Почему покупатели квартир объявляют голодовку

В Москве на площади Революции митингуют 300 обманутых дольщиков. Голодовку объявили пайщики долгостроя в Щербинке. Группа обманутых соинвесторов молча стоит у памятника Кириллу и Мефодию. И дело не в том, что слов нет.

Просто на плакатах такие не пишут. По словам вице-губернатора Московской области Алексея Пантелеева, руководителям компаний-застройщиков буквально в ультимативном порядке определяются жесткие сроки для того, чтобы они полностью выполнили свои обязательства перед пайщиками и соинвесторами. Прежде всего должны быть выполнены требования уже имеющегося Федерального закона № 214 о создании органа, осуществляющего надзор и регистрацию всех инвестиционных договоров.

Потребитель или соинвестор?

Небольшое уточнение. В Федеральном законе "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", вступившем в действие 1 апреля 2005 года, НИ РАЗУ не употреблены слова: "инвестировать", "инвестор", "соинвестор", "пай", "пайщик". Прежние законы были к этим терминам снисходительнее, но и 5 лет назад застройщики старались ими не злоупотреблять.

Причина осторожности понятна: инвестиция - это долговременное вложение капитала с целью получения прибыли. Вдруг не в меру грамотный "соинвестор" не удовлетворится счастьем покупки квартиры по рыночной цене и заявит права на свою долю прибыли? Поэтому, к месту и не к месту называя фактических покупателей жилья громким именем "соинвестор", застройщики для обозначения "инвестиций" предпочитали все-таки более мягкие термины: "денежные средства", "взнос", "вклад". Лепта, так сказать. То же и с договорами: "Договор об организации взаимоотношений", "Договор о присоединении к совместному участию в строительстве" или (шедевр!) "Договор участия в инвестиционной программе компании".

Произошла обычная подмена понятий, и еще совсем недавно это позволяло чиновникам отмахиваться от митингующих, пикетирующих и голодающих "соинвесторов", требующих защиты от обманувших их компаний-генподрядчиков: "Мы в спор хозяйствующих субъектов вмешиваться не можем". Иначе говоря, разбирайтесь сами.

Спрашиваю депутата Государственной думы Владимира Васильева:

- Вы назвали протест жертв долгостроя в Москве и Подмосковье социальным кризисом и призвали найти его корни. Может быть, одна из причин как раз в том, что обычных покупателей не защищают, как нормальных потребителей, а продолжают упорно загонять в образ соинвесторов, неудачливых бизнесменов? Госдума собирается разобраться с терминами законодательно?

- Я бы не согласился, что здесь есть нарушение закона, - ответил Владимир Алексеевич. - Просто алчность застройщика: нахапают площадок больше, чем нужно, а потом несут потери, которые не видны простому человеку. Денег не хватает, компания привлекает средства следующей стройки, дальше не хватает еще больше - и так далее. Наконец, все встает.

Разница в двух буквах

Называть подобную схему пирамидой депутат Госдумы не стал. Ведь в ст. 18 закона о долевом строительстве говорится: "Застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов…" Именно так, "домов", а не "дома"! Всего пара букв, но почувствуйте разницу. То есть закон вполне допускает маневрирование средствами.

Трактовать эту юридическую казуистику в интересах потребителей решился только мэр Москвы Юрий Лужков. "Анализ поступающих материалов свидетельствует о признаках наличия среди фирм-застройщиков финансовых пирамид, - говорилось в его сентябрьском обращении к прокурору города. - Фирмы аккумулируют огромные денежные средства, которые могут быть пущены в оборот и использоваться нецелевым образом для получения прибыли… При этом недобросовестные застройщики могут формально оставаться в рамках закона". Кроме того, мэр предложил создать в УБЭП и Следственном управлении при ГУВД Москвы специальную следственно-оперативную группу, которая должна обратить особое внимание на выявление и пресечение деятельности таких пирамид.

Можно не сомневаться, что совместными усилиями московские силовики помогут провинившимся изыскать средства для исполнения своих обязательств, а при необходимости и состав преступления отыщут. Как намекнул адвокат потерпевших на заседании круглого стола в Центральном доме журналистов, кое-что уже сделано: "Мы знаем, где деньги. И предлагаем кое-кому сделать из этого соответствующие выводы". Подмосковные власти тоже принимают меры, но пока склонны ограничиваться профилактическими и экономическими. Здесь, как и в Москве, застройщики, в отношении которых имеются обоснованные сомнения, не будут допускаться к конкурсам на возведение жилья. Кроме того, власти надеются пристроить недострой добропорядочным компаниям в нагрузку к будущим контрактам.

Какую выгоду сулят такие контракты, сказать трудно: большинство квартир в замороженных домах уже проданы прежним застройщиком, причем, некоторые - по два раза. Кипят страсти, идут суды, которым конца и края нет.

Досталось всем

Почему это произошло? Ведь еще в начале прошлого года подавляющее большинство застройщиков, которых сегодня клянут последними словами, вели дела вполне сносно. Да, эти "акулы" брали под себя строительные площадки при любой возможности, не думая о том, смогут ли их "переварить". Но, продолжая аналогию с хищной рыбой, следует напомнить, что она должна постоянно двигаться, иначе утонет. Точно так же утонет любая компания, которая вздумает работать по принципу: "построил дом до конца, продал, начал строить новый". На плаву держатся только те, кто имеет задел на разных стадиях строительства, чтобы оптимально оперировать финансами, техникой, рабочими разных специальностей. Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", призванный, по замыслу разработчиков, защитить дольщиков от возможных махинаций недобросовестных застройщиков, ударил и по застройщикам добросовестным. А в конечном счете, и по их клиентам.

Скажем, теперь застройщик вправе привлекать средства участников долевого строительства и даже рекламировать проект только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и после государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства. Требования, в принципе, абсолютно справедливые. Ведь, не имея проектной документации, компании, по сути, рекламировали и привлекали деньги под "картинку" дома и будущих квартир.

В девяти случаях из десяти в конечном счете и внешний облик здания (даже его этажность!), и планировка помещений отличались от того, за что платил покупатель. Пусть даже в лучшую сторону, но важен принцип! Не говоря уж об откровенном мошенничестве ("собрали деньги и смылись").

Но, усложнив привлечение средств дольщиков, новый закон вместе с водой выплеснул ребенка. Ведь начальные платежи были для застройщика, по сути, беспроцентным кредитом, что значительно удешевляло строительство. Теперь компаниям, кроме самых крупных, оставлен единственно цивилизованный источник кредитования - банк. Но оставлен несколько странно - ст. 15 ч. 4 устанавливает солидарную ответственность перед дольщиком застройщика и ... банка. Единственное доступное объяснение: застройщик и банк априори обвинены в сговоре против покупателя жилья. Естественно, строительный рынок потерял для банков былую привлекательность.

Альтернативой долевому строительству называют создание застройщиками жилищностроительных кооперативов.

Пока же закон действует так, как действует. И вызывает головную боль и массу нареканий, вплоть до митингов и голодовок, что мы и наблюдаем в последнее время.

Дата публикации: 14:03 19 октября 2005

Источник: bpn.ru