется ДЕЗом. Люди, живущие в муниципальных или (чаще всего) в домах смешанной собственности, и поставлены перед выбором - предоставить возможность решать за себя властям или создать ТСЖ, которое, в свою очередь, будет искать других "управдомов".

ТСЖ, без сомнения, имеют преимущества перед традиционно советским способом управления жильем. "Собственники жилья сами решают, кто должен следить за исправностью их лифтов, убирать территорию, охранять их автомобили и так далее. И если качество услуг в какой-то момент их не будет устраивать, они могут либо уволить дворника, либо поменять компанию, которая обслуживает их лифты", - говорит консультант по вопросам управления недвижимостью некоммерческого партнерства "Управдом" Юрий Толмачев. Поэтому территории вокруг таких домов всегда лучше ухожены, оборудованы детскими площадками, парковки машин упорядочены, холлы подъездов уютны. Члены товарищества оплачивают эти признаки цивилизации из собственных средств. ТСЖ - это юридическое лицо, зарегистрированное в налоговой инспекции, имеющее свой счет в банке, куда и поступают взносы.

Дома, где хозяйством управляют товарищества собственников жилья, ухожены, холлы уютны, покой жильцов охраняют консьержки. Обходятся такие признаки цивилизации дороже, и до тех пор, пока субсидии будут проходить только через ДЕЗы, сэкономить на квартплате не удастся.

Первые товарищества собственников жилья появились в России еще в 1994 году. И хотя точной официальной статистики, сколько всего таковых, нет, по экспертным оценкам, их уже более шести тысяч по стране. Лидерами, конечно, являются Москва и Санкт-Петербург. Причем в Северной столице процесс создания товариществ идет ударными темпами. Только в апреле этого года там было создано 31 ТСЖ, в мае - 14, а в июне еще 50. При этом в Адмиралтейском районе Питера уже функционируют более сотни ТСЖ. Обращает на себя внимание тот факт, что жильцы домов смешанной собственности создают кондоминиумы там, где часть квартир выкуплена людьми обеспеченными, например в исторических центрах. Таким районом является в том числе и Адмиралтейский или, скажем, Пресненский в Москве.

Когда муниципальные власти старались привить кондоминиумы в середине 90-х, одним из преимуществ называлась возможность выбирать подрядчика в том числе и в зависимости от цен на услуги. На деле же, как правило, ТСЖ обходятся дороже. Размеры оплаты за воду, электроэнергию, газ и тепло для всех едины, поскольку они устанавливаются государством. Но, по словам руководителя некоммерческого партнерства "Управдом" Евгении Юнисовой, различаются по большей части размеры оплаты услуг по уборке территории, ремонту лифтов, коммуникаций, замене лампочек в подъездах. Однако, поскольку члены большинства ТСЖ хотят жить лучше, чем в "муниципалке", им приходится и больше тратить, например, платить зарплату консьержкам, оборудовать подъезды камерами видеонаблюдения. Способы немного сэкономить, впрочем, есть - можно тех же консьержек и дворников включить в штат товариществ и платить им зарплату из взносов, что обходится дешевле, чем нанимать их в специальных конторах.

И за того парня

Полностью процесс саморегулирования в товариществах до сих пор нельзя считать завершенным. Массовый опыт, как уже сказано, есть в коммерческих новостройках. Товарищества в таких случаях создавал застройщик, поскольку на стадии строительства будущие владельцы, заключившие договор на инвестирование, не имели прав собственности. В результате нежилые помещения дома продавались еще до его заселения, и кондоминиум не имел возможности за счет сдачи их в аренду снизить квартплату. Договоры купли-продажи между застройщиком и приобретателем согласовываются с ТСЖ, но пока квартиры в доме не реализованы, он полностью принадлежал тому же застройщику.

Если же речь идет не о новостройке, а о доме смешанной собственности, решение о создании ТСЖ должно быть принято жильцами, в чьей собственности находится более 51 процента общей жилой площади дома. Наличие в одном доме как приватизированных, так и муниципальных квартир, понятное дело, усложняет организационный процесс. "По идее муниципалитет должен либо войти в состав учредителей ТСЖ, либо заключить с ним договор на обслуживание", - поясняет Юрий Толмачев. Но так бывает не всегда. "Хорошо еще, если муниципалитет пришлет своего сотрудника. Но очень часто в России в качестве такового выступают дирекции единого заказчика, которым выписывается соответствующая доверенность. И ДЕЗы всеми правдами и неправдами стараются сорвать собрания жильцов, на которых может быть принято решение о создании товарищества собственников", - утверждает эксперт фонда "Институт экономики города" Татьяна Лыкова. Ведь ТСЖ - это прямой конкурент переименованным в дирекции оставшимся с советских времен домоуправлениям. Чем больше жильцов создадут товарищества, тем меньшую выручку за свои услуги будут получать ДЕЗы.

Кроме того, нет определенности, как нужно поступать с теми, кто в товарищество не вступил. Жилищный кодекс лишь говорит о том, что такие жильцы должны оплачивать услуги по договору с ТСЖ. Но на практике бывает, что собственник жилья просто не платит ни копейки, и его доля расходов на обслуживание дома ложится на соседей.

