Издержки казенной заботы

Если в квартире есть несовершеннолетний, то любая сделка с ней возможна, согласно пункту 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, лишь при получении соответствующего разрешения от органов опеки и попечительства. Все вроде бы правильно и разумно. Однако практика показывает, что проблем в этой сфере накопилось едва ли не больше, чем позитива.

При совершении сделки с квартирой (отчуждение жилого помещения) инспектор органа опеки и попечительства дает разрешение на продажу с формулировкой: "только с одновременной, а не с последовательной покупкой нового жилья". "Мы знаем, откуда взялась такая норма, - говорит юрист агентства недвижимости "Рескор" Людмила Саушкина, - слишком много было случаев, когда люди, выписанные в "никуда", иногда попросту исчезали. Однако даже на вторичном рынке возникают ситуации, когда покупаемая квартира должна быть оплачена заранее. А с новостройками - это просто норма. Деньги же на такую оплату можно найти, только продав имеющуюся жилплощадь. Но этого-то заботливый инспектор вам сделать и не разрешит".

Кроме всего прочего, нередко в своей "бескорыстной" заботе о ребенке инспектор идет еще дальше: он требует положить на счет несовершеннолетнего разницу между стоимостью продаваемой и приобретаемой квартир, для получения их несовершеннолетним по достижении 16-летнего возраста. При этом инспектор и знать не хочет, что зачастую именно нелегкое материальное положение семьи вынуждает родителей менять жилье на менее удобное.

Какими же документами регламентируется деятельность органов опеки? "Вы будете удивлены, - поясняет Л. Саушкина, - но таких документов практически нет: состав, процедура заседаний, сроки рассмотрения заявлений, порядок и форма распоряжений - не регламентируются никак".

Отсюда следует, что не ограниченная никакими нормами и сроками исполнения работа органов опеки приводит к тому, что пока люди ожидают решения этих органов, большинство документов, подготовленных для продажи квартиры, становится недействительными, и их приходится оформлять повторно. Более того, в законе никак не прописано, что именно является нарушением прав и интересов несовершеннолетнего при осуществлении сделок с недвижимостью: все отдано на усмотрение инспектора и главы управы, представляющих органы опеки и попечительства. Родители перед чиновниками, по сути, бесправны. Получается, что совершенно посторонние для ребенка люди лучше знают, что ему нужно.

Согласно п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ родители (опекуны) обязаны получить разрешение органов опеки на совершение сделки с имуществом подопечных, влекущей его уменьшение. Однако и здесь отсутствует норма, которая разъясняла бы, что есть "уменьшение". Речь может идти о различных районах или регионах, различной стоимости квартиры (рыночной или по справке БТИ), о метраже, расположении квартиры, типе дома. Риэлторы по опыту знают: там, где царит произвол, вопросы решаются каким угодно способом, кроме правового. "Усмотрение" органов опеки и попечительства должно иметь только правовые пределы! И в конце-то концов, именно родители как законные представители ребенка, а не органы опеки, должны решать, как им поступать с квартирой в том или ином случае. Ибо даже в статье 64 Семейного кодекса РФ сказано, что защита прав и законных интересов детей возлагается на родителей, которые являются их законными представителями и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами без специальных полномочий. Но это теория. Практика, как мы видели выше, совсем иная. Зачастую органы опеки и попечительства необоснованно запрещают отчуждение жилых помещений, не неся при этом никакой ответственности, а получая лишь материальное вознаграждение за ускорение рассмотрения вопроса. За 50-100 долларов можно всегда получить положительное заключение, если даже при этом будущие условия проживания ребенка и ухудшаются.

Возможно, такой халяве "опекунов и попечителей" скоро придет конец. В пакете законов под кодовым названием "Доступное жилье" Госдума внесла изменения в одну из статей ГК. Она предлагает установить, что "требование получения согласия органа опеки и попечительства распространяется лишь на отчуждение жилого помещения собственником, несовершеннолетние дети которого имеют право пользоваться этим жилым помещением в случае, если собственник ограничен в родительских правах или лишен их". Предлагаемое изменение призвано упростить процедуру совершения сделок с жилыми помещениями и устранить возможность административных злоупотреблений. Дай-то Бог...

Вениамин Вылегжанин

Дата публикации: 13:48 21 сентября 2004

Источник: bpn.ru