Если члены ТСЖ недовольны председателем, общее собрание может его переизбрать, но такое случается только там, где жильцы действительно активны и готовы его заменить. Чаще оказывается, что после шумных дебатов ни у кого не находится ни времени, ни умения. Кроме того, председатели, у которых есть возможность оперировать финансовыми потоками, неохотно расстаются со своими полномочиями. Вот типичный случай. В начале этого года члены товарищества одной из новостроек на Ленинградском проспекте вынуждены были обратиться в суд, поскольку председатель отказался выполнить решение общего собрания, не отдал ни печати, ни хозяйственные договоры, ни бухгалтерские документы, ни матценности. Не явился он и в суд, и решение о его снятии было вынесено в его отсутствие.

Поэтому, как советует Юрий Толмачев, в уставе нужно четко прописать председательские функции и сферу компетенции. Важно также ограничить размер сделок, которые он может заключать самостоятельно, и тех, которые возможны только с одобрения правления и путем общего голосования жильцов. А Татьяна Лыкова, в свою очередь, предлагает еще в уставе четко прописать порядок доступа ревизионной комиссии жильцов к документам ТСЖ. "Деятельность этой организации должна быть прозрачной. Иначе открывается очень широкий простор для злоупотреблений", - пояснила она "Итогам". Они типичны: выбор подрядчика не по соотношению цена - качество, а в соответствии с собственными понятиями выгоды, открытие подставных фирм и распределение среди них заказов на обслуживание дома. Если товарищество еще и управляет нежилыми помещениями на первом этаже, то ставки аренды занижаются для своих. Эксперты предлагают также периодически менять руководство ТСЖ. И менять его с определенной периодичностью.

Впрочем, все это говорит лишь о том, что ТСЖ требует от своих членов не просто активного, но даже пристрастного участия в управлении делами своего дома. Тем более что права будущих жильцов теперь стали гораздо шире с самого начала строительства - с этого года действует закон, по которому будущий жилец заключает с застройщиком договор не об инвестировании, а о долевом участии, то есть он становится собственником с момента заключения договора.

Не по адресу

Как показывает исторический опыт, инертность российского общества приведет к тому, что большая часть сограждан не будет ничего менять в своих взаимоотношениях с жилкомхозом и за нее этот выбор сделают власти. До 1 марта осталось всего ничего, а никаких очередей на регистрацию ТСЖ не наблюдается. К тому же у ДЕЗов нет реальной альтернативы, компаний по управлению жилищно-коммунальным хозяйством пока совсем немного, а те, что есть, не хотят работать по существующим расценкам. Нельзя сказать, что конкурентов нет совсем, они есть, и вырастили их сами ДЕЗы. Это подрядчики, с которыми дирекции единых заказчиков сотрудничают сейчас. У таких компаний есть и опыт, и интерес к рынку коммунальных услуг, и они, конечно, примут участие в конкурсах, который предстоит провести муниципалитетам. Отбор будет проводиться по единым правилам, они еще в стадии разработки. Пока очевидно лишь то, что компании, работающие на рынке коммунальных услуг, должны иметь документ, подтверждающий их статус, - уже сейчас появились аферисты, которые получают авансы под какой-либо объем работ и исчезают вместе с деньгами.

Однако и этого недостаточно для того, чтобы на рынке сформировалась настоящая конкурентная среда. Проблему мог бы решить иной способ распределения государственных субсидий. Речь идет не только о компенсации части квартплаты малоимущим. Государство, как известно, до сих пор субсидирует оплату коммунальных услуг всем российским гражданам, поскольку мы платим за свет, газ и воду существенно меньше себестоимости. Причем госдотации поступают в ДЕЗы даже в том случае, если жильцы образовали ТСЖ. В конце августа вышло постановление правительства, по которому со следующего года оплата жилья стопроцентно перекладывается на самих жильцов, кроме тех случаев, когда она превышает 22 процента дохода семьи. Вместе с тем регионам дано право по-прежнему дотировать население, и власти многих субъектов Федерации уже заявили, что этим правом воспользуются. Поскольку доходы в провинции невелики, надо полагать, что к ним присоединятся и другие, чтобы избежать социальных взрывов.

Значит, если региональные власти заинтересованы в том, чтобы население взяло на себя заботу о собственном жилье, им придется подумать об изменении адресата дотаций. Очевидно, что возможность получать эти средства заставит многих задуматься о создании товариществ.

В качестве примера можно взять тот же Петербург. Там со следующего года субсидии будут поступать не только в ДЕЗы, но и в ТСЖ. Иначе обстоит дело в Москве. В столице размер жилищных субсидий доходит до 45 процентов стоимости коммунальных услуг. Деньги поступают жильцам не напрямую, а через все те же дирекции единого заказчика. А те, в свою очередь, не очень стремятся делиться ими с ТСЖ, оставляя их себе, хотя услуги товариществам почти не оказывают. Например, в том же Пресненском районе Москвы из более чем 60 товариществ собственников жилья только два сумели добиться того, чтобы жилищные субсидии из городского бюджета перечислялись на их счет.

Между тем, по подсчетам специалистов, эти деньги могли бы составить до половины бюджета ТСЖ. Соответственно и члены товарищества экономили бы на квартплате, а не платили бы, как сейчас, полностью. Эти средства могут оживить и интерес частных компаний, поскольку многие товарищества могли бы позволить себе более дорогие и качественные услуги. Если же система распределения субсидий останется прежней, то монополия ДЕЗов на этом рынке будет незыблемой.

Дата публикации: 13:56 04 октября 2005

Источник: bpn.ru